Их много, разных мастей, разной степени хитрости, некоторые из них почему-то думают, что «ничего такого не совершают» - «голубой воришка», но всех их объединяет достаточно много признаков.
Любое мошенничество паразитирует на человеческих пороках. Основные очень точно воспеты в песенке Лисы Алисы и Кота Базилио в советском «Буратино» - хвастун, жадина и дурак.
Дешевизна – первый признак, который должен заставить задуматься.
Конечно, сейчас многие уже не дают слишком большого дисконта к рынку, они стали осторожнее, но всё равно цена внизу.
Да, не каждый случай дешевизны – обязательно мошенники. У людей бывают какие-то веские обстоятельства, вынуждающие или склоняющие их дешевить – срочная дорогая операция, спасение бизнеса, закрытие долгов, ненужное наследство, бегство, что-то более выгодное боятся упустить. Жизнь может представить неожиданные условия.
Хвастуны, они же самонадеянные – те, кто думает, что они «избранные», умнее всех. Кругом все дураки покупают по 100, а у меня то шанс купить по 50. Никто не берёт, они все дураки, а вот я то всё понимаю, всё вижу и шанс не упущу.
Дураки – их дурость основана на самоуверенности. Им кажется, что у них достаточно опыта, их то никто не обманет, посмотрю человеку в глаза – всё пойму.
Все эти пороки ходят вместе, просто какой-то наиболее яркий у конкретного человека выделяется на фоне других.
Давно, я ещё был стажёром, моей наставнице поступило обращение помочь продать квартиру. Надо съездить и оценить, посмотреть документы, обговорить детали. Она взяла меня с собой. Обычная квартира, в спальнике, ничего такого. Документы в полном порядке. Поговорили (я был молод и зелен, я молчал). Вышли на улицу и только там стали обсуждать. Продавцом по документам был одинокий мужчина.
Обстановка в квартире была такая, словно хозяин вышел в трусах на лестницу за газетой… и не вернулся.
В комнате на спинке стула весела одежда, на кухне на столе тарелка с недоеденной яичницей, а на плите сковорода с половиной от неё, чашка с остывшим чаем, в ванной открытый тюбик с пеной для бритья и засохшая уже пенка на помазке и бритве.
Первой заговорила моя наставник – Серёга, какие у тебя ощущения от квартиры и разговора?
Я так и ответил – впечатление, что мужик в трусах вышел покурить на лестницу и почему-то больше в квартиру не вернулся. Тот, кто представился хозяином, явно, здесь не живёт, это не его быт.
Наставник ответила – вот, и у меня тоже.
Конечно, она в продажу эту квартиру не взяла.
Почти никогда вам не покажут собственника или тот, кто им представится, не будет соответствовать атмосфере объекта, а его рассказ о проживании, подробностях будет сбивчивым или неточным, плоским, с односложными ответами на всё. Куда вы выносите мусор? Где поликлиника? Какие магазины? И множество других незначительных (на самом деле очень важных) деталей, про которые он не сможет рассказать, а реально живущий легко, без труда, со своими комментариями вам всё ответит – какой магазин хороший, где кататься на велике, кто сажает цветы под окном и т.д.
Почти всегда на показ/переговоры со стороны мошенников приходят двое, а то и даже трое, заведомо на вас одного. Это очень старый переговорный приём – переключать внимание, заговорить. Вы устаёте и не успеваете отслеживать разговор, ответы на ваши вопросы, а они поочерёдно вас нагружают.
Тут сразу совет. Никогда на переговоры, если вы не супер профи, не ходите в одиночку. Это как в драке, не связывайтесь с толпой. Даже профи не всегда может выстоять и побороть. Я, если заранее знаю, что переговоры будут тяжёлыми и на той стороне будет не один сильный игрок, я стараюсь в одиночку не идти. Мы с коллегами (не будучи даже в одной сделке) иногда страхуем друг друга. Этот совет даже не про мошенников, а в любых переговорах.
А если на вашей стороне не вы один ведёте, то постарайтесь заранее выработать общую позицию, и решить, кто ведущий, кто ведомый. Не стесняйтесь, если в процессе переговоров вас подвели к тому, на что вы за двоих не можете ответить, вам нужен перерыв, чтобы согласовать между собой решение, то не стесняйтесь его взять, хоть на час, хоть на неделю.
Кстати, ещё один признак возможного мошенничества – спешка. Вас всё время подгоняют, вам не дают времени опомниться, обдумать, обсудить, изучить. Конечно, бывает, что у людей, правда, очень срочно и они не по злому умыслу всех подгоняют, но не позволяйте себе совершать необдуманное. Поверьте, если это «ваше», оно вас дождётся. В разумных пределах, конечно.
Этим летом, совершенно живой пример из практики.
