Эксперты рынка недвижимости наконец-то стали признавать очевидное: рынок жилья в России, особенно сегмент новостроек - в глубокой ... стагнации. И уже не просто плавно снижается, "охлаждается", а по факту уже буквально висит сегодня над пропастью во ржи. И мало что может его спасти в условиях текущего сезонного спада продаж жилья. И при том общем положении дел, с которым подошёл весь рынок к началу 2023 года.
Но застройщики по-прежнему верят в чудеса и Деда Мороза то, что всё хорошо, и всё наладится и на рынке в целом, а уж у них в новостройках всё вообще прекрасно и восхитительно. Вон, опять же, совместно с ИЖС "на гора" очередной рекорд объёмов строительства в 2022 году выдали. Я об этом уже писал ранее.
На чём основана такая благостная оценка девелоперами текущей ситуации? Можно обсуждать технические и финансовые подробности, и этим мы ещё не раз займётся с вами на канале. А можно пойти от самого главного, от ключевого на любом рынке - от покупателей. И посмотреть на ключевые группы покупателей, выполнима ли сегодня для участников каждой из них эта миссия: купить квартиру в России в новостройке.
Рано или поздно получить заветные ключи от своего нового жилья.
Всегда, когда есть много покупателей и много товара, то и и продавцам на любом рынке хорошо. Мало товара - плохо. Но когда мало покупателей - ещё хуже. У застройщиков сегодня товара много. Даже так - очень много. Чрезмерно много. А как обстоят дела с покупателями? Много ли их сегодня, и много ли их будет завтра? И в течении начала-середины 2023 года?
Вот и давайте рассмотрим основные виды покупателей на рынке жилья и апартаментов в сегменте новостроек. И на основе анализа того, как они себя "чувствуют" в настоящее время, да по итогам прошедших лет, составим представление о том, что же может ожидать застройщиков в 2023 году - счастье массовых продаж и роста прибылей, или тернистая дорога к успеху и жёсткая конкурентная борьба между всеми игроками рынка за каждого реального покупателя.
Покупатели
Основные группы покупателей квартир (все категории бывают как частные, т.е. физические лица, так и юридические лица):
🚩 1. Долгосрочные инвесторы (под аренду или продажу в относительно отдалённом будущем).
🚩 2. Среднесрочные инвесторы (под рост цен и перепродажу на периоде строительства проекта)
🚩 3. Краткосрочные инвесторы (флипперы) - под быструю продажу или на фоне роста цен, или на разнице цены в недооценённых или срочных объектах, или с помощью повышения общей стоимости или арендных платежей после "дроблинга" (разделения многокомнатных квартир на отдельные студии) и/или хоумстейджинга и его вариаций - хоумдокторинга/хоумстайлинга.
🚩 4. АН и РК (риэлторские компании) - когда берут какие-то "особо выгодные" по их мнению или реально недооценённые по разным причинам варианты квартир "на себя" (например, продажа квартиры от глубоко пожилых клиентов, больных зависимостями, с заболеваниями психической направленности и т.п. без родственников).
🚩 5. Аффилированные с застройщиками и банками частные или юридические лица, в т.ч. выступающие "помощниками" в достижении "нужных" девелоперам в определённые моменты показателей. В отдельных случаях используются также и иначе.
🚩 6. Реальные "богатые", у которых "деньги куры не клюют", или те, кто пытается осознанно диверсифицировать свои богатства, и которые в том числе покупают "на будущее", "про запас", потому что "свободные деньги есть, купите на них что-нибудь" и с мотивировкой "да пусть ещё и это будет". Среди людей с деньгами встречаются и такие, хоть вы удивитесь и решите, что это не так, не может быть. Они же такие умные, раз такие богатые! Как же ж так можно? Не важно, коротко - а вот так. Бывает и такое, и даже не такое).
🚩 7. Биржевые спекулянты и инвесторы, валютчики и "золотари" - те, кто пытался "играть" на колебаниях на валютном рынке и рынке золота/металлических счетов, используя в удобных и удачных/неудачных для своего рынка "промежутках" временный вывод активов и вход и выход в/из квартир.
