Все помнят, что предыдущий кризис недвижимости в США 2008 года повлиял на ситуацию в экономике во всем Мире, что уж говорить о России.
В данный момент идут споры и обсуждения, есть ли пузырь на рынке недвижимости России.
В одних регионах наблюдатели указывают на рост цен, в других на из падение.
Можем ли мы брать за основу рынок недвижимости Москвы, как индикатор состояния рынка недвижимости в России в целом?
А, если еще и посмотреть на ситуацию с недвижимостью в США, как мирового локомотива "пузырей"?
В США ситуация на рынке вторичной недвижимости красноречиво показана на нижеуказанном графике:
На графике показано стремительно снижающееся количество сделок на вторичном рынке США.
Так же в США о состоянии рынка недвижимости показывает индекс Кейса-Шиллера, согласно которому, по состоянию на конец октября 2022 года цены на недвижимость в США идут вниз. Почему октября? Потому что индекс высчитывается с опоздание в несколько месяцев, вероятно ввиду большого количества данных.
Индекс Кейса-Шиллера рассчитывается на основе данных о повторных продажах домов на одну семью. Т.е. на определенном отрезке времени берутся данные о цене сделки с одним и тем же домом в случае его перепродаже.
Индекс представляет собой составной индекс индекса цен на жилье для 20 основных столичных статистических районов в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет скорректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях.
Вот свежий индекс, опубликованный в конце декабря 2022 года:
В России аналогом индекса Кейса-Шиллера является индекс MREDC. В 2020 году Московская биржа совместно с «ДомКлик» запустила индекс московской недвижимости (MREDC), отслеживающий изменение стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве по ипотечным сделкам, заключенным в Сбербанке.
Вот график MREDC по последним опубликованным данным:
А, теперь для простоты сравнения совместим графики индексов Кейса-Шиллера и MREDC:
За период с 2018 по конец 2022 года мы видим, что оба индекса (США и Московской недвижимости) практически идентичны.
Встает вопрос
Что это , простое совпадение, или недвижимость Москвы идет в тренде с недвижимостью США?
Если это так, то отслеживая тенденции на рынке недвижимости США мы можем строить прогнозы и по недвижимости в РФ.
Что скажете?
Пишите в комментариях.
С уважением ко всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской национальной палаты недвижимости