Я много писала постов на тему как бы счастливому покупателю не расстаться принудительным образом с любимой квартирой, сейчас постараюсь обобщить сказанное ранее и дополнить рекомендации.
Буду излагать без прибауток, достаточно схематично и структурированно для более четкого восприятия материала. Вопросы - в комментах.
✅ Сделки на «Первичке».
Отчего-то многие думают, что уж тут все безопасно и невинно, аки выпускной в школе. Это не так.
- Покупать можно только у самого застройщика, а не у физиков - «инвесторов», которые заключили ДДУ с застройщиком сами, а теперь перепродают «объект инвестирования» дальше. Почему? Да потому что застройщика проверить в разы проще и рисков меньше: проверяем застройщика на отсутствие Предбанкротного состояния (сайты судов, приставов, федресурс по банкротству, а также платные ресурсы типа Спарк или Руспрофайл вам в помощь). 👍Как подстраховаться?Проверяем Застройщика на исполнение им условий инвестиционного контракта - то есть расплатился ли он с инвестором (спрашиваем Акт выполнения Инвестиционного контракта. Округляют глаза - категорически не рекомендуется к покупке, очевидно; ибо огромна судебная практика, когда застройщики не передавали инвесторам - владельцем земли те квартиры, количество которых указано в ИнвестКонтракте, продавали от жадности все квартиры физикам, а инвесторы шли с исками к физикам и забирали свои условно 10% квартир. Деньги в этом случае Покупатель мог требовать только с Застройщика, если он не обанкротился к тому времени, а банкротятся они аки молодые мухи весной вылетают. Простите, не удержалась от сравнения.
✅Сделки на «Вторичке».
- Никогда не покупаем квартиры по доверенности, а сейчас в связи с массовой миграцией процент таких квартир на рыке резко увеличился. Почему? Очень просто: вы понятия не имеете, пардон, жив ли доверитель, не отозвал ли он доверенность, не находится ли он в предбанкротном состоянии, давала ли его супруга согласие на сделку. Вы ничего не знаете о болезнях этого человека, возможно, он не понимал, что делает (и не надейтесь, что нотариус бодро кинется вас защищать: нотариус вообще не обязан проверять психический статус продавца).
👍 Как подстраховаться?
Никак, просто уходим. Жалко? Квартира понравилась? А и деньги, и квартиру потерять потом не жалко будет? Подумайте об этом, обычно помогает всем принять верное решение.
✅ Квартиры с «Подселенцами».
Если за последние три года (самый опасный срок, но вообще бы я лет пять проверяла) из квартиры кто-то выписывался согласно решения суда, либо выселялся из неё, либо переезжал в места лишения свободы, либо отказывался от доли при приватизации - есть неслабый шанс, что однажды на пороге этот замечательный человек будет стоять с отменённым решением суда, справкой об освобождении из Колонии и большим желанием жить в этой (вашей) квартире. Оно вам надо?
👍Опытный Риэлтор поможет вам заполучить архивную выписку в отношении квартиры, где будут указаны все когда-либо прописные в ней персонажи и причины их выезда. Сами не возьмёте такую выписку. А вот потому.
✅ Квартиры, банально продаваемые по фальшивым паспортам (часто бывают паспорта с идеально перекалённой фотографией - я в руках держала, ничем не отличается от нормального паспорта) или человеком, сильно похожим на владельца паспорта. Судебной практики о лишении квартир выше поезда.
👍Как страхуемся?
- Если Вам кажется, что продавец не похож на своё фото в паспорте, сделайте нотариальную сделку и найдите нотариуса, который осуществит видеозапись всего процесса - они вправе это делать, но не обязаны.
- Обязательно проверьте паспорт продавца на сайте МВД. Тут минус один: до реестра недействительных паспортов информация доходит с некоторой просрочкой, и условно неделю там может не быть сведений о фальшивости паспорта. Но вы все равно проверьте и сделайте скрин экрана - это покажет вашу добросовестность при проверке.
- Это поможет вам в случае подтверждения ваших сомнений доказать в суде свою добросовестность и не лишиться квартиры.
- Опытный Риэлтор поможет вам получить информацию о том, какие именно паспорта (с их фото) вообще выдавались когда-либо вашему продавцу. Сами нет, не получите.
✅ Продавцы с физическими либо психическими заболеваниями, которые (либо их наследники) после совершения сделки заявят, что не понимали характер своих действий и не могли руководить ими.
К сожалению, одной справки из ПНД и НаркоДиспансера тут мало, поскольку продавец мог болеть ментально, но на учете не состоять.
Кроме того, если продавец болел онкологическими недугами, диабетом, гормональными расстройствами, сахарным диабетом, печеночной энцефалией, тяжелой почечной недостаточностью, иными соматическими (то есть не психическими) болезнями, часто такие состояния также увы лишают его возможности понимать свои действия и его наследники вполне могут затеять судебный процесс, в рамках которого провести психиатрическую документальную экспертизу. Практика огромна, суды завалены такими делами.
👍 Как страхуемся?
- На момент проведения сделки приглашаем доктора - психиатра с двумя лицензиями: на право экспертной деятельности, и на право психиатрического освидетельствования.
- Если случай сложный - например, продавец состоит на учёте в ПНД, но не был признан судом недееспособным, можно провести в Институте Сербского коллегиальную амбулаторную экспертизу (это официальная платная услуга).