🚩 8. Довольно большая по объёму (скорее всего, реально самая многочисленная, вторая после суммарно всех инвесторов) категория так называемых "альтернативщиков", которых я называю "цепочники" или "связанные одной цепью". Кто уже имеет какую-либо недвижимость (любую, не обязательно квартиру или апартаменты) и хочет сделать или ап (повышение), или даун (понижение) по квадратам, уровню (классу) или количеству (из 3-х комнатной две однушки и наоборот) своего жилья.
🚩 9. Ну и конечно же они - самые любимые на рынке всеми остальными категориями покупателей клиенты - просто реальные конечные покупатели жилья, апартаментов или любой загородной недвижимости. Им ничего не надо "взамен". И в конечном итоге они просто хотят купить то, что хотят, что им нравится, и что они могут себе позволить в текущей ситуации. Не важно, как и на что. Иногда имеют полную суммы ДС на руках-счетах, чаще нет. Не столь важно. Это "конечники" - те, кто покупает жильё себе или родственникам/близким, для реального и длительного проживания без дальнейшей перепродажи даже в довольно длительной перспективе.
Если у вас есть и какая-либо 10-я группа покупателей "в уме" или даже больше, предложите в комментариях - обсудим, при необходимости - вставим сюда.
А вот что у нас на показательном для страны рынке москвы с индексом цен от irn.ru:
Цены явно не растут. Хотя у нас тут умелые "аналитики" и статистики могут вам любые цифры "нарисовать". По статистике, кстати, могу порекомендовать к прочтению (не реклама) книгу Даррела Хаффа "Как лгать при помощи статистики". Многое про это поймёте. Обратите внимание, как именно назвал автор книгу.
Так что сведения у нас сегодня самые разные. Вот, например, по данным Домклик, почти всё и почти везде в первичке в 2022 году росло в цене:
Ну, с лидером "роста" Казанью, где аж плюс 14 %, я как-то уже разбирался, и показал, из-за чего это произошло, вот в этой статье. С остальными также не всё так однозначно, как подаёт конкретно Домклик. Но глубже сегодня пока не будем лезть во всё это, в следующих публикациях об этом подробнее.
Сегодня давайте рассмотрим каждую категорию покупателей квартир и прочих жилых и нежилых метров подробнее. Как, что и почему они покупали на пике роста, это понятно. Да и дело уже прошлое. Что они там делали в последние годы - в период 2017-2022 г.г. Не все, кстати, "выиграли" от роста цен. Было у всех по разному.
Важно, что они могут делать сейчас, в 2023 году, способны ли они, и хотят ли они вообще собственно покупать что-то во времена стагнации и реального падения рынка.
И будет ли из них кто-то покупать в период отсутствия роста цен на жильё, если уж удастся рынок "заморозить" на текущем уровне цен.
Объединим близкие категории покупателей по группам.
1-3. Инвесторы всех мастей
Ранее суммарно от 35 % до 45 % всего рынка покупателей по разным оценкам и в разных регионах. Сегодня - близки к 5-10 %.
1. ⛔ Долгосрочным инвесторам нет смысла покупать в 2023 году. Они "сидят" сейчас в "падающем бетоне, и, если продадут своё сейчас, что они купят? Что-то меньшее или худшее? Нет выгоды. Одни потери. Итого - знак "Стоп" - покупать они пока не будут.
Под аренду брать не выгодно, средняя доходность за последние 3 года при покупке новостройки с учётом её ремонта и обустройства при дальнейшей сдаче в аренду колеблется в коридоре от 8-9 % до максимум 11 % годовых, как подсчитали недавно специализированные эксперты. Уже не густо. В Москве и 5-6 % это уже считается "неплохо". При этом данный показатель ниже доходности по депозитам.
И это - уже было, было и прошло, с учётом 2-2,5 лет роста цен в "тучные годы" на пике подъёма. Аренда к тому же упала именно в крупных городах больше всего. В среднем - на 12-15 % по различным данным. Местами снижение ставок дошло и до 20 %. А в крупных городах как раз больше всего таких инвесторов.
