Сделка с квартирой, хоть это продажа, хоть покупка, имеет высокие риски потери денег.
Сегодня разберем самые распространенные ошибки, которые допускаются и дадим совет, как их избежать, к чему нужно быть готовым.
Неправильный выбор риэлтора
Проверьте репутацию риэлтора. Спросите у него номер телефона бывших клиентов, спросите у них мнение о нем. Нелишним будет почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы. Не платите вперед всю сумму. Заключайте с риэлтором договор. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий. Доверяйте риэлтору-но проверяйте. Читайте бумаги, которые принес риэлтор.
Недооценка стоимости ремонта
Квартиры без отделки в новостройке стоят немного дешевле, чем квартиры с готовой отделкой. Часто при выборе варианта для покупки выбирают квартиру без отделки.
Многие покупатели не очень хорошо представляют, в какую сумму обойдётся ремонт и сколько он займёт времени.
Посмотрим, насколько выгодна экономия. У застройщика ПИК, например, одна и та же двухкомнатная квартира площадью без отделки и с отделкой стоит с одинаковой площадью на примерно на 1 млн.руб дешевле.
Стоимость ремонтных работ составляет около 10-20 тысяч руб за один квадратный метр, включая черновые работы.
Если покупать недорогие строй.материалы, они обойдутся для квартиры площадью 45 кв м около 200 000руб.
Если использовать дорогостоящие материалы высокого качества, то стоит закладывать 4-7 тысяч руб за 1 кв метр.
Т.е. на качественный ремонт потребуется около 1 млн руб. и выходит что экономии ноль.
При этом работы будут идти несколько месяцев и не все готовы жить «в бетоне», без санузла, а значит, к расходам нужно добавить ещё и стоимость аренды жилья на это время.
Аналогично с покупкой на вторичном рынке. На первый взгляд, видится, что достаточно переклеить обои и покрасить потолок. По факту приходится ровнять стены, менять полы, плинтуса, проводку, сантехнику. В итоге ремонт занимает по времени больше, чем пустая квартира в новостройке и стоимость ремонта даже с недорогими материалами будет выше, чем в новостройке.
СОВЕТ
Перед покупкой рассчитайте стоимость ремонта и какую квартиру выгоднее купить. Если «по карману», выгоднее купить квартиру со свежим ремонтом или отделкой от застройщика.
Не выясняют, проводилась ли перепланировка
Перепланировка — это кажется удобным. К примеру, Продавец квартиры сломал стену и объединил балкон с комнатой.
Если цена на квартиру ниже рыночной, то, скорее всего, причина в неузаконенной перепланировке.
Такие квартиры не подходят под ипотеку — банки могут не согласовать на них кредиты, что сужает круг покупателей.
Приходится снизить цену, дисконт может составить и 15%.
В дальнейшем при продаже квартиры вы сделаете такую же скидку.
Жилищная инспекция может обязать вернуть квартиру в исходное состояние и это придётся делать за свой счёт.
СОВЕТ
Попросите продавца предоставить техпаспорт из БТИ и сравните его с текущим планом квартиры. Далее узнайте, можно ли узаконить перепланировку (если квартира в Москве, эта информация есть на сайте mos.ru).
По результату решите для себя, нужны ли Вам такие сложности.
Не просят у продавца справку о психическом здоровье
Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) не входит в пакет обязательных документов со стороны продавца, однако опытные риелторы всегда рекомендуют просить её предоставить. Зачем это нужно? Справка подтверждает, что продавец дееспособен и отдаёт отчёт своим действиям. Если это не так, то его родственники смогут через суд оспорить сделку. В таком случае придётся вернуть квартиру, но процесс возврата денег может затянуться, а если деньги уже истрачены, то и вовсе затянуться на очень долго.
СОВЕТ
Вы не вправе требовать у продавца квартиры предоставить вам справку из ПНД. Если человеку нечего скрывать и он намерен продать квартиру и уже готов к этому и морально и финансово, то он легко пойдёт вам навстречу.. Справка выдаётся бесплатно.
Если несколько собственников, справки стоит получить от каждого из них.
Если продавец категорически отказывается предоставлять справку из ПНД, ссылаясь на свою занятость, например, то лучше не рисковать и поискать другую квартиру.
