Уже прошедший 2022 год оставил рынку в наследство уникальный до сих пор тренд: цены на первичном рынке остановились (но при этом не везде), а на вторичном уверенно падают уже несколько месяцев подряд, хотя и постепенно (никакого обвала!). Попробуем понять, как лучше вести себя потенциальному продавцу и покупателю в этой нетривиальной ситуации.
Ещё год назад всё было куда понятнее: цены шли в рост на обоих рынках, хотя «первичка» дорожала быстрее ввиду инерционного влияния льготной ипотеки. Затем случился февраль, спрос на недвижимость после кратковременного роста в марте-апреле резко ушел вниз, а в сентябре количество сделок и вовсе достигло минимальных значений за много лет. И тем самым образовался нынешний статус-кво: предложение на первичном рынке снизилось, а потому цены всё же не уменьшаются, на вторичном же оно осталось практически на прежнем уровне и стоимость «квадрата» медленно, но верно идет вниз.
Здесь может возникнуть следующая мысль: если «вторичка» дешевеет, то не значит ли это, что именно сейчас её и надо покупать? Но это может быть актуальным только для совсем небольшой прослойки людей с «живыми» (то есть не кредитными) деньгами, да к тому же касаться, по идее, должно только наиболее ликвидных вариантов в «новой вторичке». Поскольку инвесторов интересует дорожающая недвижимость, а не наоборот. А обычных покупателей – минимальный размер ежемесячного взноса по ипотеке, который доступен сейчас только на «первичке», поскольку льготная ипотека распространяется исключительно на нее. Плюс совместные программы банков и застройщиков сюда приплюсуем.
Что касается ценовой ситуации на рынке строящегося жилья, то она сильно разниться даже в пределах одной агломерации. Возьмем для примера Санкт-Петербург и Ленобласть. По данным сайтов-агрегаторов (в частности, Restate.ru и ЦИАН), внутри городской черты квадратные метр в новостройках за последний квартал потерял 3-5% своей стоимости, тогда как в области – прибавил 2-3%. Такое разнонаправленное движение неслучайно: если «вторичка» дешевеет везде, то более доступные новостройки (а они по умолчанию расположены за КАД) все же по чуть-чуть дорожают. Это вполне в интересах застройщиков, у которых себестоимость строительства снижаться и не собирается, да к тому же они могут искусственно регулировать цены путем снижения или повышения предложения.
Что это значит для потенциального покупателя? Очевидно, что если речь идет именно об инвестировании, то альтернативы областным проектам сейчас нет. Но инвесторов на рынке в текущей ситуации совсем немного. А вот владельцам вторичной недвижимости, желающим улучшить свои жилищные условия, есть смысл избавляться от собственности прямо сейчас, вкладывая вырученные средства в новостройку. Хотя продать что-то на «вторичке» сейчас сложно – это нужно осознавать. И, по всей вероятности, придется сильно подвинуться в цене – иначе продать ту же жилплощадь в доме массовых серий советского периода будет практически невозможно.
Почему это – рациональное поведение? Поясняем: есть все основания полагать, что в дальнейшем стоимость вторичного жиля буде продолжать падение. Снижать ключевую ставку у Центробанка резонов нет, значит, ипотека доступнее не станет. К тому же на рынок продолжают давить выставленные на продажу квартиру тех россиян, кто уехал на ПМЖ за рубеж. Регулировать предложение владельцы «вторички» не в состоянии, а спросу повышаться не с чего.
Что касается первичной недвижимости, то проблемы со спросом есть и здесь. Именно поэтому сейчас множество застройщиков продлевают новогодние акции и скидки как минимум до весны. То есть имеется возможность компенсировать свой собственный дисконт на «вторичку». Но в долгосрочной перспективе «первичка» надежнее: цены поддерживает политика государства по поддержке строительной отрасли в целом, к тому же проектное финансирование не дешевеет и, видимо, не собирается этого делать. А если рынок к середине года покажет способность к поглощению нового предложения, то цены снова могут перейти в активный рост.
Правда, здесь читатель может возразить: придется ведь тратится на аренду жилья, пока новый дом достроят. Тут можно дать только очевидный совет: покупать квартиру лучше всего в почти достроенных корпусах в известных проектах. Во-первых, ждать недолго (или совсем не надо), во-вторых, репутация у таких объектов уже сложилась и не будет риска не угадать с выбором.
Среди областных кварталов, безусловно, можно выделить объекты компании «Ленстройтрест» – это «Янила» в Янино и «IQ Гатчина», а также «Юттери», находящийся в Колпинском районе Петербурга (но тоже за КАД). Здесь есть большой выбор готовых или почти готовых квартир с различными приятными бонусами вроде кладовых, гардеробных, просторных балконов и лоджий (есть даже варианты с террасами), подземных паркингов (на загородном рынке их немного), высококачественной отделки и продуманной архитектуры. Плюс застройщик делает акцент на создании гармоничной среды и атмосферы добрососедства в своих кварталах, прикладывая множество усилий по организации досуга для взрослых жителей и их детей.
Узнать подробнее о предложения застройщика на сайте 6543210.ru
