Когда управляющая организация берет в управление новый дом, она рассчитывает, что управление домом будет эффективным и прибыльным. Именно из таких побуждений срок действия некоторых договоров управления аж пять лет. Особенно это касается договоров, заключенных, 8-10 лет назад, когда трудно было предугадать, в какую сторону выведет судебная практика и что расторгнуть такой договор будет практически невозможно.
При этом, на практике зачастую возникают ситуации, когда продолжение управления домом становится убыточным для управляющей организации. В данной статье речь пойдет о возможности расторжения таких договоров.
Как указано в ч.8 ст.162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Как указано в ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. (ч.2 ст.310 ГК РФ).
Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (ч.3 ст.310 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Однако действия указанной статьи не распространяются на договор управления МКД, поскольку такой договор по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в спорных домах.
Закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений на основании решения общего собрания, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления по инициативе управляющей компании , управляющей компании закон предоставляет право внести предложение расторгнуть договор , а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников (пп. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Действующее законодательство не предоставляет управляющей организации права в одностороннем порядке расторгать договор управления многоквартирным домом в период срока его действия, однако любая сторона договора управления, в том числе и управляющая организация, может направить другой стороне заявление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.
Предусмотренное договором управления одностороннее расторжение договора управляющей организацией, противоречит принципам, установленным ст. 162 ЖК РФ, и является недействительным (ст. 168 ГК РФ).