Большинство прогнозов относительно рынка новостроек на 2023 год, сводятся к тому, что застройщики, не снижая ценников, а местами и подняв их на уровень инфляции, тихо пересидят кризисный момент, не выводя на рынок новых объектов или сокращая их ввод. А того, что они реализуют с помощью льготной ипотеки, им будет достаточно, чтобы безболезненно пережить невзгоды.
Возможно, так бы оно и было, если бы не несколько - но…
Ипотека
Начнём с того, что провальным вполне мог стать и прошлый год, причём не помогла бы и льготная ипотека под 7%. Выплыли за счёт собственных программ. Основной объём продаж новостроек, 80-90% пришёлся на ипотеку, около 60% из этого объёма занимали программы застройщиков с минимальным первоначальным взносом, часто формальным и «нулевыми» процентными ставками.
В новый год рынок ипотеки идёт с минимумом по первоначальному взносу – 10%, льготной ипотекой под 8% и ограниченными собственными программами, пока 3%. Пусть это намного ниже, чем рыночные ставки, которые к слову сейчас растут, но даже эти 3% отсеют ряд покупателей.
Учитывая, что в прошлом году спрос был ниже, чем в 2021г., что способствовало солидному затовариванию рынка и оставило бесхозными около 70% новостроек, в текущем году любое сокращение спроса может оказаться критическим.
Почему? Потому что около 90% у нас сегодня строиться по проектному финансированию и с помощью счетов-эскроу.
Когда эксперты говорят, что застройщики благодаря этой системе способны сидеть на бетоне не продавая ничего какое-то время, то говорят это не без доли лукавства.
Подробнее об этом ниже, вернёмся к ипотеке.
По мнению специалистов, в текущем году ипотеки будет выдано либо немного ниже прошлого года, либо на том же уровне. Но, на то они и прогнозы, чтобы не сбываться.
Тревожные звонки начали звенеть с первых же рабочих дней нового года. Банки начали повышать ставки по рыночной ипотеке, льготных программ понятно, не касается, но на рынке вторичном это скажется, а значит эхом отлетит до новостроек.
Не продал бабушкину квартиру – не купил новостройку.
В добавок, прогнозы экономистов говорят о том, что дальше будет только хуже. В частности, с ключевой ставкой.
Скорее всего, ЦБ начнет готовить рынок к повышению ставок уже на февральском заседании ЦБ (10 февраля). Об «ястребиных» настроениях свидетельствуют и результаты нашего опроса – читатели MMI ждут повышения ставки в этом году с 7.5 до 8%
Ну и вдогонку, цифры аналитиков НБКИ (Национального Бюро Кредитных Историй):
По итогам 2022 года российские банки одобрили 26% всех заявок на получение ипотечного кредита от физлиц. Относительно 2021 года этот показатель сократился на семь процентных пунктов (тогда было одобрено 33% заявок).
Повышая ставки и отсеивая покупателей, банкиры тихо уходят в глухую оборону, рисковать никто не хочет, а значит, что на рынке ипотеки для застройщиков не всё так хорошо.
И это без учёта «потрясений», которые, и только лишь они, по мнению экспертов могут повлиять на спрос в будущем году...
Потрясения
По мнению одного из экспертов, которое вполне отражает всеобщее, если их (потрясений) не будет, то рынок новостроек спокойно переживёт кризисный момент.
Сомнения относительно спроса при этом, почему-то никак не учитывают общую сложившуюся ситуацию. Где имеют место, перекос и разница между ценой новостроек и вторичным жильём, платёжеспособность населения и т.д., в общем, не учитывают всего того, что никуда не делось.
Стоимость жилья в России в текущем году по сравнению с 2022 годом почти не изменится, если не будет новых шоков.
Фактором поддержки текущего уровня цен будет снижение совокупного объема строящегося жилья.
В 2023 году будет небольшой рост количества проданного первичного жилья по сравнению с 2022 годом – в пределах 5%
Эксперт по недвижимости аналитического управления "Открытие Research" банка "Открытие" Константин Енин.
От других экспертов сюда можно добавить рост цен на уровне инфляции. В остальном, всё гладко для первичного рынка. В отличие от вторичного, которому пророчат если не обвал, то значительное снижение цен. Это притом, что они и без того ниже чем в недостроях.
Существует, однако, и более трезвое суждение, правда тоже, не без противоречий
Согласно этому мнению, спрос в 2023 году может упасть сразу на 80%. Причина – падение платёжеспособности населения.
Возможно, что преувеличено, но дело не в этом. В нынешней ситуации и от 30-40% будет несладко, а это уже вполне реально.
Дело в том, что застройщики никак не могут сидеть и ждать возвращения спроса, то о чём твердит большинство. Проектное финансирование возможно и даёт деньги на стройку, но только в том случае, если жильё продаётся по графику. По нему же, застройщикам необходимо и строить
Фактически сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе.
По законам рынка при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен.
И хотя эксперт говорит о низкой маржинальности, мы то в курсе, что это не совсем так.
С учётом того, что маржинальность отрасли в настоящий момент не слишком высока, а все проекты осуществляются за счёт заёмных денег, такой путь практически невозможен.
Снижение цен хотя и произойдёт, но вряд ли окажется серьёзным — максимум на 8-10 %
В любом случае, сесть на бетон, прекратить строить и не продавать, никак не выйдет. Всё в комплексе и по графику - финансирование, строительство, реализация. А для выполнения пункта «реализация», нужно ещё попытаться нащупать то дно, где затаился спрос.
Другого не дано, и несклонные к рискам банкиры, за этим внимательно следят…
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!