Дорогие друзья канала «Просто о сложном (юридические советы)»!
Каждый раз, когда хочется пожаловаться, а это хочется делать регулярно, я о себе говорю, не понимаешь, кому пожаловаться, как правильно сформулировать вопрос, а действительно ли я адресую вопрос тому, кто за это отвечает. Я думаю, что я не одна такая, ведь наши права часто нарушаются, причем мы настолько к этому привыкли, что даже не замечаем этого за обычными житейскими заботами. Но есть у вас юрист, который может вам некоторые вопросы разложить по полочкам, а дальше вам решать стоит ли жаловаться или нет, сегодня разберемся, чем должна заниматься управляющая компания (УК) как исполнитель коммунальных услуг вам, дорогие друзья, будет полезно это знать.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Жилищного кодекса РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Чаще всего именно УК, управляющая многоквартирным жилым домом (МКД) оказывает коммунальные услуги жителям дома - в большинстве случаев как раз такую ситуацию подразумевает договор управления МКД, который исполняет УКЮ Исключением из этого общего правила является ситуация, когда собственники помещений в МКД заключают прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, но, и в этом случае УК - в качестве лица, управляющего МКД, - также исполняет часть обязанностей, имеющих отношение к предоставлению коммунальных услуг.
Теперь подробно рассмотрим перечень услуг, которые должна осуществлять УК при их оказании в соответствии с Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года N354 « О предоставлении коммунальных услуг собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Обязанности УК – исполнителя коммунальных услуг:
1.предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества, в том числе коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО) (в этом случае УК обязана заключить с региональным оператором договор)
а) предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;
2. производить:
- расчет платы за предоставленные коммунальные услуги (в том числе с учетом социальные нормы электропотребления, если таковая установлена регионом), а также платы за коммунальную услугу по отоплению исходя из показаний ОДПУ,
- перерасчет (в связи с некачественной коммунальной услугой, отъездом потребителя и т.п.),
- расчет платы за коммунальную услугу, потребленную на ОДН,
- уплату потребителю штрафа - 50% суммы превышения неправильно начисленной платы над "правильной".
Если при расчете платы за коммунальную услугу применяется 2хставочный тариф, то УК в целях расчета постоянной составляющей платы должна рассчитать приходящееся на каждое жилое /нежилое помещение в МКД количество единиц той постоянной величины (мощность, нагрузка и т.д.), которая установлена для расчета постоянной составляющей платы (п. 39 Правил N 354) (пп. "г", пп. "ж.1" п. 31, п.86, пп. "г" п. 148.22, п. 150, п. 155.1 Правил N 354)
3. раз в полгода (минимум) снимать показания индивидуального прибора учета (ИПУ) и распределителей, установленных вне жилых (нежилых) помещений, а также проверять их состояние (кроме "умных" ИПУ электроэнергии, подключенных к интеллектуальной системе учета) (пп. "е.1" п. 31 Правил N 354).
4. проверять состояние ИПУ и распределителей, если об этом попросит потребитель, - не позднее 10 рабочих дней со дня просьбы (пп. "е.2" п. 31 Правил N 354).
5. принимать от потребителей показания ИПУ (кроме "умных" ИПУ электроэнергии, подключенных к интеллектуальной системе учета электрической электроэнергии (ИСУЭЭ), в том числе по телефону, через Интернет, ГИС ЖКХ и тп., и использовать эти данные для определения платы за расчетный месяц (по тем данным, которые получены до 25 числа расчетного месяца), а также проверять состояние ИПУ и достоверность предоставленных потребителями сведений об их показаниях (не реже раза в год, а если ИПУ стоит в жилом помещении, - то не чаще раза в сезон), а если обнаружились расхождения между "переданными" потребителем и "проверенными" УК показаниями ИПУ, - сделать перерасчет исходя из показаний, снятых УК,
составлять по результатам проверки ИПУ акты проверок и акты о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета и доначислять плату за комуслугу.
Внимание! Если потребитель не передает в УК показания ИПУ в течение 6 месяцев подряд, УК обязана провести проверку ИПУ и снять показания не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока (п. 84 Правил N 354)
6. уведомлять потребителей:
- ежеквартально, в платежках, о том, когда, кому и как передавать показания ИПУ, и как будет производиться расчет, если потребитель "забудет" передать показания счетчика;
- ежеквартально, в платежках, на своем сайте и на стендах в пунктах обслуживания, о том, что будет, если потребитель не впустит УК в квартиру для проверки показаний ИПУ, или если потребитель сорвет пломбу или попробует "скрутить" счетчик, или несанкционированно подключится к ВДИС или централизованным сетям;
- однократно, о присоединении ИПУ и ОДПУ к интеллектуальной системе учета электроэнергии, и о том, что в связи с этим передавать показания ИПУ ЭЭ "вручную" больше не нужно ( пп. "з", пп "з.1", пп. "з.2" п. 31 Правил N 354)
7. вести учет:
- жалоб потребителей на качество коммунальных услуг (независимо от регистрации жалоб При поступлении жалобы об обнаружении запаха газа в доме либо на дворовой территории УК должна немедленно проверить и - в случае обнаружения утечки газа - обеспечить безопасность людей и ликвидацию обнаруженной утечки;
- сроков и результатов рассмотрения жалоб. Ответить потребителю по существу нужно в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (пп. "к", пп. "л" п. 31 пп. "ж" п. 148.22 Правил N 354).
