В прошедшем году число россиян, покинувших страну, но продолжающих удаленно вести бизнес в России или работать, возросло. Кто-то уже вернулся, но многие до сих пор остаются за границей, и вопрос налогообложения нерезидентов до сих пор для многих не совсем понятен. Особенно наших клиентов интересует вопрос налогов при продаже недвижимости.
На этот и многие другие актуальные вопросы ответил руководитель Kalinka Legal Service Мурат Бороков в интервью для читателей TRIBE – издание об элитной недвижимости и архитектуре.
Из интервью вы узнаете:
- как отличается налоговая ставка при продаже недвижимости для резидентов и нерезидентов;
- сколько нужно владеть имуществом, чтобы не платить налог при его продаже;
- каким законом регулируется налогообложение;
- что предпринять, чтобы избежать уплаты повышенного налога;
- как уменьшить налогооблагаемую базу и многое другое.
Интервью проводила основатель TRIBE Марина Юсова.
_______________
Налоговые санкции
Марина: Мурат, в сентябре этого года за границу, на ПМЖ, уехало большое количество наших граждан. В интернете появилось много информации о том, что к ним могут применить определенные налоговые санкции: что это значит? Будут приняты какие-то новые законы? Что должны знать наши граждане, которые в ближайшее время планируют жить за границей?
Мурат: Первое - в законодательстве РФ нет такого состава правонарушения, как нахождение гражданина за пределами Российской Федерации. Свобода перемещения является конституционным правом любого гражданина.
Второе - законодательство РФ не предусматривает такого способа наказания, как повышение налоговых ставок или лишение каких-то налоговых преференций. Получается, что сейчас официальные представители власти предлагают наказывать граждан за совершение вполне законных действий крайне экзотическим способом.
Третье - в этих инициативах нет никакого экономического смысла. Нерезиденты и так платят очень высокий налог и лишены различных преференций, то есть повышение налоговых ставок никоим образом не увеличит поступления в казну.
Нужно понимать, что в соответствии с нашим законодательством существует два понятия резидентства: с точки зрения валютного законодательства данный термин означает одно, с точки зрения налогового кодекса - совсем другое. В нашем случае рассмотрим понятие резидентства, установленное налоговым законодательством: все лица, которые находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, являются налоговыми резидентами. Сразу обращаем внимание на то, что налоговый кодекс использует понятие «лица», а не понятие «граждане РФ». То есть, любой гражданин РФ, апатрид (лицо без гражданства) или гражданин иностранного государства, кто находился на территории РФ 183 дня и более, является налоговым резидентом, если меньше, то - налоговым нерезидентом. Это первое, что нужно знать.
Далее рассмотрим, что значит «в течение 12 следующих подряд месяцев»? С точки зрения сделок по продаже недвижимости, «12 следующих подряд месяцев» означают календарный год, в котором состоялась сделка: то есть, если продать недвижимость в 2023 году, то в целях определения резидентства будет браться период с 1 января по 31 декабря 2023 года.
Налоговое резиденство в РФ
Марина: Правильно ли я поняла, что мое проживание на территории РФ до сделки не имеет значения? Я могу приехать в РФ в 2023 года и стать налоговым резидентом, пробыв тут 183 дня?
Мурат: Да, абсолютно, верно.
Марина: А эти 183 дня должны идти подряд или я могу выезжать за территорию РФ?
Мурат: Нет, 183 дня надо набрать в совокупности: можно уезжать и приезжать. Главное, за год нужно провести на территории РФ 183 дня. При этом, краткосрочные выезды (до 6 месяцев) с целью лечения или обучения не вычитаются из срока нахождения на территории РФ.
Марина: То есть, если я училась или лечилась на территории иностранного государства до 6 месяцев, этот срок не уменьшает мое нахождение в РФ, и оно идет в зачет к 183 дням?
Мурат: Да, все правильно.
Марина: Интересный нюанс, никогда не слышала.