2. ⛔ Среднесрочные инвесторы зарабатывали ранее на "разрыве" цен между этапами "котлован-ключи" или где-то внутри этого периода. Ранее у многих подобное проходило на "ура". Бывали денёчки-времена, да. Теперь вообще бессмысленная история на падающем, да и на просто стагнирующем рынке. Также многие сидят сейчас в бетоне, и только дополнительно оказывают давление на вторичный рынок продаж, выводя туда "попастись" свои бетонометры на полянах продаж, по зачастую завышенным своим прежним "хотелкам". Плюс выводят на рынок аренды, если удалось сделать ремонт и хватило свободных средств подготовить свою недвижимость к сдаче. Но клиентов сегодня и в аренде стало существенно меньше. И в ней пока особо нечего "ловить". Точнее, стало трудно поймать реально платёжеспособную рыбку-арендатора.
3. ⛔❎ Краткосрочные инвесторы зарабатывают всякими способами на довольно коротком временном "плече". В основном это попытка или удачно и совсем уж быстро и практически без дополнительных вложений перепродать по рынку то, что было закуплено ниже него, по не рыночной цене. Варианты тут самые разные. И в целом на "срочных" продажах вроде бы и можно поймать до сих пор "рыбку в мутной воде". На коротком плече и 5-10 % разницы от рынка уже приемлемый в приницпе доход. Но пул "интересных" для быстрой перепродажи квартир на зависшем рынке всегда резко снижается в объёмах.
Вторая категория это флипперы, которые уже стараются внести что-то в квартиру, сделав из той самой зачастую некой аморфной субстанции с "бабушкиным ремонтом" и ободранными обоями, также полученной ниже рынка, конфетку для дальнейшей перепродажи.
Это или ремонт+обустройство, или только хоумстейджинг в различных вариациях. Но, во первых, у нас в России эта категория мала численно, в отличие от многих зарубежных стран, в первую очередь - США. Во-вторых, пока в России мала сама база таких объектов, подходящих под этот вид "бизнеса". На застывшем или падающем рынке любая такая "история" быстрой перепродажи также становится гораздо менее привлекательной и доходной.
Тем не менее, кто-то прямо сейчас готовит закупленные ранее квартиры к перепродаже. И потихоньку превращается из "быстрых" инвесторов в своих собратьев средне- или долгосрочных инвесторов. Но и сегодня, на падающем рынке, такие инвесторы с наличием свободных средств могут покупать квартиры. Потому стоит второй зелёный значок рядом со "Стоп".
4-5. Игроки рынка. АН, РК и АКЗБ*
*АКЗБ (аффилированные с застройщиками и банками компании).
Ранее - суммарно от 0-5 % и до ... неизвестных цифр % от рынка "в моменте". Но оценочно - не более 15-20 %, и то временами, и "на бумаге". Реально сегодня - 0-3 %.
4. ❎ Агентства недвижимости в целом всегда могут "прикупить" себе особо выгодный вариант. Но их объёмы даже в золотые для рынка времена суммарно были очень малы. Поэтому хоть и зелёный знак, но с крестом, перечёркивающим надежды застройщиков на большие продажи. Но на падающем рынке такие компании вполне могут скупать что-то и под себя. Особо "выгодное".
5. ✅ Аффилированные конторы. По-прежнему будут использоваться и на падающем или застоявшемся рынке в интересах застройщиков и банков. Здесь могут быть "на бумаге" и довольно большие "объёмы". В кавычках эти объёмы потому, что это не реальный приход денег в систему со стороны, от любых реальных конечных покупателей или перепродавцов всех категорий. Это просто "игры разума" застройщиков, используемые по необходимости в их работе. И по факту "перегонка лотов и виртуальных денег "туда-сюда" ДО реальных покупателей.
Для реальных продаж не имеют значения и не оказывают реального влияния на экономику рынка, ибо фактически это для разных целей осуществляемое перекладывание денег в одном и том же кармане. Позволяет просто повысить заработок. Ну или не совсем просто, но повысить. И достичь ещё кое-чего необходимого-желаемого.
