Разговоры о российском ипотечном пузыре не угасают несколько месяцев. Одни видят явные признаки «ипотечного нездоровья», другие утверждают, что серьезных причин для опасений нет. Давайте попробуем разобраться: что собой представляет ипотечный пузырь, действительно ли он существует и рискует ли лопнуть?
Эксперты и обыватели начали рассуждать о возникновении ипотечного пузыря после известия о продлении льготной ставки по кредитам на покупку жилья. Поводом для беспокойства стало и снижение цен как на новые, так и на вторичные квартиры.
Ипотечный пузырь - обстоятельства, при которых увеличение темпов кредитования приводит к:
• росту просроченной задолженности;
• повышению количества высокорискованных заёмщиков;
• обесцениванию банковских залогов и ипотечных ценных бумаг;
• снижению стоимости жилья, обвалу рынка недвижимости (в частности рынка ипотечного кредитования).
Если коротко, то главная проблема состоит в том, что заёмщики не могут выполнять обязательства перед кредиторами: ситуацию не улучшает даже продажа залогового имущества, так как его стоимость падает. Каждый новый такой случай раздувает ипотечный пузырь все сильнее.
Почему активно говорить об ипотечном пузыре стали в начале 2023 года?
Эксперты считают, что нынешнее экономическое положение не подходит для реализации льготных программ, так как:
1. реальные доходы граждан не растут;
2. инфляция достигла высокого уровня, что сказывается на стоимости строительства.
Аналитики заметили прямую связь между низкой процентной ставкой, небольшим первоначальным взносом и отказами заёмщиков выполнять обязательства по кредитам на приобретение жилья.
Почему одни видят признаки ипотечного пузыря в России, а другие - нет?
Те, кто считают, что дела обстоят не очень хорошо, обращают повышенное внимание на снижение цен на недвижимость, продление программы льготной ипотеки и учащающиеся случаи дефолта покупателей жилья. Все это имеет место быть.
Те, кто считают, что ситуация некритична, делают акцент на следующем: в ближайшее время существенного снижения цен на квартиры не предвидится. Дисбаланс между ценой недвижимости, стоимостью кредита и доходами населения на рынке небольшой. Если экономическая неопределенность будет расти, потребительская активность будет снижаться: чем меньше жилья приобретается в кредит, тем реже наступают случаи полной неплатежеспособности заёмщиков - граждане более тщательно рассчитывают свои силы. Кроме того, в ближайшем будущем банки начнут предъявлять заёмщикам большие требования: подходить под критерии станет меньше потенциальных клиентов. Эта точка зрения такжеимеет право на существование.
Чем страшен ипотечный пузырь?
Современная история знает примеры, когда взрыв ипотечного пузыря привел к очень неприятным для экономики последствиям. Хороший пример - случай в США в 2007 году. Долгое время банки сохраняли максимально лояльные условия по ставкам и первоначальным взносам: в конечном итоге это привело к обвалу рынка недвижимости, что, в свою очередь, послужило причиной масштабного экономического кризиса не только в Штатах, но и во всем мире.
Прогнозы и действия ЦБ для предотвращения раздувания ипотечного пузыря
Более половины всех кредитов на покупку жилья оформляется по льготным программам. Банковский сектор регулируется в РФ жёстче, чем в США. Это значит, что Центробанк тщательно следит за ситуацией на рынке и, при возникновении угрозы, гипотетически сможет вовремя отреагировать, плавно внедрив меры.