Налоговые ставки
Мурат: Теперь разберемся с налоговыми ставками. Резиденты у нас платят 13%, нерезиденты - 30%. То есть нерезиденты платят гораздо более высокий налог.
Марина: Мурат, перебью, а если доход налогоплательщика больше 5 млн рублей в год, то ставка не 13%, а 15%, правильно?
Мурат: Если речь идет о продаже недвижимого имущества, то ставка всегда 13%, так как налоговый кодекс содержит исключение из правил, что продажа имущества всегда 13%. При этом с точки зрения налогового кодекса права требования, например по договорам участия в долевом строительстве, не являются имуществом, поэтому если продавец уступает свои права по ДДУ и доход больше 5 млн рублей, то ставка будет 15%, а не 13%.
Таким образом, у нас резиденты платят 13%, а нерезиденты - 30%. При этом, важно помнить, что резиденты могут уменьшать налоговую базу на документально подтвержденные расходы, а нерезиденты - нет. Например, если я купил объект недвижимости за 50 млн рублей и продаю за 60, то налог мне будут считать с 10 млн рублей. Если же я нерезидент в том году, в котором совершаю сделку, то налог мне посчитают не только по ставке 30%, но и от всей суммы в 60 млн рублей. Опять-таки, нерезидент лишен логичной преференции платить с разницы, а не со всей суммы.
Марина: Получается, в нашем примере резидент платит 1,3 млн рублей, а нерезидент - 18 млн?!
Мурат: Да. Это колоссальная разница, и, честно говоря, на мой взгляд, не особо справедливая.
Как не попасть на безумные налоги - рекомендации, общие правила и исключения
Марина: Какие рекомендации мы можем дать нашим подписчикам, которые планируют находиться за границей в следующем году? Как им не попасть на эти безумные налоги?
Мурат: Каждый кейс нужно анализировать индивидуально. Если брать общие принципы, то нашим гражданам-нерезидентам нужно помнить общие правила и исключения. Например, мы все знаем, что если объект недвижимости находится в собственности налогоплательщика больше 5 лет, то при продаже он не будет платить НДФЛ. При этом мы знаем и то, что если у налогоплательщика данный объект является единственным жилым помещением, то для освобождения от уплаты НДФЛ достаточно владеть объектом 3 года. Таким образом, если бы я понимал, что в будущем мне потребуется продать свое жилье, а у меня в собственности две квартиры, я бы одну квартиру подарил, например, маме. Тогда на момент продажи квартиры у меня в собственности находилось бы одно жилое помещение и его реализация не облагалась бы НДФЛ.
Марина: Мурат, правильно ли я поняла, что если квартира в собственности больше, чем 3/5 лет (неважно, резидент ты или нет), то ты не платишь НДФЛ?
Мурат: Да, все правильно. Точно не помню, лет 5 назад были внесены изменения в НК РФ, и данное правило теперь распространяется и на нерезидентов.
Тут очень важно отметить один нюанс: дарение или другое действие не должны быть фиктивными. Если вы дарите квартиру маме, но, например, продолжаете оплачивать со своего счета коммуналку и прочее, то ФНС может признать вашу сделку, совершенной с целью не платить налоги. Поэтому тем, кто планирует какое-то время находится не на территории РФ, необходимо заблаговременно подготовиться к своему отсутствию.
Марина: А если квартира находится в собственности меньше чем 3 года, тогда как лучше поступить?
Мурат: Тут надо разобраться, что значит «находится в собственности 3/5 лет». У нас есть общее правило, что срок владения начинается с момента государственной регистрации права собственности, но есть и исключения. Например, если вы приобрели жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, то срок начинается с момента полной оплаты. То есть, если вы отправили денежные средства в размере 100% на эскроу счет, то срок начинает отсчитываться. При этом, если по факту окончания строительства, были оплачены дополнительные метры, то срок не обнуляется.
