Сегодня расскажем об одном спорном случае из нашей практики. За консультацией обратился клиент, который купил квартиру в одном из южных российских регионов. Балкон квартиры, которую он приобрёл - открытый, неостеклённый, с кирпичным ограждением высотой примерно 1,3 м. В первую очередь его смутило то, что, во-первых, на балконе после дождя собирается вода уровнем 1-2 см, во вторых отсутствует какой либо козырек над балконом, учитывая этажность здания (20 этажей). Согласно условиям договора участия в долевом строительстве отделка данного балкона не предполагалась, однако в том виде, в котором он передается собственнику, выглядит конструкция очень сыровато. Конечно, можно сослаться на то, что застройщик оставил простор для фантазии собственника, в зависимости от того, как он решит эксплуатировать балкон. Однако в данной ситуации есть щекотливые моменты. Когда стоишь на открытом балконе высотного здания на 2 этаже, чувствуешь некоторый дискомфорт от нависающего многоэтажного фасада. Можно было бы списать это на субъективные ощущения, однако существует множество бытовых ситуаций, при которых сверху вниз может упасть в лучшем случае мелкий мусор, а в худшем тяжёлый предмет.
Это не говоря о том, что балкон во время дождей подвержен попаданию осадков со стены, отливов вышерасположенных окон.
Допустим застройщик предполагал, что балкон будет эксплуатироваться в открытом виде (иначе сразу бы выполнил какую либо защитную конструкцию). Что говорит об этом нормативная документация? Прямые указания, запрещающие открытые балконы в нормативной документации отсутствуют. Однако по строительной логике, здесь напрашивается как минимум козырёк. Например СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:
5.21 Для защиты от осадков над входной площадкой, наружными лестничными маршами и пандусами, расположенными вдоль фасада, предусматривают козырек. Он должен быть рассчитан на снеговую нагрузку, соответствующую снеговому району строительства по СП 20.13330, и иметь организованный или неорганизованный водосток.
Здесь нет конкретного упоминания балкона, однако в данном случае проем балконного блока фактически является входом с открытого пространства во внутренний контур. Козырёк выполнял бы функцию защиты от осадков, в некоторых случаях снега, наледи, сосулек (но в данном регионе снег это большая редкость).
Для предотвращения падения воды с крыши, для данного многоквартирного дома предусмотрена организованная внутренняя система водостоков. Тем не менее, пространство балкона не защищено механическим способом (навесами, козырками, щитами) от атмосферных осадков в том числе стекающих с фасада здания, отливов вышерасположенных окон. Фактически площадка балкона участвует в водоотведении здания в связи чем в отношении неё могут быть применимы требования по организации водоотведения, предусмотренные для крыши и кровли. Так в соответствии с СП 17.13330.2017 Кровли:
9.1 Для удаления воды с кровель предусматривается внутренний или наружный (организованный и неорганизованный) водоотвод в соответствии с требованиями СП 54.13330, СП 56.13330, СП 118.13330 и других сводов правил по проектированию конкретных зданий и сооружений.
9.2 Водосточные воронки внутреннего организованного водоотвода должны располагаться равномерно по площади кровли на пониженных участках; на самом низком участке, при необходимости, предусматривают аварийный водоотвод сквозь стену (парапет) с помощью парапетной воронки. На каждом участке кровли, ограниченном стенами (парапетами), число воронок в зависимости от их пропускной способности и района строительства
Наиболее очевидным решением задачи водоотведения с поверхности данной балконной плиты является организация уклона поверхности пола в сторону ограждения и установка воронок отводящих воду через отверстия в нижней части ограждения. Для этого должны быть выполнена гидроизоляция основания (в т.ч. нижней части стен), стяжка, выполненная с уклоном, и финишная поверхность из плитки. Можно заметить, что застройщик учтиво оставил нижнюю часть фасада не заделанной, видимо для того, чтобы собственник мог проделать вышеуказанные работы.
В нижней части кирпичных ограждений застройщик выполнил отверстия диаметром 35-40 мм, которые располагаются на высоте от основания от 0,5 до 4 см, из за чего и происходит скопление воды. Выполненные отверстия функционально не заменяют парапетные воронки, поскольку не обеспечивают необходимый отвод воды как по диаметру, так и по расположению. Парапетные воронки выпускаются с впускными отверстиями и отводами стандартизированного диаметра, как правило, 100-110 мм.
В целом, складывается впечатление, что застройщик оставил для собственника головную боль в виде монтажа стяжки и покрытия, организации отведения осадков, согласования и монтажа защитных конструкций. В данном случае считаем, что с учётом этажности здания, логично было бы хотя бы предусмотреть/выполнить защитную конструкцию балкона сверху, поскольку узел примыкания условной крыши или козырька балкона с фасадом должен продумываться заранее, во избежании "колхоза" и разборки фасада.
Что это? Недочёт проектировщиков, недоделка строителей? Ответить на данный вопрос можно только изучив проект. Клиент отправил запрос на ознакомление с проектом, что является его законным правом в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
ч. 2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления
По результатам изучения проекта будем обсуждать дальнейшие действия.
Спасибо за прочтение. Будем рады если вы перейдёте на наш сайт, даже "просто посмотреть", это поможет нам в увеличении статистики и продвижения нашего дела https://nst-expert.ru.