После предыдущего поста про цокольные помещения у вас могло сложиться впечатление, что покупка такого рода недвижимости - опасный и тяжело окупаемый вид инвестиций. Спешу вас успокоить: при работе с опытным риелтором риск стать чем-то неприбыльным у цоколя - минимальный. Поделюсь с вами хорошим примером моей клиентки.
Мария купила помещение на цокольном этаже в очень густонаселённом районе Краснодара - ул. Петра Метальникова. Дом сдан 4 года назад. Площадь помещения - 40 м2. Цена: 3 млн руб (или 75 000 за м2).
Огромный плюс этого помещения – прошлый собственник сделал ремонт и установил мощную вытяжку. Уже через неделю после покупки мы сдали это помещение под кухню сервиса по доставке еды за 25 000 рублей + коммунальные услуги. Вычитаем 6% налога собственника ИП и получаем 23 500 в месяц чистого дохода.
А какая окупаемость?
3 000 000 руб : 23 500 руб = 10,5 лет!
Что позволило получить такую окупаемость ?
- Наличие вытяжки. Это значит, что помещение может использоваться под кальянную или формат «Дарк Китчен» - другими словами, кухня для сервисов доставки еды.
- Густонаселенный район новостроек. Плотность застройки в этом районе - поражает. То, что при покупке жилья скорее минус, для коммерции - неоспоримое преимущество.
- Минимальный риск при простоя. Даже при смене арендатора, это помещение скорее всего арендует другая доставка в кратчайшие сроки.
А можно такую недвижимость брать в ипотеку?
У клиента были наличные, но это помещение можно было купить и в ипотеку. Давайте посчитаем !
- Цена: 3 000 000 руб
- Первоначальный взнос: 30% = 900 000 руб
- Ставка: 13% годовых ( есть ставка и ниже, но это средняя ставка на коммерческое помещение)
- Срок: 23 года
- Платеж: 23 975 руб в месяц, что позволяет этому помещению буквально самому себя окупать
Выводы:
Стоит бояться не цокольных помещений, а недобросовестных продавцов. На своём сайте я дарю бесплатную консультацию, чтобы ваша недвижимость приносила лишь позитивные эмоции. Подписывайтесь на мой канал, здесь будет много интересного про недвижимость Краснодара!