По-прежнему возникает много вопросов у наших клиентов, что же такое "добросовестный приобретатель" недвижимости, как им стать и от чего этот статус защищает.
Согласно п.1 ст.302 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), добросовестный приобретатель – это тот, кто по возмездной сделке приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, но приобретатель не знал и не мог знать об этом.
Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ устанавливает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Некоторые считают, что проверка данных ЕГРН во всех случаях спасет покупателя от любых рисков потерять квартиру. Увы, это не так.
Статус "добросовестного приобретателя" касается лишь исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, например, когда квартиру без ведома хозяина мошенники продали по поддельным документам.
При этом добросовестность приобретателя не будет иметь никакого значения по целому ряду исков об оспаривании сделки купли-продажи:
- при покупке объекта у законного собственника, но в силу психического заболевания не способного понимать значение своих действий или руководить ими - такая сделка может быть признана недействительной по ст.ст. 171, 176, 177 ГК РФ,
- при покупке у законного собственника, который существенно заблуждался относительно предмета сделки (например, это может быть пожилой человек, не понявший суть сделки: хотел ренту и остаться проживать в квартире, а подписал договор купли-продажи и остался на улице) - такая сделка может быть признана недействительной по ст. 178 ГК РФ,
- при покупке у законного собственника объекта, в котором не были выделены доли детям по материнскому капиталу - здесь нарушены права третьих лиц (детей), в их защиту может выйти в суд прокуратура по «наводке» органа опеки и попытаться оспорить сделку по ст.168 ГК РФ,
- при покупке объекта у законного собственника, которого обманул во время сделки представитель покупателя - закон прямо указывает, что если обман совершен представителем, значит, его доверитель (покупатель) знал об обмане (даже если в действительности это не так и представитель обманывал по каким-то своим мотивам), такая сделка может быть оспорена по п.2 ст. 179 ГК РФ.
Разница в том, что по ст.302 ГК РФ собственник не обязан что-либо компенсировать добросовестному приобретателю, он только истребует обратно свое имущество, а по недействительной сделке продавец возвращает покупателю полученные деньги.
Конечно, добросовестный приобретатель не останется без уплаченных денег - на то он и признается добросовестным, чтобы получить дополнительную защиту от государства. Эта дополнительная защита заключается в том, что если у такого приобретателя будет истребован купленный объект на основании указанной выше ст.302 ГК РФ, то можно будет подать иск к государству о выплате компенсации (ст.68.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). То есть, компенсировать такому покупателю будет не получивший обратно свое жилье собственник, а государство. Правда, здесь есть нюансы, один из которых в том, что размер компенсации будет рассчитываться не от реальной цены продажи, а от кадастровой стоимости жилья.
Понятие "добросовестного приобретателя" в его юридическом смысле, заложенном в ст.302 ГК РФ, следует отделять от общего понятия "добросовестного поведения", которое встречается в ГК РФ неоднократно и трактуется самым широким образом. Применительно к сделкам с недвижимостью добросовестное поведение может иметь значение, например, в случае сделок с занижением цены - такие сделки могут быть признаны подозрительными, если продавец в будущем обанкротится. Считается, что покупатель, купивший квартиру по кратно заниженной цене, действовал недобросовестно, т.к. должен был понимать, что действия продавца имеют неправомерную цель. Фактически, здесь в интересах кредиторов продавца ограничивается общегражданский принцип свободы договора в части свободы определения цены продажи.
Резюмируя, еще раз подчеркнем, что лишь в случае утраты купленного жилья именно по основаниям, предусмотренным ст.302 ГК РФ, покупатель, признанный судом добросовестным приобретателем, будет иметь право на компенсацию от государства. Во всех остальных случаях на эту компенсацию рассчитывать не приходится, соответственно, можно остаться и без жилья, и без денег, если продавец их не вернет. Вот поэтому важно запрашивать у продавца и справки от психиатра, и справку от нарколога, и справку из ПФР о материнском капитале, и внимательно смотреть на поведение продавца, чтобы удостовериться, что он понимает суть сделки (но если есть хоть какие-то сомнения, то лучше идти к нотариусу - он в договоре сделает отметку, что существо сделки он разъяснил), и т.д.