До какого уровня цен опустится вторичная недвижимость.
Уже сейчас есть объявления, стоящие по низу рынка, по ценам конца 2020 года. Жаль не нашёл базы объявлений старше 2х лет. Как считаете, до какой цены по графику будет коррекция? Средняя цена вторички дойдёт до начала 2020?
Вопрос задал читатель блога, и я уже было начал не него отвечать, но тут понял, что ответ тянет на отдельную статью. Тем более что ранее в блоге подробно этой темы не касался.
Было несколько работ, в которых рассказывалась методология прогнозирования направления цены. Но спрогнозировать конкретный уровень цены? Именно обоснованно, чтобы не заниматься гаданием и «техническим анализом»? Не было.
Для начала вспомним, какие вообще есть варианты оценки стоимости недвижимости. Есть три основных способа:
1. Сравнительный (метод аналогии). Тут все просто: недвижимость стоит столько, сколько стоит похожая недвижимость того же класса, в том же районе и того же метража. Существует целый класс профессиональных оценщиков, которые только этим и занимаются, изучают рынок и выдают свой вердикт: каковая рыночная цена определенного объекта.
2. По себестоимости. Недвижимость стоит столько, сколько стоит построить эту недвижимость (с учетом некоторой минимальной прибыли). Если бы недвижимость была обычным товаром, то этот способ был бы основным, ведь в общем, на большинство промышленных товаров цена определяется затратами на производство.
3. «Рентный способ». Стоимость недвижимости определяется исторически и экономически обоснованной доходностью от этой недвижимости. Если предыдущий способ хорош для оценки цены товаров, то «рентный» способ обусловливает «обоснованную» цену финансового актива (а недвижимость, напомню, существует сразу в двух ипостасях – это и товар, и финансовый актив).
Ну, и как это нам поможет спрогнозировать уровень цены? Для примера возьмем московский метр.
1. Что дает нам «метод аналогии»? Честно говоря, немного. По большому счету, это голая тавтология, т.к. устанавливает цену недвижимости через цену такой же недвижимости. Из той же серии – «товар стоит столько, за сколько у вас готовы купить этот товар». Даже удивительно, но для большинства аналитиков (не только на рынке недвижимости, но и, к примеру, на фондовом рынке) этот способ является основным, правда в отличие от оценщиков, они берут не статическую, а историческую аналогию.
Если посмотреть на график выше, то можно увидеть «тренд» вверх на московском рынке недвижимости, начиная с середины нулевых. Цена бьется то в верхнюю границу канала, то в нижнюю. Недавно ткнулась в верхнюю границу, значит стоит ожидать движение в сторону нижней границы канала, говорит нам метод аналогий. То есть примерно к 200-220 рублей за метр. Тут, предчувствуя навал апологетов, которые начнут вопить про вечно дорожающую недвижимость, вынужден добавить, что на самом деле никакого роста нет и в помине, т.к. данный «тренд» полностью соответствует темпам ослабления «деревянного».
В чем легко убедиться, посмотрев долларовую цену за тот же период. Тут уже скорее вырисовывается даунтренд . Учитывая, что «зеленый» тоже постепенно теряет стоимость, то реальная цена недвижимости сегодня ниже, чем была в 2006 году! Если пользоваться методом аналогии, то вероятной целью снижения является уровень 2 тыс. $ за метр.
2. Второй способ, «по себестоимости», применительно к московской недвижимости не лучше. Кстати, даже по официальным цифрам, себестоимость строительства в столице – около 100 тыс. за метр, что в 2,5 раза ниже продажных цен. Хотя реальная себестоимость еще ниже (поскольку в себестоимость включают административные затраты и цену земли, которые сами по себе зависят от продажных цен). Думаю, цифры реальной себестоимости можно узнать следующим образом – если цена реализации падает настолько, что закладка новых домов полностью останавливается, то да – значит, мы достигли уровня себестоимости. Во всех остальных случаях, когда застройщики кричат и стонут, но стройка продолжается – все нормально. Цифру 100 тыс. за метр примем в качестве нижней границы, до которой могут упасть московские цены (хотя строго говоря, цены на вторичку могут падать и ниже себестоимости), но даже для достижения 100К в столице потребуется что-то невероятно плохое в стране и экономике, поэтому надеемся, что этого не произойдет.
