Рынок недвижимости всегда считал лежащие в банках деньги населения «своими», только пока почему-то недонесенными до отделов продаж — и это всегда было поводом для шуток. Всегда, но не сейчас, когда уже полностью подведенные итоги 2022 года рисуют весьма безрадостную картину даже на самом развитом, самом мощном жилом рынке страны — московском. Согласно статистике ЦИАН, «в 2022 году на первичном рынке Московского региона заключено 134,5 тысячи ДДУ. Продажи новостроек оказались на 21% ниже, чем в 2021 году, и на 12% ниже, чем в пандемийном 2020 году: иными словами, спрос вернулся на уровень пятилетней давности». Ну, если это кого-то успокоит, в Подмосковье спрос просел заметнее, чем в Москве: на 24% против столичных 19%. Но общие 19% это еще ладно.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум»*, за прошлый год в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено на 39,4% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. Подводя итоги года в элитном сегменте, управляющий партнер компании Intermark Real Estate Дмитрий Халин в беседе с BFM.ru отмечал, что «в 2022 году спрос совокупно на первичном и вторичном рынках сократился на 38%, причем продажи в новостройках просели сильнее: спрос здесь упал практически вдвое, тогда как на вторичном рынке лишь на треть. Соответственно, если в 2021 году доля новостроек в общем объеме продаж составляла 35%, то в 2022-м она сократилась до 20%». Ну и, конечно, есть кулуарные разговоры о проектах, столкнувшихся с 70-80-процентным падением покупательского интереса или полной остановкой продаж.
Обычно следом принято, прежде всего, напоминать о сокращении платежеспособного спроса и отсутствии у населения свободных денег. Хотя чисто теоретически это не совсем так: по самым приблизительным подсчетам, в банках граждане России держат несколько десятков триллионов рублей. А в начале прошлого декабря замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что «по банкам и огородам точно лежат несколько сотен миллиардов долларов». Правда, замминистра предлагал вкладывать их не в недвижимость, а в золото, но это уже детали.
Так что в рассуждениях о падении спроса, которое некоторые эксперты уже назвали катастрофическим, прежде всего стоит говорить о реакции населения на нестабильную экономическую ситуацию в стране, а применительно к высокобюджетным сегментам еще и о заметном сокращении покупательской аудитории. Как считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», «власти и участники рынка заигрались с искусственным снижением ставок, подменив понятие «доступное жилье» доступной ипотекой, а продление льготной ипотеки не предотвратит падение спроса на новостройки».
Возможно, его могла бы предотвратить ценовая коррекция, но в то, что при нынешних правилах игры в девелоперском бизнесе она может быть серьезной, мало кто из экспертов верит. Поэтому перспектива ближайшего времени примерно такова: продленная и местами расширенная ипотечная господдержка удержит спрос от резкого обвала, интерес россиян к сегменту индивидуального жилищного строительства удержит от такого же обвала строительную статистику, а застройщики в массе своей точно начнут пересматривать портфели в сторону сокращения объемов строительства и с дозволения банков аккуратно снижать цены в уже запущенных проектах.
Есть сферы, где ситуация пока выглядит куда тупиковее, чем применительно к жилым квадратным метрам. В частности, согласно подсчетам экспертов проекта Urbanus.ru*, в 2022 году продажи мест для хранения автомобилей сократились на треть, а в элитных домах спрос на парковочную инфраструктуру, можно сказать, просто рухнул: если в 2021 году на каждые две проданные квартиры этого сегмента приходилось три машино-места, то по итогам 2022 года наблюдается нетипичный паритет — впервые за пять лет парковочных лотов было продано столько же, сколько апартаментов или квартир.
«Аудитория жилищного массмаркета стала больше экономить на паркингах. В «старых» округах покупательская активность снизилась на 31,2% от уровня 2021 года. Основная часть новомосковских проектов также столкнулась с большими проблемами в реализации машино-мест: интерес к этому уменьшился на 38,6%. Соответственно, изменилось и соотношение в структуре сделок между жилыми юнитами и парковочными. В позапрошлом году пропорция держалась на отметке 5 к 1 (в Новой Москве — 6 к 1). Теперь же показатель сдвинулся до 7,5 к 1 (в Новой Москве — до 7,2 к 1)», — подчеркивают эксперты Urbanus.ru.
По их оценкам, в целом по городу продажи машино-мест просели на 32,6%, что привело к изменению пропорции относительно жилья с 3,7 к 1 на 4,4 к 1. Самые умеренные потери в статистике понесли застройщики, поставляющие на столичную витрину премиальные лоты: количество реализованных ими машино-мест убавилось на 17,7% — это лучше, чем в каком-либо другом сегменте.
* Есть в распоряжении Business FM