С конца 1950-х годов по инициативе первого секретаря ЦК КПСС Никиты Хрущёва в стране развернулось массовое жилищное строительство – отовсюду полезли пятиэтажки «хрущевки». Государство вкладывало в него миллиарды рублей каждый год, но этих денег всё равно не хватало, и тогда было принято решение начать также массово строить и кооперативное жильё на собственные средства граждан.
В 1960-е годы кооперативная квартира, в среднем, стоила от 3 до 5 тысяч рублей, позднее уже в 1970-е квадратный метр поднялся в цене до 300 рублей, так что за квартиру в 50 квадратов надо было выкладывать 15 000. Не будем спорить сейчас, много это или мало. Остановимся на том, насколько реалистично было советскому человеку купить жилье за свои деньги. Да, жилищно-строительным кооперативам в СССР 1960-х предоставили льготы. К примеру, члены таких кооперативов ещё до начала строительства должны были вносить лишь 40% от сметной стоимости жилья, а выплату остальных 60% растягивали на 10-15 лет. Это была не западная ипотека, ведь там оплативший жилье банк впоследствии получал прибыль в виде процентов. В СССР процентов за рассрочку не брали.
Кооперативные квартиры в СССР строили и раньше, но крайне мало и долго. Кроме того, промышленность продавала таким кооперативам строительные материалы по рыночным розничным ценам, а в 1960-е годы их стоимость приравняли к оптовым, что снизило цену квадратного метра жилья более чем на 10%. Подрядили возводить ЖСК крупные строительные организации, которые действовали по утверждённым властями срокам. Наконец, кооперативы освобождались от всех налогов, включая строительный и налог на землю. Однако на этом все хорошие стороны советских ЖСК заканчивались, и начинались те, которые можно отнести к категории адских мучений. Как всегда, хорошее начинание упёрлось в скверную реализацию.
Официально для попадания в список членов жилищно-строительного кооператива, к примеру, в Москве требовалось, чтобы пайщик имел прописку. Но здесь же возникало и странное требование, чтобы пайщик жил в столице не менее 10 лет. При этом законов или официальных распоряжений властей по поводу "кандидатского стажа" не было. Неофициально он объяснялся желанием соблюсти справедливость, мол, в первую очередь жильё должны получать настоящие москвичи, а не «понаехавшие» с пачками купюр в карманах. Но это больно било даже по жителям ближайших подмосковных городов вроде Одинцово - им предлагалось ждать кооперативного жилья в своем регионе, а там его строили намного реже и медленнее. Итак, все, кто имел прописку в Москве менее 10 лет, из списков сразу выбрасывались. На следующем этапе оттуда выкидывали и тех, кто при выезде из уже имеющейся квартиры или комнаты оставлял родственникам более 9 м² на человека. К этому вопросу подходили также без всяких снисхождений.
К примеру, в коммуналке в комнате площадью 17 м² проживали мама и сын. Молодой человек женился и остро рвался приобрести свой угол. Он вступал в жилищно-строительный кооператив, но из списка его немедленно выбрасывали, поскольку маме в освободившейся комнате оставалось бы целых 17 м² - почти в два раза больше положенного. Бедный новобрачный ходил на жилищную комиссию исполкома, как на работу, и наконец ему дали шанс... если его мама письменно пообещает обменять свою комнату на меньшую по площади. Женщина ради семейного счастья сына соглашалась, но она жила в другом районе, а не там, где строился ЖСК сына. Значит, ей требовалось бы убедить еще и свой райисполком, что могло быть затруднительным. И пайщика все равно выбрасывали из списка… на всякий случай.
