В интернет-журнале Светлана Траутманн поделилась своим опытом приобретения коммерческой недвижимости в Новосибирске. С какими проблемами пришлось столкнуться и как она их решила?
Рождение идеи о покупке
Светлана несколько лет владела небольшой однокомнатной квартирой, которую сдавала в аренду. Однако после подсчетов вышло, что доходность очень низкая, а постоянная оплата ЖКХ и регулярные проблемы со съемщиками стали утомлять.
Стоимость квартиры в 2008 году составляла 1 650 000 рублей. Сначала Светлана проживала в ней сама с сыном, а после переехала в другую квартиру. Эту недвижимость она решила сдавать, и с 2013 года за аренду в течении двух лет она получала 14 тысяч рублей, 1500-2000 р из которых уходили на оплату коммунальных платежей. Раз в год - уплата налога.
Доходность — мизерная. Издержек — множество, особенно с квартирантами. Постоянно сменялись, просили снизить стоимость, просрочки платежей, жалобы от соседей… В итоге тщательно все взвесив, Светлана продает эту квартиру за 1 850 000 рублей и начинает искать коммерческое помещение.
Поиски, потери и итог
Светлана составила список требований и факторов, которые ей нужно учитывать при покупке:
● безопасность проекта — никаких долгостроев и только проверенные фирмы;
● никаких агентств, только прямая продажа от застройщика;
● перспективность проекта, включая ликвидность, размеры, степень готовности и местоположение.
Вскоре нашлось подходящее под критерии помещение, которое она приобрела за 2 740 000 рублей. Новым активом стало помещение площадью 70 м² на цокольном этаже. Оплатила она ее так:
● 1 850 000 р — от продажи квартиры;
● 500 000 р — из сбережений;
● 390 000 р — беспроцентная рассрочка от застройщика на 6 месяцев.
Оформив собственность и получив все документы на руки, Светлана приступила к следующим этапам. Спойлер: до прибыли все еще далеко.
● - 329 000 р на ремонт помещения, где пришлось менять электрику, покрытие стен, пола, потолка, обновить двери, поставить кондиционер и прочее;
● поиск арендатора занял больше времени, чем рассчитывалось. В итоге Светлана решила, что куда привлекательнее работать с постоянным партнером, чем простой недвижимости или частая смена съемщика. Сошлись на стоимости в 40 500 рублей за аренду, вместо запланированных 45 000 рублей;
● - 4000 рублей за вызов специалиста, когда арендатор не смог попасть в помещение из-за заевшего замка;
● - 5000 рублей арендатору за упущенную выгоду, когда цокольный этаж затопило и два дня магазин, организованный здесь, не смог продолжать работу. Для возмещения ущерба Светлане пришлось прервать отпуск, приехать на объект, работать с управляющей компанией, нанимать юриста и оформлять ее представительство в суде. По затратам — пока не подсчитано.
Плюс ежемесячные платежи управляющей компании за обслуживание ЖКХ.
Чистая прибыль за 4 года владения 1 838 000 рублей. До окупаемости еще два-три года.
Приобрести коммерческую недвижимость проще и без издержек
Стать собственником коммерческой недвижимости можно:
➔ без оформления ИП,
➔ организации осмотров и подбора помещений,
➔ оплаты ЖКХ,
➔ оформления доверенностей на представительство,
➔ поиска арендатора.
Обратите взгляд на современные и концептуальные проекты компании Becar Asset Management. В Санкт-Петербурге уже действует отель We&I by Vertical, и готовится к открытию флагманский проект Digital Village. В этой экосистеме расположены пять корпусов новейших кондо-отелей, один из которых (We&I Ramada) уже готов принимать первых гостей. Коливинг You&Co, второе здание из экосистемы, откроет свои двери в 2023 году.
Но проекты компании не ограничены только Петербургом. В Дубае действует первый в истории Объединенных Арабских Эмиратов российский коливинг — You&Co Dubai, и это тоже проект компании Becar Asset Management. Инвесторы в You&Co Dubai получают доходность в долларах, а также право на получение вида на жительства ОАЭ, обучать детей в школах Дубая и не платят налоги от аренды (это закон).
Эксперты по рынку недвижимости прогнозируют рост спроса на коливинги и апарты в ближайшие 10 лет из-за большого развития удаленных рабочих мест. По данным inclient.ru, таких стало на 159% больше с 2005 года, и число удаленщиков будет только расти. Теперь нет нужды жить в рутине, с развитием технологий нет теперь четкой границы между работой и домом.
Как это работает
В каждом из отелей номер приобретается в собственность. И его можно продавать, дарить и даже проживать, если это приобретение из пула номеров в We&I by Vertical!
Но наша рекомендация — превратить номер в ликвидный актив с пассивным доходом.
Можно сравнить аренду номера с арендой квартиры, но:
● нет никаких личных поисков съемщика — гости отеля просто заселяются на отдых, и их комфортом занимается менеджер и администратор;
● нет нужды искать оснащение и проводить ремонт— номера полностью готовы к приему гостей и оборудованы мебелью и техникой;
● нет никаких вопросов по ЖКХ — на объектах работает собственная управляющая компания и оперативно устраняет все проблемы;
● нет сомнений в застройщике — компания Becar Asset Management работает уже более 30 лет и за это время управляла более, чем 2000 гостиничными номерами.
На проектах экосистемы Digital Village действуют привлекательные акции:
● «Тест-драйв» — пожить в ультрасовременном отеле и ощутить все технологии цифрового мира два дня бесплатно! Ощутить на себе атмосферу философии work-life-balance один раз и больше не захочется с ней расставаться;
● Гарантированный доход в 27 000 рублей или 43 000 рублей (в зависимости от выбранного проекта). Ежемесячно и регулярно в течение трех лет.
Персональный менеджер поможет подсчитать доходность от вложений в коливинг и апартаменты с помощью специального калькулятора. Все просто, наглядно и без лишних проблем, требующих немедленного личного включения. Это уже оценили наши инвесторы, поэтому 50% оформленных сделок — повторные!
Но пул номеров ограничен! Торопитесь!
Оставьте свои контакты. Менеджер расскажет вам подробности в обратном звонке.