6-7. "Временные попутчики"
Суммарно 3-5 % рынка ранее. В 2023 году - от 0 до 2-3 % рынка.
6. ✅ Имеющие свободные ДС "на руках" относительно состоятельные россияне могут покупать недвижимость и в 2023 году. Но в масштабах массового строительства их покупки в основном в более дорогих сегментах всё равно малы и по общей стоимости, и уж тем более - по количеству.
Если они и покупают что-то из "недорогого", чаще всего это "временные" клиенты на рынке основных массовых сегментов. Появляются там только на этапах существенного роста или сильного падения на грани и за гранью реально сильного обвала. В 2023 году в этапе "перелома тренда" вряд ли сыграют хоть какую-то значимую роль. Если ранее что-то прикупили в периоде 2021-2022, и не успели всё продать, также сейчас сидят в бетоне. Ибо "не на последние куплено", ждать могут. Могут начать продавать, но пока не покупать.
7. ❎ Инвесторы с других рынков. В 2022 году довольно существенно потеряли в общей массе . Буквально недавно писал о результатах "успехов" со знаком минус большей части из них по итогам первого полугодия 2022 года по данным от Центробанка России. Непростые им выдались времена в прошлом году. Почти все в "просадке", в минусах.
Но главное, что доходность недвижимости в 2023 году их явно не привлечёт. Высокие риски вложения в недвижимость сегодня их отпугнут. В целом особенность не их рынка, где надо будет как-то резво бегать и "шуршать" на медвежьем рынке при продаже лотов, явно не прельстит "заманчивой перспективой". Хотя и могут "припарковать" часть своих активов в недвижимости из-за проблем на своих рынках, потому в целом зелёный знак. Но погоды в целом никакой не сделают совсем.
8-9. Реальные покупатели.
Те, собственно за чьими кошельками-деньгами все на рынке и бегают.
В лучшие времена роста рынка и цен занимали до 35-40 % рынка. В максимуме - 45-50 %, периодически. В 2023 году прогноз - 15-20 %, 25 % максимум.
8. ❎⛔ У альтернативщиков-цепочников сегодня двоякая ситуация. С одной стороны, падение им как бы и выгодно. Для простоты представим что им надо что-то за 12 млн. рублей, что с падением станет с ценником в 10 млн. А у них в собственности вариант был с ценой 6 млн., а он станет стоить 5. Разница была 6 млн. рублей ранее, станет уже 5 млн. Что существенно ниже. Думаю, смысл понятен.
Но с другой стороны, в цепочке всегда не один покупатель, а их теперь найти гораздо тяжелее хотя бы одного, не говоря уже о зачастую необходимых для того, чтобы всё срослось - 3-4 покупателей. Большинство таких цепочек сегодня или "развалились", или "зависли" в ожидании изменений. И возврата на рынок покупателей. Покупателей мало и из-за высоких цен везде - и на первичке, и во вторичке. И из-за "исчерпания" ресурса ещё не взявших ипотеку ранее, из тех, кто её хотя бы принципиально мог взять. Уже в конце 2022 года сообщали, что сегодня уже почти половина, 46 %, обратившихся за ипотечным кредитом получают отказ. Существенно выросла доля перекредитованных россиян. ЦБ РФ в том числе "перекрыл" доступ к ряду повышающих ценники жилья вариантов ипотек.
В целом сегодня и в ближайшем времени есть масса проблем, есть масса нюансов, есть масса вариантов развития событий для каждой подкатегории внутри этого массива потенциальных покупателей. Но общее одно - проблемность любых "телодвижений" на рынке. Возросшая их сложность и повышенные риски.
Не вижу больших перспектив в 2023 году для этой категории в новостройках. Теперь им интереснее сегмент вторички. "Бетон" может "выстрелить" только при снижении цен и возвращении спроса, возвращении в целом на рынок жилья и превращении в реальных покупателей больших масс потенциальных клиентов. Любые "трюки" с ипотекой, со спецпредложениями и другими маркетинговыми "заманушками" уже могут не сработать в 2023 году. Или сработать далеко не так массово, как ожидают и сами застройщики, и банки.
