В комментариях к предыдущей статье в дзене верно подметили главную причину, почему народ раскупает новостройки по заведомо неадекватным ценам. Конечно, основной козырь это даже не ставка, а ежемесячный платеж! Застройщики точно уловили струнку, за которую надо поддеть неосторожного покупателя. Ежемесячный платеж!
Возьмем простой пример.
Некий покупатель стоит перед выбором. Взять вторичку за 8 млн. руб. в ипотеку по рыночной ставке в 11% или новостройку от застройщика с завышением цены до 12 млн., но по ставке 3,5%. Кредит на 30 лет. Для упрощения задачки считаем, что квартиры полностью равнозначны, а первоначальный взнос равен нулю. Далее берем любой ипотечный калькулятор и выясняется:
- покупка вторички обойдется в 76,1 тыс. /мес
- покупка новостройки обойдется 53,8 тыс /мес
Несмотря на 50% разницу в цене новостройка обойдется «дешевле» на 22 тыс. рублей в месяц!!! Надо брать, решает хитрый инвестор. Ведь вы получаете то же самое, но за меньшие деньги.
Этот пример лишний раз показывает, как ошибочная методология приводит к ошибкам в выводах.
Фокус тут в том, что считать сравнительные варианты надо исходя не из месячного платежа, а используя метод активов. Этот метод, например, я использовал для подсчета сравнительной выгоды ипотеки и аренды. Ознакомиться с ним можно тут.
Метод активов показывает ожидаемый уровень богатства на каждый расчетный период времени. Богатство, или чистые активы, равны активам (сколько у вас есть) за вычетом пассивов (сколько вы должны). Богатство ипотечника – это стоимость его купленной в кредит квартиры за вычетом остатка долга по кредиту.
Вся беда инвестора, который берет новостройку по завышенной (относительно рынка) цене в том, что его чистые активы сразу уходят в отрицательную зону. Купил он квартиру за 12 млн. руб, но продать ее он может только за 8 млн, следовательно и стоит она только 8 млн. А долг банку как был 12 млн. так и остался. Иными словами чистые активы его становятся равны (8-12=-4) минус 4 миллиона. Повторим еще раз: купив квартиру по завышенной относительно рынка цене, такой инвестор одномоментно стал беднее на 4 миллиона. Вот это бизнес!
С покупателем вторички, который берет квартиру по рыночной цене, такого казуса не происходит. В начальный момент времени он обладает квартирой за 8 млн, и должен банку 8 млн, то есть чистые активы равны нулю. Относительно же инвестора в новостройку он богаче на 4 млн.
При этом нельзя сказать, что инвестор в новостройку ничего не приобретает взамен. Он получает право гасить свой огромный долг по низкой ставке. Вот только потери в активах он несет сразу, а отыграться может лишь спустя время. Какое время? – давайте смотреть.
На рисунке выше показана динамика активов наших двух ипотечников. При этом предполагаем, что сумму денег, которую они откладывают, одинакова, но покупатель вторички тратит все на ипотеку, а покупатель первички лишние 22 тыс. откладывает на счет в банке и реинвестирует.
За счет реинвестирования ипотечник на первичке постепенно отыгрывает отставание и спустя 89 месяцев (7,4 года) вырывается вперед.
Цифра 7 лет не случайно появилась. Известно, что ипотеку принято погашать досрочно и где-то мелькало, что в среднем как раз за 7 лет ее закрывают. Видимо банки, идя на эту схему, предполагали, что и льготную ипотеку тоже будут погашать досрочно теми же темпами. А, следовательно, они ничем не рискуют.
Но сдается мне, тут банки просчитались. Не будут погашать такую ипотеку досрочно. Во всяком случае, у кого есть голова на плечах.
Так что если играть очень в долгую, то возможно в такой схеме и есть какой-то смысл.
Но скажите, кто-то правда думает, что люди, набравшие «околонулевых» кредитов, планируют финансы на десятки лет вперед?
Нет, конечно. Они просто смотрят на ежемесячный платеж, который ниже, и уверены, что вытащили выигрышный билет. Но больше похоже на черную метку.
Ведь покупатель загоняет себя в огромные минуса. А потенциальный выигрыш, если и будет, весьма отдален во времени. А самое главное, выбраться из этого капкана невозможно! Обычную ипотеку можно в любой момент погасить, продав квартиру и выплатив долг. Ипотеку на завышенную по цене квартиру, нельзя с выгодой погасить! Любой форс-мажор, с хотя бы временной потерей источников доходов, превратится для такого заемщика в форменную катастрофу.
Кстати, все данные рассуждения были при стабильной цене на квартиры. Если мы добавим в модель ежегодный рост цены на 5%, то покупатель квартиры по завышенной цене догонит второго ипотечника быстрее - через 51 месяц (4,25 лет), а если цены будут снижаться на 5% ежегодно – то через 152 месяца (12,5 лет). Известно, что ипотека выгодна при растущих ценах, но как видим, ипотека с завышением еще сильнее реагирует на динамику цен. Учитывая, что данные программы с завышением появились аккурат на пике цен (когда цены были ниже, таких программ не было!) подобное соображение намекает, чем закончится массовое использование «выгодных» ставок.
//////
Недвиномика – группа ВК