Эти вопросы задают многие потенциальные покупатели жилья. Мы можем наблюдать разнонаправленные мнения на этот счёт, и это не случайно, так как движение цен на рынке недвижимости последнее время часто не поддавалось никакой логике и объяснялось скорее геополитическими проблемами. Впрочем, на мой взгляд , это теснейшим образом связано с экономической ситуацией, что, в свою очередь, влияет на интересы инвесторов и покупательскую способность населения. Попробую высказать своё мнение на этот счёт.
Хочу заметить, что последние годы рынок жилой недвижимости чётко разделился на два сектора: рынок первичного жилья и рынок вторичного жилья. Каждый из этих секторов живёт своей параллельной жизнью, имеет свою статистику, свои тенденции и свои прогнозы. Именно поэтому, читая и слушая аналитиков рынка недвижимости, необходимо понимать о каком секторе жилой недвижимости идёт речь.
Чаще всего мы слышим аналитику сектора первичного жилья, или "долёвки", как его называют профессионалы рынка. И это не случайно, так как существует мощнейшее лобби строительного рынка, который влияет на развитие экономики. Провал в этой области имел бы серьёзные последствия для всей страны, поэтому государственная поддержка, в первую очередь, была направлена на этот сектор недвижимости. Выражалось это и в госпрограммах со сниженными ипотечными ставками и в, так называемой, субсидированной ипотеке со стороны застройщиков и банков, и в агрессивной рекламе. В купе с неоднозначной геополитической и экономической ситуацией, это взвинтило цены на новое жильё до астрономических цифр, постепенно надувая пузырь.
В настоящий момент пузырь достиг своего максимума. Госпрограмму продлили, но с повышением ставки. Банк России в начале 2023 года ввёл меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков, где ставки по кредиту приближались к нулю. По мнению ЦБ «экстремально низкие ставки» вплоть до 0,01%, представляют угрозу не только для заемщиков и банков, но и для всей финансовой системы. Это не может не сказаться на снижении интереса к данному сектору.
В свою очередь вторичное жильё, не имеющее столь мощную поддержку, с высокими ставками по кредиту, стареющим фондом, стало сильно проваливаться в цене и спросе, по сравнению с новым жильём. Однако и в этом секторе подъём цен был значительный. Сказалась общая истерия, которую порождает ажиотажный спрос.
Перелом повышательного ценового тренда во вторичной недвижимости наметился в марте 2022 года, первичного жилья осенью. К концу года тенденция к снижению стала очевидна для многих. Появились прогнозы тотального обрушения рынка жилья. Однако, цены пока продолжают плавное снижение. Переориентация покупательского спроса с первичного рынка на вторичный может несколько замедлить этот процесс, но не остановит его.
Если мы внимательно посмотрим на то, как снижались цены на вторичное жильё последние месяцы, то увидим, как это движение набирает свои обороты. Это легко увидеть на примере аналитики ЦИАН. У большинства выставленных на продажу объектов рядом с ценой можно увидеть стрелки красного или зелёного цвета. Красная стрелка говорит о повышении цены. зелёная о понижении. Невооружённым взглядом видно, что зелёных стрелок подавляющее большинство. Если же нажать на такую стрелку курсором, то можно увидеть когда и на какую сумму произошло изменение цены. Вот наглядный пример такого изменения (2-комнатная квартира в Московском р-не СПб):
15 сентября 2022 16 000 000 ₽
20 сентября 2022 15 500 000 ₽- 500 000 ₽
21 сентября 2022 15 000 000 ₽- 500 000 ₽
21 ноября 2022 14 500 000 ₽- 500 000 ₽
26 декабря 2022 14 000 000 ₽- 500 000 ₽
На сегодняшний день квартира находится в продаже. И это далеко не единичный случай.
Напрашивается вопрос: будет ли подобное снижение устойчивым трендом, или произойдет разворот и новый виток повышения цен? Для меня ответ очевиден. Снижение продолжится и ускорится. В выигрыше останется тот, кто сейчас готов максимально снизить цену за продаваемую квартиру. Почему я так думаю?
- Ситуация неопределённости заставляет большинство покупателей занять выжидательную позицию.
- Количество объектов в рекламе продолжает увеличиваться. Предложение значительно превышает спрос.
- Повышается доля квартир, находящихся в залоге у банков. Такие квартиры склонны к решительному снижению цены и торгу.
- Ставки по ипотеке довольно высоки и ежемесячная оплата по кредиту неподъёмны для большинства семей. Дешевле снять жильё и подождать, когда цены на недвижимость достигнут своего дна.
- Экономическая ситуация в условиях санкций имеет тенденцию к ухудшению, а значит и покупательная способность населения будет продолжать снижаться.
Конечно, недвижимость и на сегодняшний день остаётся довольно надёжным инструментом сохранения денег. Не каждый готов сегодня хранить свои сбережения на счетах в банках или инвестировать в ценные бумаги. Однако, количество людей, вкладывающих свои деньги в недвижимость, как в инструмент сбережения и инвестирования, заметно сократилось. Отток капитала из страны резко возрос и достиг рекордных значений.
Ответ на второй вопрос о том, стоит ли сейчас покупать квартиру, или подождать, когда цены опустятся максимально низко, не очевиден. Это зависит от конкретной ситуации людей, принимающих решение о покупке жилья. Если в данный момент такая сделка будет для вас не кабальна, и ваш социальный статус позволяет вам с уверенностью смотреть в будущее, то откладывать покупку не имеет смысла. В иных случаях, можно подождать. Ближе к лету цены могут существенно скорректироваться в пользу покупателя.
Призываю профессионалов рынка недвижимости высказать своё мнение в комментариях. Ставьте лайки, если статья была полезна. Подписывайтесь на канал!