История художника Сахарова, который проживал с женой, сыном, невесткой и внуком в двухкомнатной квартире, освещалась даже в прессе. Естественно, что создавать полотна в таких жилищных условиях было сложно. Сын художника вступил в члены ЖСК Экспериментального НИИ продовольственного машиностроения. При рассмотрении списка кандидатов в исполкоме постановили, что сын за свои деньги может построить двухкомнатную квартиру, но тогда его отцу с матерью достанется площадь в 32 м², что слишком жирно. Сахарова-сына из списка выкинули. Только после того, как стало известно, что художник Сахаров женат на дочери великого Поленова, который в 1930-е годы безвозмездно передал государству усадьбу на Оке и роскошный дом в Москве, его внуку великодушно позволили купить двушку в "хрущевке" за свой счет.
Как ни странно, тяжелее всего в списки очередников ЖСК было попасть жильцам бараков, подвалов и тому подобного ветхого и аварийного жилья. Формально они имели преимущественное право, но дело было в том, где и в каких районах отводили участки для строительства. Если строили на свободных площадях, полях и огородах, то проблем не было. Но позднее кооперативные дома начали возводить на месте многочисленных подмосковных деревень вроде Фили, Мазилово, Черемушек, Беляево и т.д., которые присоединялись к городу. Жителей деревянных частных домов нужно было переселять в квартиры бесплатно, поскольку единственное жильё-то у них отнималось. Поэтому им и давали квартиры в кооперативных домах за счёт остальных пайщиков. Так что в члены таких кооперативов в первую очередь принимались те, кто оставлял хорошую жилплощадь государству, которая подходила для переселения жителей деревень. Бараки для этого, увы, не годились.
Не передать словами, сколько инстанций должны были обойти организаторы ЖСК, чтобы получить добро на строительство. Это и районные санитарно-эпидемиологические станции, и райисполком, где утверждался участок, и главный архитектор районной мастерской, и архитектурно-планировочное управление, и Горплан, и Мосгорисполком, и Геологический трест, и районная мастерская Моспроекта, и так далее и тому подобное. Мучения доставлял и так называемый коэффициент К-1. Представьте прямоугольник в 40 м² - самая распространённая площадь тогдашней квартиры. В прямоугольнике на плане устанавливали перегородки, чтобы отделить от полезной площади жилую. Коэффициент К-1 соотносил размеры жилой площади к полезной в 0,7. То есть на 40 квадратах нужно было выделить не менее 28 м² под жилые комнаты, а на кухню, санузел, прихожую и прочее лишь 12 м². Из-за этого кухни выходили размером в 4, 5 м², а ширина коридоров составляла 70 см, так что по ним приходилось протискиваться, отбивая бока. Но малейшее передвижение перегородок уже приводили к тому, что на проекте появлялся штамп «неэкономично», и его не утверждали. Примечательно, что данный коэффициент появился в момент массовой организации коммунальных квартир, где огромные коридоры и кухни порой занимали гораздо больше места, чем это требовалось, а на долю комнат оставалась не так много пространства. В индивидуальных квартирах он был бесполезен, однако для его отмены понадобилось много лет.
Хотя люди покупали квартиры за свой счёт, они всё равно должны были укладываться в определённые нормативы. К примеру, до конца 1960-х годов приобрести кооперативную квартиру размером более 60 м² было нельзя, сколько бы человек не планировало там поселиться. Кроме того, даже за свои деньги должна была соблюдаться и нормировка в 9 м² на человека, так что семья из двух человек никак не могла купить трёхкомнатную квартиру. Поэтому приходилось выписывать из деревни бабушку или срочно рожать детей. За собственные деньги советские граждане при покупке жилья всё равно сталкивались с огромным количеством тех или иных ограничений. В определенной степени от них удалось избавиться лишь в 1970-е годы, когда начали возводиться дома улучшенной планировки с более просторными квартирами. В первой половине семидесятых в Москве даже на очень короткое время возникло свободное предложение трёхкомнатных квартир (объявления с предложением вступить в ЖСК на эти квартиры печатались в газетах), так как чаще всего покупали одно и двухкомнатные. Кооперативное жилищное строительство позволяло в какой-то мере решать жилищный кризис, но не смогло победить его окончательно.
