Количество споров о признании зданий самовольными постройками растет. В особенности, по инициативе государственных органов. В этой статье мы предлагаем алгоритм действий, который позволит оценить перспективы судебного спора.
При предъявлении подобного иска рекомендуем использовать следующий порядок действий
1. Проверить возможность применения исковой давности
Судебная практика исходит из того, что истцы (государственные органы) должны знать о существовании самовольной постройки с момента внесения сведений о ней в ЕГРН (см. Определение ВС РФ от 08.09.2022 г. по делу № А40-16233/2021). Следовательно, если запись в ЕГРН была внесена более 3 лет назад – можно смело заявлять о применении исковой давности.
Когда заявить об истечении исковой давности не получится
- постройка возведена на земельном участке без ведома собственника такого участка, то есть собственник не передавал право владения этим земельным участком и не разрешал строительство;
- постройка создает угрозу жизни или здоровью граждан, что может быть подтверждено только по результатам судебной строительной экспертизы.
2. Проверить дату создания спорного объекта
В ранее действовавшем ГК РСФСР 1964 г. отсутствовала норма, позволяющая признавать самовольными постройками нежилые здания, такие объекты, возведенные до 01.01.1995 г., следовательно, они не могут подпадать под действие ст. 222 ГК РФ, что является основанием для отказа в иске о сносе (см. определение ВС РФ от 06.06.2022 г. по делу № А40-240358/2020).
3. Если перечисленные выше способы не подходят, то следует попробовать доказать, что спорный объект является некапитальной постройкой
Как известно, под действие ст. 222 ГК РФ не могут подпадать некапитальные объекты, а также изменения существующих объектов капитального строительства, которые не могут быть квалифицированы в качестве реконструкции (например, изменение площади здания в процессе капитального ремонта и перепланировки).
4. Указывать на несоразмерность способа защиты – требовать снести постройку, которая не угрожает жизни и здоровью третьих лиц
Данная позиция отражена в пп. 7, 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Используя данный алгоритм, ответчик по иску о сносе самовольной постройки может защитить свои права.