8. предупреждать потребителей о том, что произойдет "отключение" соответствующей коммунальной услуги:
- для планируемого отключения - не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва в предоставлении услуги,
- для незапланированного - в течение суток с момента обнаружения фактов некачественной услуги, а если оно вызвано аварией, ЧС - то в в течение суток с даты ограничения/приостановления предоставления коммунальных услуг проинформировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности (пп. "м", пп. "н" п. 31, п.104, п. 116, пп. "з", пп. "и" п. 148.22 Правил N 354).
9.согласовывать с потребителем доступ в его квартиру для проведения плановых работ внутри:
- либо устно, уточнить время,
- либо письменно, за 3 рабочих дня до начала работ.
10. предоставить потребителю полную информацию о себе (наименование, режим работы, адрес и телефон, тарифы на ресурсы и т.п., перечень ). Эти сведения указываются:
- в договоре с потребителем, а также
- на досках объявлений во всех подъездах МКД или на придомовом участке,
- в ГИС ЖКХ и на сайте УК,
- на досках объявлений в доступном для всех потребителей офисе УК (пп. "п" п. 31, пп. "к" п. 148.22 Правил N 354)
11. не мешать потребителю устанавливать индивидуальный учет прибора (ИПУ ) (соответствующего требованиям о единстве измерений), в том числе многотарифный, даже если его характеристики не совпадают или превосходят характеристики ОДПУ,
- и ввести его в эксплуатацию по заявлению потребителя не позднее месяца после установки, бесплатно, при этом согласовать с потребителем время и дату ввода в эксплуатацию (кроме ИПУ электроэнергии),
- установить на ИПУ контрольные пломбы и составить Акт ввода прибора учета в эксплуатацию,
- и начать рассчитывать размер платы за комуслугу исходя из показаний данного ИПУ, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (пп. "т", пп. "у" п. 31 Правил N 354, а также абз.11 п. 81, п. 81.1 - 81.11 Правил N 354).
12. вводить в эксплуатацию ИПУ после его ремонта, замены и поверки в срок и порядке, которые установлены Правилами N 354 (пп. "у.2" п. 31 Правил N 354).
13. отправлять в полицию составленные акты об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, не оборудованных ИПУ воды, электричества, газа, в течение трех дней со дня составления, и передавать экземпляры таких актов собственникам "актированных" квартир (п. 56.1 Правил 354)
14. уведомлять ресурсоснабжающую организацию о самовольном подключении потребителей и совместно с РСО составлять акты о выявлении несанкционированного подключения внутриквартирного оборудования потребителя к ВДИС, чтобы затем
- направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение и
- доначислить плату за коммунальную услугу (П. 62 Правил N 354).
15. предоставлять потребителям рассрочку по оплате коммунальные услуги, если ее размер в расчетном периоде на четверть превысит размер платы за ту же коммунальную услугу в том же периоде прошлого года: для этого в платежку нужно включить дополнительною позицию, предусматривающую возможность внесения платы в рассрочку в размере 1/12 её размера за период увеличения, и суммы процентов за пользование рассрочкой.
Если потребитель воспользовался правом на отсрочку, УК обязана сообщить о ней в ресурсоснабжающую организацию, которая сама должна предоставить УК рассрочку на аналогичных условиях (п. 72, п. 74 Правил N 354).
16. вести журнал регистрации фактов предоставления некачественных коммунальных услуг или перерывов в предоставлении коммунальных услуг, в котором регистрировать дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг (если они неизвестны - незамедлительно начать выяснять), дату и время возобновления коммунальных услуг надлежащего качества, регистрировать там же дату, время начала (окончания) и причины ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг в связи с авариями, ЧП, стихийными бедствиями (п. 104, п. 115 Правил N 354).
17. совместно с ресурсоснабжающей организацией проводить проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, - если на некачественную коммунальных услугу/ее отсутствие пожаловался потребитель, а причины инцидента неизвестны, - в течение 2х часов после жалобы, и составлять акт этой проверки (п. 108, п.109 Правил N 354).
18. произвести или организовать проведение отбора образца, необходимого для проведения экспертизы качества коммунальной услуги, а также оплатить экспертизу, если ее хочет потребитель услуги, получить экспертное заключение, содержащее результаты экспертизы, и не позднее 3 рабочих дней с даты его получения передать его копии всем заинтересованным участникам проверки (п. 110 Правил N 354)
19.пригласить представителей органа государственного жилищного надзора ГЖН и представителей общественного объединения потребителей для проведения повторной проверки качества коммунальной услуги (п. 110 Правил N 354).
20. провести проверку устранения причин нарушения качества коммунальной услуги тому потребителю, который обращался с сообщением в АДС, для чего прибыть к нему в помещение и составить акт о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги (п. 113 Правил N 354).
21 при ограничении/приостановлении коммунальной услуги за долги опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг (п. 114 Правил N 354).
Теперь мы знаем, чем должна заниматься УК в части предоставления коммунальных услуг, а кому на нее пожаловаться, если УК не качественно и несвоевременно исполняет свои обязанности, узнаем в следующий раз. После прочтения многочисленных правил, которыми должна руководствоваться УК в своей работе, мне захотелось вернуть время, когда были домоуправления, ДЭЗы и ЖЭКи, которые как-то справлялись со своими обязанностями без всего этого многочисленного администрирования.
Тем не менее, надеюсь, вам статья окажется полезной, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки.