Осуществляя управление объектами торговой недвижимости, я часто наблюдаю и уточняю у потенциальных арендаторов методы оценки. За свою 7-летнюю практику мне удалось набраться опыта в качестве брокера по коммерческой недвижимости, в качестве менеджера по развитию корпоративной сети "Додо Пицца", а также неоднократно я и сам выступаю арендатором. В данной статье я раскрою базовые принципы оценки, в дальнейшем мы будем детально рассматривать ряд принципов.
Трафик
Основная задача трафика не быть "высоким", а быть достаточным в соотношении аренды, ФОТа, костов на ведение операционной деятельности и т.д. Как понять - достаточен трафик или нет?
Считаем пеший трафик, проходящий вдоль дверей помещения. Для этого снимаем отрезки видео не менее 5 минут в утренне, дневное и вечернее время, определяем 3 дня: вторник, четверг, суббота.
Утреннее время - 08:30 - 10:30, дневное - 12:30 - 14:30, вечернее - 17:30 - 19:30. После того как снято видео, необходимо посчитать количество потенциальных клиентов, которое прошло, а полученный результат умножаем на 12 [это будет примерное значение пешего трафика в час].
Более точным подсчетом будет следующий вариант. В качестве основного инструмента понадобится автомобильный видеорегистратор [цена вопроса - 2000 - 3000 руб, а сэкономить может сотни тысяч рублей]. Для реализации такого подсчет необходимо договориться с собственником рассматриваемого помещения или управляющим [если он есть))] о необходимости размещения камеры на 2-3 дня для подсчета трафик [причин для отказа тут нет, это нормальная практика]. Регистратор разумно размещать также направлено на вход в помещение, по времени рекомендую отталкивать от предполагаемого режима работы будущего заведения [но обязательно захватить час до и час после предполагаемого режим, вдруг показатели существенно отличаются и вам нужно пересмотреть свой график]. При таком методе подсчета корректнее будет в режиме промотки посчитать трафик по каждому часу.
Пример
Вы нашли подходящее помещение. Оно вам нравится с точки зрения расположения, площади и визуальных характеристик и пришло время понять - "по карману" оно для вашей кофейни или нет.
Аренда помещения - 200 000 руб/мес
Трафик за 12 часов - 2 760 человек [важно заметить, что конверсия пешего трафика в заказы общепита составляет от 1,5 до 3 %]. Такой трафик даст вам примерно 60 заказов/день. Предполагаемый вами средний чек 270 рублей. Считаем:
270 (ср. чек) х 60 (заказов) х 30 (дней) = 486 000 руб/мес (выручка)
минус: 145 800 руб (фуд кост и упаковка - около 30%), 29 160 руб (налоги), 90 000 руб (ФОТ), 200 000 руб (аренда), 10 000 руб (коммунальные услуги), 15 000 руб (прочие расходы).
Получается минус... Либо торговаться с собственником по размеру аренды, либо идти дальше.
Рекомендации: Не считайте трафик во время дождя, вьюги, урагана
Действуйте! И не злодействуйте!