Известно, что законодательство не остается неизменным. Поэтому юрист всегда должен отслеживать новости и судебную практику.
Иногда возникшие изменения являются фундаментальными, но не проявляются на протяжении длительного времени. Так и получилось в деле, которое будет рассмотрено ниже. Оно представляет интерес с точки зрения истории развития гражданского права и вряд ли в ближайшем будущем может быть использовано для решения других дел.
ООО "Василек"* в 2006 г. приобрело многолетние насаждения винограда. В соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент, такие насаждения являлись недвижимым имуществом. Поэтому право на них было зарегистрировано в Росреестре.
Однако потом в законодательство внесли изменения и многолетние насаждения винограда перестали считаться недвижимостью. При этом часть насаждений была расположена на земельном участке, принадлежащим И.И. Иванову*. Между ним и ООО "Василек" и возник спор.
ООО "Василек" ссылалось на то, что виноград на спорном участке выращивается с 1984 г. Попытки заключить договор аренды земли для размещения винограда, не увенчались успехом. Предложение обменять земельный участок на другой также было отклонено И.И. Ивановым.
В связи с этим ООО "Василек" обратилось в суд с иском о понуждении И.И. Иванова заключить договор аренды земельного участка.
При рассмотрении дела была проведена экспертиза, которая установила, что стоимость виноградника, расположенного на спорном земельном участке, превышает стоимость самого земельного участка. Земельные участки сельско-хозяйственного назначения относительно дешевые по стоимости.
Кроме того, было установлено, что виноградники являются плодоносящими, пригодными для дальнейшей эксплуатации, находятся в удовлетворительном агротехническом и фитосанитарном состоянии.
Изучив доводы сторон, суд пришел к следующему.
Находящийся на земельных участках ответчиков виноградник
является многолетней культурой, требующей значительных материальных
затрат на его взращивание и уход за ним. Виноград произрастал на спорном участке до приобретения ответчиком права собственности на него. На момент приобретения истцом многолетних насаждений, спорный участок был обременен нахождением на них объекта недвижимого имущества. С учётом особенностей данной культуры, её стоимости и количества растений, занимающих площадь спорного участка, перемещение этого виноградника невозможно без несоразмерного для него ущерба.
Из предшествующих судебному разбирательству поведения и
переписки сторон, как они установлены судом, следует, что между
сторонами имел место спор о заключении договоров аренды и их условиях. В материалах дела имеется поданное в день разрешения спора судом заявление ответчика, адресованное как суду, так и истцу, в котором
содержится предложение об утверждении мирового соглашения,
предусматривающего заключение договора аренды на срок до окончания истцом эксплуатации существующих кустов винограда, без
права посадки и подсадки любых новых насаждений и с установлением
арендной платы.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил требование ООО "Василек", возложил на ответчика обязанность заключить договор аренды сроком на 20 лет. Определяя срок договора аренды, суд исходил из нормативно установленного для данного региона срока аренды земель сельскохозяйственного назначения для насаждений многолетних культур, а также из предполагаемого срока эксплуатации существующего виноградника. При установлении арендной платы суд исходил из позиций сторон, а также данных о средней рыночной ставке платы за аренду виноградопригодных земель в месте нахождения спорных
земельных участков.
* ФИО и наименование изменено
Рекомендую прочитать подборку записок о спорах, связанных с земельными участками:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer