Доброго дня коллеги! С 1998 - по 2009 год я только и делал, что строил частные дома. Потом еще приходилось не раз возвращаться к этой теме, но она стала далеко не основной в моей работе. Поиском заказов не занимался по определению - совсем. Всегда срабатывало «сарафанное радио».
К чему я это все рассказываю? Честно сказать договор был примитивный, а вот смету мы отрабатывали конкретно с каждым заказчиком и по каждому виду работ. Оплата была: 10% аванс и впоследствии по завершению каждого пункта доплата по смете минус 10 процентов.
А сегодня мы постараемся рассмотреть все «тонкие» места, которые строители умышленно прячут в документе, в котором Вы по определению мало, что понимаете, в силу того что Вы по профессии врач или учитель (хотя Евросоюзом сейчас руководит гинеколог).
Традиционные анекдоты:
- Здравствуйте, Иван Иванович! Я так понимаю, Вы наш новый прораб. Рад познакомиться с вами. Я столько слышал о вас...
- Мало ли что болтают люди... А попробуйте доказать!
И еще:
- Кто такой экономист?
- Это человек, который знает о деньгах больше, чем тот, который их имеет.
И в продолжение:
Заказчик прорабу:
- Вы называете свою цену. Я называю свою цену. Потом мы оба смеемся и приступаем к серьезному разговору.
Возвращаемся к теме.
Вводная часть.
Смета это обязательная часть любого договора на строительство частного дома, ремонта или какого-то комплекса работ. Даже если Вы самостоятельно строите дом необходимо подготовить предварительную смету. Конечно, она будет несовершенной, но основные ориентиры Вы получите и поймете свои финансовые затраты.
А можно поступить еще проще, особенно если у Вас есть проект. Закажите обсчет в нескольких фирмах. Для этого надо подготовить таблицу на основные виды работ. В противном случае Вы получите несколько смет, которые можете сравнить только по конечной цифре. А вот наполнение будет проанализировать очень сложно.
Далее все очень просто. Сразу отбросьте смету с самыми низкими ценами. Надеяться на чудо не стоит. Скорей всего – это фирма, очень заинтересована в получении подряда. А потом пришлют к Вам на объект самых неквалифицированных рабочих. В деньгах ведь они изначально ограничены.
К очень «дорогой» смете стоит тоже подойти осторожно. Большие аппетиты не факт качества работ. А значит Ваш подрядчик в средней ценовой категории.
Фирмы дают такие примитивные расчеты по вашей таблице без проблем и бесплатно. Только предупредите их, что Вы обратились не только к ним. А это умерит аппетиты организации.
Совет! Никогда не соглашайтесь на строительство дома, где цену определяют за 1 квадратный метр. Конкретика отсутствует, а значит можно трактовать свои действия, как они хотят. Чаще всего начинают весело и показательно, вынимая большую часть денег, а потом все на стройплощадке замирает. Не хочется говорить о незавершенном строительстве, но и такие варианты бывают.
И последнее. Я постараюсь рассказать об основных «узких» моментах. Конечно, сметчиком Вы не станете, но сможете разговаривать с подрядчиком на его языке.
Основная часть затрат. МАТЕРИАЛЫ.
Проверить цены на материалы сегодня достаточно легко. Интернет даст всю необходимую информацию.
Тогда в чем проблема. В простой психологии человека. Как Вы проверяете смету, особенно если это несколько страниц. Вы смотрите основные, самые дорогие по сумме позиции и проверяете их и тут два очень интересных момента.
Первый. Подрядчик знает, что Вы будите проверять цены и действовать будете именно по той схеме, которую я описал выше. И он прячет неучтенную прибыль в сопутствующие материалы. Как пример: цена на штукатурные смеси в пределах разумного, а вот грунтовка завышена.
Второй. Заказчик покупает материалы большими объемами и у него есть накопительная скидка, которая может доходить до 25%. У меня такие скидки были по нескольким позициям. А вывод – торгуйтесь. И не стесняйтесь этого – это Ваши деньги. Конечно, всю скидку он Вам не отдаст, но подвинется в цене однозначно.
В итоге что получаем. Это мое личное мнение! Поручите покупку материалов подрядчику, с указанием марок материала. Не забудьте прописать в договоре, что будете оплачивать только потраченный на Ваш объект материал. Это я к тому, что Вам могут привезти лишний материал, потребовав за него оплату. Что кстати не такая большая редкость.
Оплата работы.
Если представить смету в идеале, то это несколько столбцов: наименование, единицы измерения, объем, цена за единицу материала и работ и сумма по материалам и работам. Сейчас мы говорим про оплату работ.
Вопрос очень сложный. Разброс цен настолько велик, что порой просто поражаешься. Недавно проверял цену на штукатурку цементную по сетке. И цена от 275 рублей до 550 за один квадратный метр.
Но нам с Вами легче. Ведь у нас есть таблица с расценками. И решили мы, что будем работать по средней ценовой смете. Но ведь и тут мы можем попросить снизить цену, озвучив, что другие подрядчики дают более низкую цену. Главное не «пережмите». А то можно получить обратный эффект. Вам дадут самых неквалифицированных рабочих.
Прибыль и коэффициенты.
Под сметой у нас идут несколько коэффициентов и плановая прибыль.
Фирма не может работать без прибыли. А в какие рамки она может попасть. Если верить нашим экономистам, то прибыль до 7% - организация умирает, от 7 до 14 - просто на плаву, а вот выше 14 – организация развивается. То есть нам понятно, что плановая прибыль должна быть от 15%. В противном случае могут «загнуться» не достроив Ваш дом.
А вот коэффициенты это целая поэма, в которой и прячут чаще всего всю неучтенную прибыль. Если сложить все коэффициенты, то сумма договора может вырасти до 40 процентов.
Таких коэффициентов несколько. Транспортные, непредвиденные и накладные расходы, временные здания и сооружения и зимнее удорожание.
С зимним удорожание проще всего. Исключаем его из сметы. В единичных расценках он уже учтен.
И вообще желательно уйти от всех коэффициентов. А как это сделать? И главное для чего?
Сначала вопрос для чего? А все очень просто. Вы согласовали цены на материалы и работы, но как только будут применены коэффициенты, эти цены автоматически вырастут.
А как это сделать?
Попросить, чтобы транспортные расходы расписали и включили в смету отдельным разделом. Сюда относится и механизация объекта. Так же поступаем с накладными и временными зданиями и сооружениями. Учтите, что если заказчик включил их в смету, то они после окончания автоматически становятся Вашими. А это не только бытовки, а возможно и плиты под временные дороги.
А вот непредвиденные работы вообще исключаем из сметы. Если они появятся, то на них будет составлена дополнительная смета, которую Вы согласуете и приложите к основному договору.
Вывод.
Постарайтесь отнестись к моим рассуждениям с полным пониманием. И использовать их в полном объеме. Каждый пункт – это Ваши деньги.