Если вы всерьёз думаете, что купить одну из сотен тысяч типовых квартир в Москве и сдавать её в том же виде, и на таких же условиях как сотни тысяч других хозяев - оригинальная и прибыльная бизнес - идея, то… сейчас же выходите из Дзен, не читайте мой блог «ну что умного он тут может написать?» и немедленно звоните застройщикам -волшебникам, ведь у них скидки аж 30%.
Или звоните в агентства типа Инком, где Вам с радостью помогут купить 1 единственную и неповторимую из сотни тысяч уникальных квартир, не забыв взять 3 % от стоимости по верху рынка. Если что, это не реклама.
Почему я, мягко говоря, не совсем лестно отзываюсь о застройщиках и о агентствах?
Потому что цель застройщика - продать новостройку максимально дороже. Это объяснимо. А окажется ли она для Вас доходным объектом или заморозкой крупной суммы денег на долгие годы – это не их проблема. Проблемы индейца Инвестора шерифа Застройщика не волнуют.
Агентство, работая с первичкой, также зависит от застройщика (он им платит). Если речь идет о вторичке, то Вам, в первую очередь, постараются впарить объект из собственной базы, за который получат дополнительную комиссию от Продавца.
В целом, не принципиально сколько бы и как не зарабатывали агентства – они выполняют свою работу и заслуживают вознаграждения за труды. Но объективно, вся их работа сводится к примитивной схеме: найти обычную квартиру для среднестатистического клиента.
Инвестиционная эффективность? - неее, не слышали!
Сотрудники подобных структур могут быть хорошими агентами по продаже (обычно они нарекают себя солидным титулом "эксперт по недвижимости"), но их никогда не учили мыслить понятиями " прибыльность, доходность".
Да, их научили годами повторять мантру типа " квартиры всегда дорожают" и "недвижимость всегда в цене" - и это так (почти). И сами они, раз до сих пор работают на чужого дядю, далеки от самостоятельности и духа предприимчивости и в принципе не мыслят подобными категориями. Поэтому они и не предлагают своим клиентам подобрать по-настоящему эффективный инструмент для извлечения прибыли, они просто под это не заточены.
Некоторое исключение составляют специализированные агентства по продаже зарубежной недвижимости и соответствующие отделы в нескольких самых солидных из них. Отмечу Интермарк (может, я просто благодарен за свой стартовый опыт). Но даже там, в основном, предлагаются стандартные лоты в новостройках от национальных застройщиков (кто платит, тот девушку и танцует) и вторичку от частных владельцев.
Максимум что предлагается - это составление плана по получению МАП, хорошо если честно расскажут про все применимые налоги, сборы, расходы и риски.
Московские агентства, в основном добросовестно, выполняют поиск по заданным Покупателем параметрам: цена, локация, тех. характеристики. То же самое происходит и при подборе коммерческой недвижимости, чаще первичные площади от застройщика - так проще и выгодней (застройщик платит процент).
МЫСЛЬ ВСЛУХ :
У агентств другая цель, и она - не про Ваш доход, не про Ваши инвестиции в доходную недвижимость.
МЫСЛЬ :
ЦЕННО ТО ЧЕГО МАЛО
ВЫВОД:
нужно владеть такой недвижимостью, у которой мало конкурентов и по этой причине высокий спрос и, соответственно, цена. Но тут важно не пересечь тонкую грань эксклюзивности такого рода, которая сужает фильтр отбора целевой аудитории до размера игольного ушка.
ИСКЛЮЧЕНИЯ:
Случаи из практики: бассейны в жилых комнатах, помещения-сейфы, доступ в комнату через единственные в квартире санузлы, ванная на балконе и пр. Настенные росписи фресками с ликами членов семьи - это еще самое безобидное и малозатратное "улучшение". Речь о кастомном приспособлении помещений с сугубо выраженной индивидуализацией, которые по рыночной цене невозможно сдать или продать, определенно будут фин. потери, а то и невозможность реализовать в принципе. Смотрите пример из моей практики:
Вверху фото квартиры в панели серии П-3 на Беляево, где умудрились увеличить санузел в несколько раз за счет комнаты, вдобавок сделав его проходным. Продавал ее более 1 года, хозяйке пришлось снова потратить около 35 тыщ $, чтобы возвратить перепланировку в исходное состояние и уже в нормальном виде за пару месяцев квартира нашла Покупателя. Собственница делала массаж на дому сотрудникам Газпрома, поэтому сильно внакладе не осталась. Но настоятельно не рекомендую подобные эксперименты, если планируете продавать квартиру в будущем.
По бассейнам в квартирах, немного юмора в ленту:
https://dzen.ru/a/Y82hCs2LzEZ6dMDL?share_to=link
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber .