Сервисные апартаменты в Петербурге и Москве принесли своим собственникам в 2022 году 10–12% годовых от стоимости актива, при этом доходность от сдачи квартир в аренду составила 3–4% годовых на фоне снижения спроса, подсчитали аналитики Glorax. Спрос на аренду снизился на 18–20% в Москве и на 28–30% в Петербурге, что привело к сокращению арендных ставок в среднем на 20% по итогам года.
Аналитики отметили, что восстановление деловой активности осенью 2021 года привело к подъему цен на рынке долгосрочной аренды квартир, однако уже к весне прошлого года они просели примерно на 10%, а в начале осени — еще на 10–15% из-за изменения миграционных потоков.
Снижение ставок на рынке аренды жилья не сказалось на сегменте апартаментов с набором гостиничных сервисов, они продолжали приносить в среднем 8–10% годовых от стоимости объекта, а некоторые даже 11–12% за счет хорошей локации и грамотного управления. Это стало возможно потому, что сервисные апартаменты частично перетянули спрос из других сегментов — гостиничного бизнеса и аренды квартир в новых домах в исторических центрах городов.
Еще один фактор — рост внутреннего туризма в Петербурге и Москве в условиях визовых ограничений и высоких цен на международные перелеты. В результате большая часть апарт-отелей в двух столицах отработала высокий туристический сезон с хорошими показателями. За счет грамотного комбинирования разных сроков аренды в зависимости от сезона заполняемость сервисных апартаментов в течение года была на уровне 80–88%.
Кроме того, на спрос в сегменте апартаментов повлиял эффект низкой базы — сегодня в центральных локациях двух столиц объем качественного жилья для сдачи в аренду ограничен. Но при этом, по данным аналитиков Glorax, мультиформатных апартаментов, сопоставимых по набору услуг с отелями категории 4*, тоже не хватает для удовлетворения возросшего спроса. К примеру, сейчас в Санкт-Петербурге действует семь подобных объектов, в Москве — два.
Как отмечает коммерческий директор GloraX Егор Федоров, квартиры в Москве в основном арендуют жители регионов, которые приезжают в столицу в поисках работы. Они заинтересованы в долгосрочных контрактах на аренду бюджетных объектов. А средний портрет арендатора апартаментов, по его словам, другой — это специалист высокой квалификации, менеджер среднего или высшего звена, владелец небольшого бизнеса, учащаяся молодежь из состоятельных семей.
— Ряд сервисных апарт-отелей имеет корпоративные программы, по которым туда заселяют командированных сотрудников, проектные или спортивные команды и так далее. Платежеспособному арендатору апарт-отель может предложить то, чего нет у обычной квартиры: оборудованные по стандартам отеля номера с кухней и бытовой техникой, гостиничные сервисы и «белый» договор с прозрачной финансовой отчетностью.