12,4 тыс подписчиков

Дома с мини-предложениями. Новый вызов для застройщиков

15 января 202315 янв 2023

283

4 мин

Я обычно готовлю сразу несколько статей параллельно.

Вот и сейчас, работая среди прочего над статьёй про различные категории покупателей квартир и апартаментов, т.е. именно городской недвижимости: что с ними случилось в конце 2022 года, какая судьба ждёт их в 2023 году, подумал кое о чём, чем захотелось сразу же поделиться.

А та статья скоро тоже будет готова. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

Кто читает мой канал регулярно, знает, что я уже в прошлом году все уши всем на канале прожужжал, наверное, тем фактом, что средние площади квартир в стране в последние годы неуклонно уменьшались. Мне это не нравится, а кому понравится, верно? Это касается и нежилой недвижимости - апартаментов. В жилой средний показатель уже вплотную к уровню в 50 кв. метров. И это с учётом строительства в ИЖС! Где пока ещё редкий дом или таунхаус имеет площадь менее 100 кв. метров.

Причины этого понижения и комнатности, и метража при большом и резком росте цен за квадратный метр лежат прямо на поверхности.

Сейчас не будем снова углублённо повторяться. Коротко - в первую голову это очередной "финт ушами" от застройщиков, лишь бы продать, и продать притом задорого в пересчёте на квадратный метр. А покупателей "поманить" якобы низкой общей ценой предложения. Вследствие малости самой площади лотов.

Писал я также не раз и о том, что основные покупатели таких лотов были у нас последние годы и простые клиенты, конечно же, кто брал такое сразу, без "дополнительных этапов в цепочке перепродаж", но, в большей мере - "инвесторы в бетон". Те перекупщики, кто приобретал их для относительно быстрой перепродажи на растущем рынке.

Ну а также и те инвесторы, кто имел идею сдавать их всем желающим впоследствии. В первую очередь - посуточно. Ибо так выгоднее. Ну а если нет - хотя бы в простую долгосрочную аренду. Это касается конечно же в первую очередь обеих наших столиц с их агломерациями, всех наших курортных городов и крупнейших городов-миллионников.

Которые притягивали ранее или множество желающих отдохнуть, или получивших возможность временно поработать в регионе (в основном это объекты с ограниченным сроком выполнения работ). Или и то, и другое.

Итак, имеем на сегодня с одной стороны - огромное количество "маломерок" в "ассортименте" подавляющего числа застройщиков.

Конечно, есть среди них и "особо отличившиеся" с низким процентом "малых форм" в своих проектах, но число их исчезающе мало. Как-то я приводил данные по такому распределению у лидеров рейтинга девелоперов России из ТОП-20.

В основном большой метраж всё-таки у тех застройщиков, кто специализируется на бизнес, премиум и элитной недвижимости. Кто уж как там из них её понимает для себя, все эти премиум, бизнес и элит классы.

У большинства застройщиков, специализирующихся на эконом и стандарт-классах всё гораздо хуже. У некоторых девелоперов в их портфеле количество небольших, зачастую буквально мизерных апартаментов и студий превышает сегодня и 40 % от общего числа их предложений. Что является существенным перекосом от нормального распределения ожиданий потенциальных конечных покупателей по комнатности и метражу.

С другой стороны сегодня на начало 2023 года имеем большое количество "застрявших в бетоне" инвесторов всех размеров и "мастей". И в разы, даже скорее в десятки раз упавшее общее количество желающих инвестировать в стагнирующие и вообще грозящие резко и с треском упасть новостроечные метры.

При этом надо понимать, что застройщики сегодня уже на стадии реального строительства вынуждены оперативно менять "раскладку" своего возводимого новостроя в части деления его на различную площадь и комнатность. И они это давно уже делают. Кое в каких проектах кое-кому удаётся "переформатировать" структуру предложения, изменив соотношение разных вариантов лотов. Т.е. задумано всё застройщиками было ещё и гораздо хуже, чем имеется сейчас.

Но очень многое уже выстроено. Или на этапе, близком к сдаче. Или вообще сдано. Плюс в так называемых апарт-отелях зачастую никак и ничего изменить нельзя уже с самого старта проекта. Например, в случае расположения в каких-то бывших промышленных зданиях.

Как не странно, часть совсем уж маленьких по площади лотов и сегодня может находить спрос. Я также не раз писал обо всяких "бабушкиных кладовках" форматом от 14-12 метров и менее, вплоть до 9, а то и 6 кв. метров. Но сегодня имеются проблемы с поиском конечных покупателей, покупающих для себя, и на такие варианты предложений от застройщиков.

Но как раз средняя и "верхняя" по площадям часть этого сегмента новостроек практически не востребована сегодня.

Налицо серьёзная проблема рынка на этапе перехода от дикого роста цен с плавному снижению и стагнации. Как минимум. А то и на этапе перехода к его продолжительному падению...

Это новый вызов для застройщиков: а куда и кому собственно они будут "пристраивать" эти свои многочисленные "мини-метры"?