В Петербурге их множество. Мне кажется, мы такой музей коммунальной жизни.
Активно власти города занялись этой проблемой при Валентине Ивановне, но конца и края этой истории не видно.
Часто из-за самих же граждан, когда отдельную квартиру они сами превращают в коммуналку. Муж с женой развелись, квартиру не продали, чтобы разделить и уже каждый своим путём пойти дальше, а живут отдельными семьями, а потом кто-то ещё и продаёт свою долю на сторону – обычный пример из множества.
Есть очень странная практика со стороны городских властей, когда они выделяют субсидию, но не изымают из собственности комнату. Получается, деньги дали, а проблему не решили. Такие «одарённые» собственники часто теряют интерес к проблемам соседей и даже добавляют им новых трудностей.
Есть огромные коммуналки – 20, 30, и даже 68 комнат. есть двухкомнатные или трёхкомнатные на две семьи. Чаще всего, конечно, это 4,5,6 -комнат.
Есть дома, которые сами – одна большая коммуналка, а есть, где целые этажи – одна квартира. Такие расселить почти нельзя, только какой-то крупный инвестор может осилить, с помощью властей, но ему это интересно в каких-то крайних случаях. Часто проще построить новый дом, даже рядом, чем начинать историю и расселением таких тяжёлых объектов.
Большинство же домов, на счастье, другие. В них не так много коммуналок, или не так много больших.
Кто покупает?
1 – люди, которые покупают комнату. Обычно, себе под жизнь или сдавать.
2 – романтики, влюблённые в атмосферу старого города. Чем больше квартира, тем меньше романтиков. У романтиков денег много не бывает. Точнее, романтик с деньгами – редкий случай.)))
3 - инвесторы под разделение. Очень редкий персонаж, кто готов тратить деньги на выкуп, потом время и деньги на согласование проекта перепланировки, потом на сам ремонт, на комиссию МВК и на продажу.
4 – граждане, которые «пилят» такие квартиры на «студии». Такие есть, они разные. Это отдельный разговор.
5 – очень редко, если дом в хорошем месте, квартира с хорошим видом, есть ещё набор достоинств, когда можно сделать что-то представительского класса, офис или жильё.
6 – совсем редко, когда девелопер расселяет весь дом.
Надо понимать, что в Центре квадратный метр сам по себе дорогой, но он конкурирует с жильём классом выше, часто с новым, но немного дальше от исторической части. И внутри центральной части разбег в цене очень большой. И здесь ориентироваться надо только на коммунальный статус.
У меня была смешная история, давно, когда один из расселенцев задал вопрос «почему на Мойке у Эрмитажа 200, у меня 100?» сам он жил во дворах на Песках, над ночной сауной и в ужасной квартире, ещё и с потолком 2.30. парень был наглый, жил за мамин счёт, типичный люмпен. Поэтому с ответом я не церемонился: «кто-то на Мойке, а кто-то на помойке.» )))
Из минусов – часто проблема с парковкой, с зеленью, с лифтом, с лестницей, с видом, с отсутствием солнечного света, состояние дома, общественных мест, коммуникаций, квартиры, сложная планировка.
Из плюсов – красивое окружение, разнообразие магазинов, ресторанов, различных услуг, близость к музеям, хорошим школам, центрам образования, государственным органам, бывают высоченные потолки. В моей практике самый высокий потолок был 7.30, но я слышал и о 9 метрах.
Чем дальше от начала приватизации в нашей стране, тем меньше остаётся достойных и расселяемых квартир в Центре.
Понятно, что самые прозорливые разобрали самое простое и красивое ещё на старте. В те времена ещё не было домов элитного и бизнес классов, которые сегодня жёстко конкурируют со старым жильём. На сегодня много слишком больших квартир, квартир с минусами по состоянию, расположению внутри квартала или дома, квартир с минусами по документам, часто которые невозможно решить никак. Например, собственник пропал много лет назад и связи с ним нет (он мог просто уехать в другую страну, но платить коммуналку с карточки). С очень конфликтными и неадекватными по запросам жильцами (достаточно, чтобы один был такой и портил всем остальным жизнь), и множеством иных нюансов.
По атмосфере почти всегда профессионал видит, есть конфликт или нет, или соседи вовсе ведут войну между собой, или мир и согласие, или никому нет дела друг до друга. Душевая кабина, туалет, холодильник – на замке. Десяток выключателей света в кухне, в туалете, в ванной. Где и как хранятся уличные вещи, посуда на кухне, банные принадлежности в ванной.
Если меня просят подобрать комнату под сдачу, я стараюсь смотреть те квартиры, где всем на всех наплевать.
Если же для жизни, то там, где очевидно согласие и добрососедство.
Конфликтные интересуют только тех, кто хочет расселить и сэкономить, но готов жертвовать временем и к неожиданностям. Таких очень мало, и в помощи агентов не нуждаются.
А расселить квартиру – это всегда приключение. Каждая – своя история. Да, если разложить все на отдельные проблемы, то набор стандартных проблем, которая по отдельности решаемы, но в жизни редко, когда совокупность отдельных проблем совпадают. Каждый случай уникален, в одной совокупности проблемы не слишком утяжеляют друг друга, а в другом вместе делают неразрешимым случай. У людей, обычно, запущенные ситуации по своим документам, по конфликтам между соседями и внутри семей, по ожиданиям и оценке своего жилья и своих желаний. Очень много тех, кто хочет все свои проблемы решить за счёт покупателя или соседа, не прикладывая никаких усилий со своей стороны.
Примерно с 2014 года ушли романтики-иностранцы, которые покупали и реставрировали квартиры. Наших не прибавилось. Добавилось новых интересных проектов по периметру Центра. Сегодня интерес к коммуналкам, тем более большим, очень низкий. Чаще всего покупают под «распил на студии».
Лет пять назад продавал красивую коммуналку 8 комнат в хорошем месте на Петроградке, специально делал анализ в Яндексе по поисковым запросам. Выяснилось, что в конкретном месте было всего 3 запроса в течении месяца. Я предположил: 1 – сам покупатель, 2 – его агент, 3 – кто-то из знакомых. Так и вышло, одна девушка за три месяца побывала на двух моих объектах в том микрорайоне. Остальные – экскурсии и прожектёры. Она и выбрала ту квартиру.
Отдельная история - понять, сколько покупателей есть на конкретный объект, где они ходят и получить их себе, тем более, если это единственный человек. Но это отдельный разговор про искусство продаж.
Удачных вам сделок!