9. ✅❎ И, наконец, "прямые" конечные покупатели. Если будет снижение цен - будут покупать. Но они уже давно "остыли", уже совершенно не будут "горячиться", и хватать "всё подряд", что плохо лежит. И уж тем более чуть ли не "отдирать", что плохо приколочено, лишь бы им это быстрей-быстрей продали, а то опоздаем, как ещё недавно было, уже явно не будут.
На "рынке покупателя" собственно покупатель с "живыми деньгами" в любой форме и с любым их источником - реальный король. Требующий к себе королевского отношения и "ублажения". Будут скидки - будут покупать. И они уже появляются. Да, по есть "особо умные" застройщики, пытающиеся скидывать от сразу перед этим "накинутого", но при нынешней высокой прозрачности рынка и существующих онлайн-инструментов для клиентов, их уже быстро и легко выводят на чистую воду. Огромный отложенный спрос на решение всех и всяческих возможных проблем со своими жилищами у россиян имеется. И при реальных скидках в уже заявленные рядом девелоперов на некоторые объекты чуть ли не 30-35 % часть покупателей продолжат покупать.
Что мешает покупать? Неадекватный ценник, это главное. Плюс недостаточное качество предложения (не только собственно конструктив и планировки). Желание покупать только то, что ты уже видишь и куда можешь уже завтра "въехать". Напомню, у нас большая часть продаж новостроек - это продажа "бумажек" и виртуальной реальности - большинство проектов на этапе продажи не готово. При этом на готовую часть ценник всегда тупо задран выше крыши того самого МКД, что собственно и продаётся. Есть и ещё причины, но уже достаточно.
Мешает и возросшая конкуренция со стороны вторичного рынка. Там также вырастает предложение, в том числе пополняясь лотами от бывших покупателей-инвесторов, например.
Итого
Если суммировать проценты, которые мы можем увидеть во всех категориях, составлявших 100 % в 2021-2022 году, выйдет порядка от 36-41 % минимум до максимум 48-53 % покупателей в 2023 году. Т.е. в целом где-то или половина, 50 %, или даже в районе 40-45 % от их числа в 2022 году.
ВЫВОД:
Количество покупателей упадёт в 2023 году, если ничего на рынке не изменится для них в лучшую сторону, где-то в среднем в 2 раза. Это значит, что спрос на новостройки дополнительно упадёт в 2023 году.
И, скорее всего, далеко не остановиться на цифре в 30-40 % в среднем "по больнице" в крупных городах, набранных к концу прошлого года. В городах поменьше спад уже и сейчас более 40 %. Как итог вынужденный отказ половины потенциальных покупателей от закупок жилья в новостройках уже может реально обвалить рынок вплоть до банкротства многих застройщиков средней руки и поменьше. Или это и есть одна из задач текущего момента у "заправил" рынка? Кто знает.
Но моё ИМХО - быть большому барабуму. Так что лично я вот запасаюсь попкорном. Если застройщики не перестанут витать в облаках около своих пиков и вершин успешного успеха на стадии роста рынка и раздувания пузыря, то их может ожидать судьба российских металлургов. Вынужденных сегодня часть продукции продавать на грани себестоимости.
Если всё-таки спустятся на землю, и предложат покупателям что-то реально новенькое и желаемое для них, как, например, существенное реальное снижение цен, то, возможно, выживут практически все.
Но падение цен на новостройки в России - давно забытый "аттракцион". Но ради спасения себя и рынка думаю придётся застройщикам всё-таки показать всем потенциальным покупателям именно это - аттракцион невиданной щедрости.
То, что все мы не видели уже более 5 лет: существенное понижение цен на новостройки.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 20000 подписчиков! Публикации каждый день. Оцените мой труд подпиской! Благодарю!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Заходите в любое время на чашечку кофе☕).
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Вас могут заинтересовать и другие публикации: