Обойтись без ПВ вполне можно - чисто технически.
Во первых, совсем вот только что совершенно официально застройщики продавали новострой совершенно без первого взноса. Благо, ЦБ достаточно быстро проснулся и начал противодействовать этой мышеловке. Разумеется, застрои не лыком шиты, моментально сделали ПВ в несколько процентов - то есть, формально, ПВ есть, но на самом деле - его нет. Ну ничего, ЦБ проснётся ещё раз и этот далалай тоже прикроет. Но пока ЦБ проснётся - ещё какое-то количество жаждущих жилья попадётся в западню.
Афёра с ипотеками без ПВ - это игры застроев. Банкстерам такая ипотека не нужна по определению: им нужен залог, который гарантированно перекрывает долг ипотечника в случае его дефолта, а при ипотеке без ПВ это в принципе невозможно.
Застрои завлекают народ в ипотеку отсутствием ПВ, а затем перебрасывают ситуацию на банки, и умывают руки. Что там будет с квартирой и деньгами в случае дефолта ипотечника -это будут уже траблы банка, а не строительно-монтажного управления. Шито-крыто.
Не надо думать, что ЦБ печётся о благе народном. Цб печётся об устойчивости банковской системы, то есть о безопасности и устойчивости ипотечной системы рабства. То есть о благе банкстеров.
Есть другая, народная схема обхода ПВ, применяемая давным-давно: деньги на ПВ берут у того же банка в виде потребительского кредита.
Потребительский кредит, во 1х, дадут далеко не каждому, и во 2х - процент по такому кредиту в разы выше, чем по ипотеке (потому, что он - необеспеченный, в отличие от ипотеки). Если у нашего горе-инвестора не нашлись деньги на ПВ - резонно предположить, что вряд ли найдутся и далее. На нём же будут висеть выплаты сразу по 2м кредитам: ипотеке и потребительскому. Такой потребительский заём однозначно потребует перезаймов/рефинанса для погашения. Высокий %нт по потребительскому будет тянуться неопределенно долго. Много лет. Не просто рабство, а тяжёлое рабство. Если горе-инвестору повезё, ничего плохого (лет за 20-30!) ничего не случится, и кредиты, в конце концов, будут выплачены - переплата будет ОГРОМНОЙ. Банкстеры такое любят.
Зачем он вообще нужен.
ПВ - одно из немногих явлений, когда сходятся интересы банка и заёмщика.
Банкстеру нужен залог, который заведомо перекрывает сумму выданного долга. То есть при цене покупки 10М ростовщик будет готов выдать вам ссуду в 7М - под залог этой самой покупки. В случае вашего дефолта залог (квартира) изымается, быстро, поэтому по дешёвке - продается на торгах по банкротству, за эти же 7М, и банкстер остаётся при своих. Вы, при этом, теряете весь ПЗ в размере 3М.
Люди, умеющие считать, уже посчитали: в случае дефолта по ипотеке без первичного взноса дефолтник не только теряет квартиру, но ещё и остаётся должен банку. Весело, да?
Вам нужен ПЗ, и побольше, потому, что чем больше ПВ - тем меньшая потребуется ссуда для покупки. Тем меньше будут помесячные процентные выплаты, тем быстрее вы выплатите тело долга, тем меньше будут всякие сопутствующие платежи в виде разнообразных страховок в пользу банка.
Чем большую долю в покупке займёт первичный взнос - тем меньше будет доля заёма в этой покупке. Соответственно - тем меньше будут помесячные выплаты и тем быстрее они закончатся.
Чем больше первый взнос - тем быстрее и легче вы освободитесь из ипотечного рабства.
Кстати, чем больше ПВ - тем лояльнее к вам будет относиться банкстер. Ростовщики любят, когда им долго платят большие проценты, но еще больше они НЕ-любят дефолты. И когда вы показываете банкирам КРУПНУЮ сумму, УЖЕ НАКОПЛЕННУЮ на первичный взнос - тем вероятнее вы найдёте вариант с процентом поменьше. Просто потому, что вы похожи на надёжного заёмщика. Ваш кредитный рейтинг будет повыше. Кредитный рейтинг повыше - проценты пониже. Даже на Марсе.
При большом, очень большом ПЗ возможна совсем идеальная ситуация, когда помесячные выплаты банку будут примерно равны арендной плате за примерно такую же квартиру. Сейчас в этом плане ситуация неблагоприятная, цены на покупку ещё слишком высоки, а цены аренды уже начали снижаться. Такое идеальное равновесие возможно при ПЗ порядка 70-80% от цены объекта (предполагаю; мне лень возиться с ипотечными калькуляторами; кому надо - ипотечные калькуляторы есть в интернете, они бесплатно и в свободном доступе).
В любом случае - чем больше доля ПВ в покупке - тем ближе вы к идеалу.
Маленькое уточнение.
Значение имеет не абсолютная величина ПВ в тугриках (ну, или в рупиях, юанях, и даже в рублях), а именно доля, процент в общей цене объекта (студии, квартиры, дома, хаты, избы).
Увеличить долю ПВ в покупке можно 2мя способами:
1) насобирать на первичный взнос побольше, то есть собирать подольше и увеличить взносы в свою кубышку насколько получиться. Этот способ мы рассмотрим в следующей серии (заодно - получился анонс).
2) умерить аппетит и купить что-нибудь поменьше и подешевле. Основное возражение против этого: семья будет расти. Ну так вы же не приносили клятву верности своей первой квартире! Никто не запрещает в будущем разменяться на что-то бОльшее. Если взять калькулятор, сесть и посчитать, то как раз способ решения жилищного вопроса поэтапным методом - дешевле и легче, причём - достаточно заметно. Даже если при размене на бОльшее вы снова пойдёте в рабство к банкстерам, ой, нет, да, возьмёте ипотеку.
Дисклеймер.
Данный текст написан и выставлен специально для единственного человека, имеющего конкретное ФИО и дату рождения и являющегося моим родственником: и только для него является рекомендацией.
Все остальные прочли этот текст исключительно с досуго-развлекательной целью, рекомендацией он для них никак не является и не был предназначен для этого, могут прямо сейчас идти и брать огромную квартиру без первоначального взноса.