- В принципе, эти два освидетельствования не «опрокинет» ни один суд и ни одна другая экспертиза (говорю на основании многочисленной практики). Эти сделки устоят и квартиру у вас не отберут. Грамотный профильный адвокат подскажет, к какому психиатру лучше обратиться, кто чаще занимается именно таким освидетельствованием и у кого все в порядке с лицензиями.
✅Продавцы, состоящие в браке на момент приобретения ими вашей квартиры, разведённые на момент планируемой вами сделки, но с неурегулированными требованиями по разделу имущества, и квартиры в частности.
👍Как страхуемся?
- Обязательно запрашиваем у продавца официальную справку из МФЦ о его семейном статусе не только на сегодня (это обязательно само собой, как и нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры именно Вам (а не вообще) по указанной в договоре цене, но И НА ДЕНЬ Приобретения им этой квартиры. Если он был женат или она была замужем, то проверяем по сайтам судов решение суда о разделе квартиры (они могли ее поделить, но в Росреестре это не успеть зарегистрировать), а также просим справку из нотариальной палаты об отсутствии брачного договора между ними. Не дают - уходим.
✅ Не покупаем квартиру, которая много раз переходила из рук в руки. Раз в год - это уже часто. Пять раз за пять лет - это однозначно говорит о наличии в квартире скрытого дефекта, о котором вам продавцы не говорят, сбывая своё сокровище с рук.
👍 Способы подстраховаться - уходим.
✅ риск продавца - не получить свои деньги, хоть и не по теме поста, опишу.
Сейчас судебная практика, к сожалению, исходит из того, что если в договоре купли-продажи квартиры или дома мелким шрифтом указано, что продавец получил от покупателя все деньги в полном объёме, то дополнительная Расписка не нужна.
👍Как подстраховываемся? Будьте внимательны!!! Вычитывайте договор!!! Если увидите там фразу о том, что деньги вы получили, а это не так, вставайте, рвите все экземпляры договора и уходите.
✅ Проверяем продавца и его супругу (супруга) на банкротные риски. Зачем? Если продавца признают банкротом, то все его сделки за последние три года арбитражный управляющий в суде будет оспаривать. Не просто будет, а обязан это сделать.
Сейчас риск носит массовый характер, потому как банкротство физика стало популярным.
👍Как страхуемся?
- Всегда проверяем продавца на сайтах судебных приставов, судов, банкротного реестра и на платных ресурсах типа Спарк и Руспрофайл; фиксируем свою проверку скринами экрана - впоследствии это поможет вам доказать свою добросовестность.
- Всегда пишем в договоре реальную цену, упаси господь не занижая ее. Вот сколько платите, столько и пишете в договоре.
- Вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для покупки именно этой квартиры за эту цену. Это либо справка 2-НДФЛ, либо деньги со счёта от продажи иных активов - например, двух машин и дачи. Но все только и исключительно через счёт! Кстати, ипотека - это очевидное подтверждение финансовой состоятельности и источника денег. Объяснения типа «накопил», «любовник подарил» судом не принимаются. Совсем.
- Вы не должны быть аффилированны с продавцом, например, быть его близким родственником или сотрудником или иным образом зависеть от продавца.
- Если продавец состоит (или состоял на момент покупки квартиры) в браке - все с самого начала проделываем в отношении его второй половины.
- Если продавца признают банкротом и вы не соблюли изложенные рекомендации - квартиру у вас отнимут в судебном порядке точно; если рекомендации все до единой выполнены - квартиру вы сохраните. Вот, собственно, и цена грамотного профильного адвоката.
✅ Вообще никогда не соглашайтесь писать в договоре заниженную цену, потому как в случае судебного оспаривания сделки по любым основаниям вы получите ровно то, что написано в договоре, и ни копейкой больше. Да, вы верно догадались, что можно сделать с расписками на остаток суммы, если вы таки указали в договоре заниженную цену, а на разницу получили у продавца расписку. Суд она не заинтересует.
✅ Использование средств материнского капитала в гашении ипотеки или оплате первоначального взноса. Проверить легко - попросите продавца справку из собеса и из банка об использовании либо не использовании мат капитала. Если использование было - доля в квартире обязательно должна была быть оформлена на несовершеннолетнего; получить согласие на продажу такой доли в органах опеки сложно.
👍Как страхуемся? Идеально - уходим, если не хотим лет через тцать иска от несовершеннолетнего о нарушении его прав при продаже жилья.
Вкратце, по самым верхам, и в отношении самых распространённых рисков, это все.
Я ответила на вопрос, зачем при покупке жилья нужен и адвокат, и опытный проверенный Риэлтор, цель которого - найти вам надежное жилье, а не получить свой гонорар и забыть про вас.
И да, юрист банка, если у вас ипотечных Сделка, имеет одну цель - продать вам кредит как банковский продукт и получить за это бонус. Иных целей, тем более отговаривать вас от покупки, у него нет и быть не может.
#покупкажилья #покупкаквартиры #банкротныериски #фальшивыепаспорта #психиатрическаяэкспертиза #освидетельствованиепсихиаиромпередсделкой
#какнепотерятьквартиру #банкротство #маткапитал #брачныйдоговор #рискипокупателяжилья