3. Рентный способ оценки, привязывающий цену вторичной недвижимости к цене аренды, редко используют, но он дает неплохие результаты. Мы можем говорить о некой равновесной цене недвижимости, при которой ожидаемая доходность от сдачи недвижимости не будет побуждать ни продавцов продавать недвижимость, ни покупателей ее покупать. Именно к этому равновесию цена будет постоянно стремиться. Если цена на рынке ниже равновесной, то квартиру выгодно купить и сдавать и получать повышенную доходность; если цена на рынке выше равновесной, то наоборот – выгодно избавиться от квартиры и полученные деньги вложить в другие инструменты.
Самое сложное ответить, какой уровень арендной ставки в Москве равновесный. Исходя из своего опыта, я считаю, что этот уровень около 5% (грязными, то есть без учета затрат собственника на владение квартирой и простои). Это ниже, чем самые консервативные инструменты (типа вклада в Сбербанке), но это объективно обусловлено тем, что собственники московской недвижимости готовы мириться с низкой доходностью ради обладания квартирой в столице. Кроме того, собственники не без оснований предполагают, что реальная рублевая цена квартиры постепенно растет (а мы это и видели на первом графике), и с учетом данного обстоятельства доходность выглядит уже гораздо интереснее.
Известно, что средняя ставка аренды примерно 1000 рублей за квадратный метр в месяц с постепенной тенденцией к росту (для примера квартира в 40 м2 сдается за 40 тыс/мес), т.к. номинальный уровень зарплат постоянно растет. Теперь не сложно посчитать равновесный уровень цен в Москве. Это 1000*12/0,05=240 тыс. за метр.
Удивительный результат. Получается, сегодняшняя цена московского метра – 250 тыс – всего на 10 тыс. рублей выше равновесного уровня! Понятно, что во время кризиса цены на недвижимость часто опускаются ниже равновесного уровня, но в любом случае потенциал снижения выглядит очень ограниченным. Опять-таки, ожидать, что цена упадет сильно ниже 200 тыс. за метр вряд ли стоит. Действительно, если предположить, что цены упадут допустим до 150 тыс за метр, то покупатели московской недвижимости могут рассчитывать уже на 8% доходности и это без учета потенциального подъема аренды. Что точно оживит рынок, даже если ипотеку полностью отменить.
Выводы:
Когда речь заходит о ценовом буме последних лет, многие не учитывают два важных момента:
- постепенное обесценение денег, которое включает в себя номинальный рост зарплат;
- в результате перехода на эскроу – исчезли дисконты на новостройки на стадии строительства, из-за этого новостройки «дорожали» быстрее вторички. Что дополнительно подогревалось льготными программами (тоже в основном на новостройки). Поэтому динамика по вторичке выглядит намного более скромной. Тут нет такого безумного пузыря, как в новостройках, поэтому и потенциал снижения гораздо меньше.
Хоть меня и величают «медведем на рынке недвижимости», я не вижу серьезного потенциала снижения рублевых цен в Москве на вторичку. Еще раз акцентируем внимание: ценовой пузырь за счет льготных кредитов, надут в сегменте новостроек, на вторичку значительного пузыря нет.
Поэтому реалистичным выглядит сползание до уровня 200 тыс. за метр к 2024 году. Ниже упасть может (то есть ниже равновесного уровня) под влиянием сопутствующих факторов, например навеса предложения в Москве, который объективно есть. Или внезапной остановки ипотечного кредитования. Но ненадолго, и цена вернется обратно. Чтобы системно снижались рублевые цены, надо как минимум стагнация рублевых зарплат и денежной массы, а этого давно не наблюдается.
Другое дело, долларовая цена недвижимости. Вот тут есть куда снижаться, и потенциал снижения есть почти в два раза (с 4 до 2к $)
/////////
Недвиномика – группа ВК