Если же, действительно, я владею активом меньше, чем 3/5 лет, и могу быть нерезидентном, то есть смысл получить статус индивидуального предпринимателя и распоряжаться своими активами через этот статус. Тут важно понимать, что, являясь нерезидентом, вы можете получить статус индивидуального предпринимателя. Но, опять-таки, есть нюанс: если продавец получит статус ИП непосредственно перед сделкой, то его могут попросить заплатить налоги как физическое лицо. В этом вопросе, помимо приобретения статуса ИП, важно также использовать сам объект недвижимости в предпринимательской деятельности: например, какое-то время сдавать его в аренду как индивидуальный предприниматель.
Важно: использовав объект недвижимости в предпринимательской деятельности, человек может и ухудшить свое бремя налогоплательщика, все зависит от конкретной ситуации. Например, у вас есть апартамент (он де-юре — нежилой), который в собственности 4 года. Являясь нерезидентном, вы начинаете его использовать в предпринимательской деятельности, чтобы продать как ИП и тем самым заплатить 6%, а не 30%, но по каким-то причинам сделка не состоялась в течение этого года. Прошел год, и вы продаете объект недвижимости как физическое лицо, считая, что не заплатите НДФЛ, так как объект находится в собственности более 5 лет, и вам нет смысла продавать как ИП и платить 6%, когда можно не платить ничего. Однако, теперь вы лишены права на льготу, предусмотренную 217.1 (статья об освобождении от налога, если имущество находится в собственности 3/5 лет): она не распространяется на нежилые помещения, которые используются в предпринимательской деятельности.
Налогоплательщики делали попытку обойти данную оговорку, прекратив сдавать объект в аренду непосредственно перед отчуждением, а также закрыв ИП. Однако судебная практика показывает, что нежилое помещение, когда-либо использовавшееся в предпринимательской деятельности, не дает права воспользоваться льготой, предусмотренной ст.217.1.
Что касается идеи с дарением объекта недвижимости, то в конце 2019 года в налоговое законодательство были внесены поправки, и теперь к одаряемому близкому родственнику вместе с объектом недвижимости переходят права на налоговые вычеты на произведенные ранее дарителем расходы.
То есть, если взять кейс, который мы обсуждали выше, получая в дар квартиру, мама при продаже третьему лицу указанного объекта недвижимости, получает право уменьшить налоговую базу в размере 60 млн рублей на 50 млн рублей, за которые купил объект недвижимости ее сын. И таким образом, мама-резидент заплатит 13% от суммы в 10 млн рублей.
Соответственно, если человек планирует уезжать из страны, есть смысл подарить недвижимость близкому родственнику.
Можно ли ожидать изменений в налоговом законодательстве?
Марина: Действительно, получается, что каждый кейс нужно рассматривать индивидуально. Одна ошибка и большие финансовые потери. Мурат, итого, что могут внести в налоговое законодательство? Чего следует ожидать?
Мурат: Я думаю, во-первых, могут убрать неофициальную презумпцию «резидентства». Сейчас ФНС не просят граждан доказывать свое резидентство и априори исходят из того, что гражданин является налоговым резидентом. Соответственно, может появиться требование вместе с декларациями подавать копии загранпаспортов, чтобы по отметкам отслеживать статус гражданина. Или могут установить какую-то автоматизированную связь между ФНС и пограничниками.
Во-вторых, могут снова убрать преференцию и внести исключение в 217.1, указав, что неважно сколько нерезиденты владеют активами, они всегда платят налоги. Наверное, могут убрать исключение и установить налоговую ставку 30% и с дивидендов (сейчас нерезиденты платят с дивидендов 15%).
________________
Благодарим за интересное и содержательное интервью Юсову Марину.
Если есть вопросы - обращайтесь к специалистам в Kalinka.
Наши эксперты всегда готовы проконсультировать вас по любому вопросу, связанному с бизнесом, недвижимостью и релокацией, оказать поддержку на любом из этапов сделки, а также предложить подходящий объект для инвестиций и жизни.
________________
Мы всегда на связи: 8(495)162-82-01