Интересные вещи сейчас творятся на рынке недвижимости, ипотечные ставки растут, спрос не понятный, а цены за квадратный метр особо снижаться и не хотят. Рассказываю свое виденье ситуации за последний месяц.
Мои поиски
Я сама уже не первый год наблюдаю за рынком недвижимости. Два года назад думали с мужем о том что бы купить квартиру побольше, но взяли инвестиционную студию. Решили для начала взять актив, а уже потом обзаводиться пассивами. Сейчас опять вернулись к мысли о большой квартире. Именно поэтому последнее время я активно смотрю квартиры в том районе где я живу, думаю об ипотеке. И вот что я могу сказать про вторичку:
- Сейчас интересные квартиры начали раскупать, вновь появился спрос. Скажу так, я сама смотрю достаточно определенную недвижимость, мне интересно буквально несколько домов в моем районе. В них большие квартиры появляются не часто. Недавно вот выложили 3 штуки, сейчас из них осталась 1, самая неказистая;
- Постоянно появляются продавцы, которые еще мечтаю продать свою недвижимость по цене 420 000 рублей за квадратный метр при том что живу я далеко не в центре города. Цена это заоблачная, но люди верят в нее. Тяжело, наверное, с такими общаться. Хуже, что другие продавцы смотрят на такие ценники и завышаю свои;
- Совсем убитые квартиры немного дешевеют. Они дешевеют медленно, но быстрее чем хорошие и интересные квартиры. До людей начинает доходить что за такие деньги у них не купят, но надежда продать очень дорого в них еще теплится. А между тем ремонт такой квартиры обойдется намного дороже чем пол года назад, поэтому покупать никому и не хочется. Цены снижаются, но медленно, не кардинально;
- Квартиры в очень хорошем состоянии мало дешевеют и стоят выше чем средняя цена по району.
Если верить статистике от сайта www.irn.ru недвижимость в моем районе даже подорожала за последний месяц. Суммарно в декабре 2022 года она подорожала в 8 районах Москвы из 86. В 78 подешевела.
Но когда я вижу +/- 0,5%, то я списываю это на "погрешность расчетов". Кто-то продал убитую квартиру дешево, стоимость квадратного метра пошла вниз. Продали квартиру с евроремонтом, стоимость квадратного метра пошла вверх. Да, вторичка в целом дешевеет, но хорошие варианты стоят дорого.
Новостройки
С новостройками все сейчас еще более интересно. Многие пишут о том, что застройщики начали давать скидки, ценник сдвинулся, квартиры сейчас начнут все больше и больше дешеветь. Но, так ли это? Почти 2 месяца назад я публиковала статью про ипотечные ставки, оставляю на нее ссылочку. В ней я делала скриншоты с сайта застройщика. В статье на картинке цена квадратного метра в студии в ЖК Green park заявлена 364992 рубля.
Сейчас цена квадратного метра по сути не изменилась. Открываем тот же ЖК и видим примерно те же цифры. Сейчас уже нет в продаже той самой квартиры площадью 24 квадрата на 9 этаже, но есть другие. На 12 этаже у студии той же площади цена квадратного метра чуть ниже, на 14 этаже ценник чуть выше, при том, что все эти студии будут сданы примерно в одно время. В былые времена цена квадратного метра уже бы выросла за 2 месяца. Хоть в этом небольшой плюс для покупателей.
Так что пусть мне дальше рассказывают про скидки от застройщиков, показывают проспекты "скидка 20%", я их в упор не вижу. А видели последний отчет Сбербанка, который опубликовали на этой неделе? В конце года спрос на ипотеку снова возрос, все испугались, что сейчас "интересные программы" прикроют.
Что дальше
А вот это самый интересный вопрос. Все те, кто уехали из России не спешат продавать квартиры, а только сдают их. Навеса недвижимости не появляется. Ставки по ипотеке высокие, но и инфляция большая. Люди считают, что под какой процент не возьми, инфляция все сожрет. Так что падение спроса есть, но цены на первичку не падают, а вторичка дешевеет, медленно, но верно.
Когда лучше брать вторичку? На этот вопрос никто не ответит. У меня складывается впечатление, что если сейчас ситуация в стране резко улучшится по всем направлениям, то цены на квартиры снова рванут вверх. Поэтому тут сложно может оказаться найти точку экстремума - ту в которой и недвижимость будет стоить дешево и ставка по ипотеке будет идеальной. К сожалению, никто не знает что будет дальше...