Не проверяют всех лиц, зарегистрированных в квартире
Перед покупкой нужно выяснить, кто кроме продавца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Если собственников несколько — значит, при покупке вам нужно разрешение каждого из них. Иначе может случиться так, что вы заплатите деньги одному человеку, а второй собственник через суд обяжет вас вернуть ему недвижимость.
Кроме того, если квартира была приватизирована и другие члены семьи продавца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право пользоваться жилым помещением. И, к сожалению, бывают случаи, когда эти родственники через суд доказывают своё право вселиться в квартиру.
СОВЕТ
Запросите у собственника выписку из домовой книги или единый жилищный документ, в котором указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то запросите у продавца разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
Выясните, кем и когда была приватизирована ли квартира — это можно сделать с помощью грамотного юриста.
Если да, попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в этой квартире.
Не проверяют наличие долгов за коммунальные услуги и капремонт
Долг за капитальный ремонт закреплён за квартирой, а значит, переходит новому собственнику. Покупая квартиру с долгом по капремонту, вы соглашаетесь с этим.
Долги за оплату коммунальных услуг остаются на предыдущем собственнике. Однако если они очень большие, есть риск, что продавец объявит себя банкротом. В таком случае ещё в течение трёх лет после продажи квартиры сделка может быть признана недействительной. И тогда вас обяжут вернуть квартиру в конкурсную массу, а вот получить назад деньги будет очень сложно — вы станете одним из кредиторов продавца-банкрота, т.е. Вам дополнительно надо будет изучать вопросы банкротства либо нанимать за свой счет специалист в этой области.
СОВЕТ
Запросите продавца предоставить справку об отсутствии долгов за ЖКУ.
До сделки решите вопросы с долгами
Указывают в договоре купли-продажи заниженную цену
Для чего это делается? По Налоговому кодексу, если квартира находится в собственности менее 5 лет (если квартира была куплена до 01.01.2016г, - то 3 лет), при продаже надо заплатить налог. При этом продавец имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет на 1 миллион руб. и таким образом избежать необходимости уплаты НДФЛ.
Для покупателя это несёт риски.
Если продавец или его родственники по какой-то причине потребуют через суд расторгнуть сделку, то вам вернут только ту сумму, которая была указана в договоре.
Кроме того, вы не сможете получить налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в полном объёме. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет — 2 миллиона руб. (вернут 13% от них, то есть 260 тысяч руб). Если квартира стоила 2 000 000руб, а в договоре купли-продажи вы указали 1,5 миллиона, то вам вернут всего 195 000 руб
СОВЕТ
Откажитесь указывать в договоре иную сумму, даже если продавец предлагает сделать так: часть суммы указать в виде стоимости, а часть — как доплату за улучшения в виде ремонта. Даже в таком случае налоговый вычет будет меньше.
Не проверяют соседей
Многие недовольны соседями, некоторые даже готов поменять из-за них квартиру.
СОВЕТ
Попросите продавца назначить просмотр на вечернее время, после 18:00, когда многие возвращаются с работы — так вы увидите, кто живёт в этом доме. Вы сразу увидите, не собираются ли под окнами или на лестничных клетках шумные компании.
Посмотрите на состояние окон и балконов соседних квартир. Обратите внимание на подъезд. Если в подъезде чисто, то риски гораздо ниже.
Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, они охотно рассказывают о жильцах. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже расскажет об особенностях жильцов.
СОВЕТ
Управляющая компания напрямую влияет на качество жизни жильцов: она формирует график уборки общих помещений, проводит ремонт двора, дома, детской площадки. Может оказаться, что стоимость обслуживания высокая, хотя по факту УК работает плохо.
Уточните, насколько быстрая обратная связь у УК с жильцами, выполняют ли она своевременно заявки жильцов.
Перед покупкой квартиры почитайте форумы и группы дома или района в соцсетях. Например, во многих новостройках есть чаты жильцов, а в Фейсбуке можно найти группы по районам — в них можно отыскать соседей и спросить о проблемах в обслуживании дома.
Можно ли за месяц продать трехкомнатную квартиру в спальном районе?
Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилась, можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.