Мой постоянный клиент сам (я и не искал, он обратился уже когда пошёл её смотреть) нашёл квартиру, рядом со мной, в паре минут пешком от моего дома. Красивый дом, с кап. Ремонтом, парадный вход, новый лифт, высокий этаж, шикарные потолки, красивая лестница, правильная планировка в квартире, ещё и однушка (правильная однушка в Центре – большая редкость), вид во двор на сирень и цена на пару миллионов ниже, чем по округу. Это я называю «всё слишком хорошо, чтобы быть правдой» )))
Предупредил он меня о просмотре за 15 минут.
Мы пришли, нас встречают три тётеньки под 50 и, возможно, даже старше. Агент, «я просто зашла прибраться» и «подруга агента».
Правда, я начал посмеиваться после первых фраз, ещё стоя внизу у парадной.
Я не буду пересказывать всего разговора внизу, я уже для себя отметил, что главная – «я зашла прибраться», отвлекающая на позитив – «подруга агента», ну а агент – так, очень неуверенная, что-то её смущает саму. И что примерно нас дальше ждёт.
Они не могли попасть в парадную, не знали кода, а ключ не подходил. Навстречу нам вышли девчонки лет по 14-15 с самокатами. Ну я то не теряюсь – Привет девчонки! Спасибо, что открыли, мы как раз смотреть квартиру в вашем подъезде! Кстати, в двух словах, извините, что пристаю – как вам тут, как живётся?)) А, это вы, наверное, в ту квартиру, где недавно бабушка умерла? Спасибо, девочки, хорошего катания!
- ну, стоит ли подниматься? Клиент решил идти дальше.
Я спрашиваю про документы и историю прав, а мне в ответ «всё хорошо, документы в порядке!» и так на все вопросы. Я с середины разговора к ней так и обращался (я то понял, с кем имею дело) «документы в порядке!» а что вы мне скажите… )))
Документы всегда надо читать, читать внимательно и вдумчиво. Но, кроме этого, обязательно сопоставлять рассказ с ними, выявлять нестыковки, недомолвки и заставлять, вытягивать ответы, чёткие и по существу, и чтобы они звучали реалистично, стыковались с картинкой и вашим опытом. Обращать внимание на то, как и кто вам отвечает, как пытаются переключить тему, внимание от того, про что вам интересно.
Квартира.
Видно, что хозяйка недавно умерла, и после её смерти всё так и осталось. Горы посуды, одежды, горы лекарств, документы по полу и по любым поверхностям. Полный бардак. Видно, что она не пила, она себя любила, но под конец просто уже не было сил. Поскольку дом практически за углом от меня, я отмечал даже чай, шоколадки, какие-то ещё подобные вещи, я понимал, где и когда она их купила.
Не буду всего пересказывать.
У них хватило наглости переслать мне копии всех документов начиная с приватизации хозяйкой. Формально, квартиру продавала уже не она.
В далёком году она приватизировала, перед смертью она продала (нотариальный договор), потом тот парень продал другому, а этот последний уже выставил на продажу. Все эти договоры купли-продажи в течении месяца. И да, все у одного нотариуса. Формально, всё нормально.
Мне попало свидетельство о смерти первоначальной хозяйки. А там написано «не позднее…» и причина смерти «не установлена». А вот это «не позднее» через три дня после того, как она подписала договор купли-продажи. И это тоже не противоречит закону.
На её договоре, видно, её подпись, вполне уверенной рукой, красивый подчерк, людей ей возраста.
Я попросил расписку в получении средств. Бабушка продала квартиру за 9млн. не позднее, чем через 3 дня, она умирает. Про формы расчётов в её договоре ни с лова. Про освобождение квартиры в её договоре ни слова. Это формальность, но если вы продаёте, а у вас покупают, то пишут сроки выезда, снятия с рег. Учёта или что всё уже решено. А тут нету. А денег в квартире не видно. Смешно, когда я задал вопрос про оплату, я услышал в ответ две версии – аккредитив и ячейка. Они даже не согласовали между собой такую подробность.)) в итоге решили вместе мне ответить, что ячейка. Мне трудно представить, что бабушка в последние три дня жизни пустилась в загул и растратила все 9 млн.
Так вот, расписка – весь текст печатный, а подпись… не надо быть экспертом.
В чём угроза была для моего и любого другого покупателя?
Мы не знаем, были ли у бабушки наследники. Даже если она была одинокой, то наследник – город. А формально (тем более нотариальный) договор правильный, но нет факта передачи средств. Это же возмездная сделка. А раз сторона того покупателя своих обязательств по договору не исполнила, нет подтверждения оплаты, то договор ничтожен. Даже с государственной регистрацией.
Ну а лихорадочное переписывание по договорам купли-продажи, даже не в течении года, а в течении месяца права собственности на квартиру – это даже не звоночек, это набат.
Очнулся бы город или другие наследники, но имущество по суду было бы изъято. И не стоит забывать, что причина смерти не установлена. Не дай Бог, это было бы не просто дело о мошенничестве, а и об убийстве. Даже свидетелем по такой истории проходить нормальным людям не интересно.
Берегите себя, не теряйте головы и удачных вам сделок!