- Темпы строительства.
Объем жилищного строительства побил все рекорды, приблизившись к 100 млн. кв.м за год, при том, что более 41% готового жилья застройщиками не продано в принципе, и по 25% даже не были открыты продажи.
На следующий год установлен план ввода порядка 90 млн. кв.м. жилья.
Спрос покупательский снижается, а застройщики начинают тормозить процесс застройки новых территорий, при том, что новых разрешений на строительство к концу года выдано на 26% больше, чем годом ранее (все это на фоне увеличения банка земель под жилищное строительство).
- В сегменте коммерческой недвижимости.
Минимальный за 5 лет ввод торговых центров, и снижение почти в 2 раза ввода офисных площадей, при сохраняющейся средней арендной ставке и доле вакантных площадей на этом рынке. Стоит отметить, что многие существующие объекты подвержены моральному устареванию и физическому износу, а новое строительство пока отложено на средне- и долгосрочную перспективу.
В 2022г отмечено снижение объема инвестиций в российскую нежилую недвижимость на 8% в течение года, одновременно с ощутимым ростом вложений под конец года в объекты коммерческой недвижимости (на 35%). Данный рост в большей степени произошел в офисном и складском сегментах (суммарно составляют более 60% в общем объеме инвестирования в коммерческую недвижимость).
Поэтому, можно говорить о продолжении сохранения в 2023г. инвестиционного спроса на складскую, административно-офисную (гибкие офисные пространства с качественной отделкой), торговую (продуктовый ритейл) недвижимость, но с учетом тренда на снижение арендных ставок и в ряде случаев - цен, т.к. индекс деловой активности в России по-прежнему остается ниже 50 п.п.
С ростом активности в ВПК идет запрос на расширение производственных мощностей. Введенная промышленная ипотека стимулирует инвесторов начать более тщательно рассматривать варианты строительства как военных, так и градообразующих предприятий, в том числе в регионах, где началась прокладка транспортных коридоров, для выстраивания новой логистики грузов.
Ну а факт того, что большая часть сделок приходится на покупку участков под жилье (41%), предоставляет основания продолжать ориентироваться на этот сегмент рынка.
Необходимо отметить, что застройщики и девелоперы, с целью сохранения своей рентабельности и отказа от значительного снижения ценника в новом строительстве, будут не только оттягивать сам процесс строительства, но и максимально стараться снизить его себестоимость, что чревато увеличением % жилья, относящегося к эконом классу (ныне стандарт).
Тут и тема наличия средств, и возможностей населения, “бьет” в одном ключе:
- Денежная масса.
За 2022 было выведено из страны более 250 млрд. долларов.
Практически такая же сумма в рублях (16 трлн.) осталась “на руках” граждан, часть которой может быть продолжена выводиться в 2023г. - Кредитные обязательства.
Кредитный портфель россиян за 2022г прирос и по итогам года составил более 27 трлн. руб., порядка 50% которого составляют ипотечные кредиты.
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам не демонстрирует пока явного прироста, оставаясь на достаточно низком уровне, зато нарастает темп роста просрочки по потребкредитам (в 2 раза за год, составив более 1 трлн. руб), в первую очередь по выданным наличными. 8 млн. человек объявлены невыездными из-за долгов.
С учетом отсутствия перспектив увеличения доходов населения, увеличения налоговой нагрузки (налоги на имущество), роста закредитованности, недостаточности инвестиционных предложений со стороны государства для граждан, остающаяся высокой ключевая ставка, низкие ставки депозитов, предстоит ориентироваться, что оставшиеся свободные средства население пустит, как всегда в стабильный и понятный актив - жилую недвижимость.
Однако, приоритет на этот раз будет оказан не квартирам, а жилым домам. Тем более, что сельская ипотека продлена на бессрочной основе; начинает медленно проворачиваться маховик ипотеки под ИЖС.
Следуя показателям динамики цен на недвижимость (жилая, Москва) за последние 20 лет, растущий тренд сохраняется. Незначительные коррекции рынка не меняют общей картины - недвижимость остается одним из основных востребованных активов у инвестора в России, ценник которого пока не достиг своего пикового значения, явной смены направления тренда не наблюдается, а средняя годовая доходность составляет порядка 14% В предстоящие годы нестабильности останется спасительным кругом. Значение будет иметь регион расположения, формат объекта и его состояние.
#инвестиции #недвижимость #доходность #рентабельность #прогнозы