Звонит клиент и говорит, что нашел подходящий для себя вариант, просит сходить с ним еще раз все посмотреть и внести аванс.
Пока шли спрашиваю у него, что известно о квартире, как нашел, все ли устраивает и т. д.
Клиент говорит, что квартира стоит дешевле аналогов, т. к. требует ремонта, перед просмотром клиент спрашивал у продавца есть ли несовершеннолетние собственники, есть ли непогашенная ипотека, когда могут освободить квартиру, заранее предупредил, что планирует покупку в ипотеку — есть одобрение Сбера, Газпрома и Альфы, продавец на ипотеку согласен.
Пришли в квартиру — обычная однушка на пятом этаже девятиэтажного дома. В объявлении был план квартиры, который соответствует реальности.
Клиент говорит, что готов вносить аванс, а я прошу перед внесением показать документы на квартиру, тем более их все равно надо будет предоставлять в оценочную компанию и банк для согласования. Продавец подает пакет документов со словами, что будет не аванс, а задаток, он от продажи отказываться не намерен, а если покупатель откажется от покупки по любой причине, в т.ч. по причине отказа банка, то задаток останется у продавца, причем задаток просит не маленький — 100 т.р. На возражение, что отказ банка это уважительная причина, тот сказал, что у него были два ипотечных покупателя — один из Сбера, второй из ВТБ и обоим банки отказали на этапе согласования, якобы по причине того, что оба покупателя, каждый в своем банке, что-то подделал и им отказали, банк по квартире не мог отказать, с ней все нормально, продавец сам ее у Сбера купил на торгах.
А вот это уже интересно.
Смотрим документы. Мужчина купил квартиру с торгов, заплатив за нее 2 850 000 в ноябре 2022 года, сразу выставил на продажу за 3 250 000 (аналоги стоят от 3,3 до 3,6) — по самому низу рынка. Естественно у него появилось много желающих купить квартиру по такой цене, но почему-то никто так ее и не купил (сейчас январь, а квартира все еще стоит на продаже, не помог даже предновогодний ажиотаж).
Почему ее никто не купил? Что плохого в покупке такой квартиры?
Во-первых: в документах допущена техническая ошибка — в выписке написано, что квартира расположена на 4 этаже, а фактически она на пятом, продавец знает об этой ошибке, но не считает ее критичной, ведь итак понятно, что квартира на пятом, а тратить 2-3 дня исправление «того, что нельзя назвать ошибкой» он не собирается.
На мой взгляд именно это послужило одной из причин отказа в кредитовании такой квартиры со стороны банков, ведь любая оценочная компания укажет такое несоответствие в своем отчете. Сделав попытку намекнуть об этом продавцу встретил негатив, после которого не стал с ним вступать в дальнейший диалог.
Во-вторых: Квартира только-что куплена с торгов, а это значит, что банк ее изъял за долги через суд, а даже в том случае, когда решение суда уже вступило в действие, должник (старый владелец) может подавать встречный иск и пытаться оспорить действия банка, что в последующим может повлечь негативные последствия (минимум наложением обеспечительских мер на период судопроизводства). Это также может являться причиной для отказа со стороны банка, ведь это крайне рискованная сделка.
В-третьих: зная о возможных последствиях и о крайне маловероятном ипотечном кредитовании такой квартиры продавец хочет задаток, который не возвращается при отказе от покупки вне зависимости от причин — отказал банк, но не хотите терять 100 т.р., тогда ищите наличные или другой банк.
Отозвав покупателя в сторону, чтоб объяснить ему все эти моменты, тот не дослушал даже половины и сказал «Пошли от сюда, так рисковать не будем, даже если нам ее за 3 млн. предложат».
Я не говорю, что такие квартиры нельзя покупать, конечно можно, ремонт можно сделать своими силами, но ошибку в документах должен исправить сам продавец. Если цена существенно ниже рынка, то можно на часть рисков закрыть глаза. Не никаких гарантий, что потом старые жильцы не будет как-то пакостить в отместку за изъятие квартиры, что они не будут судиться и т. д.
Перекупы машин работают точно также — покупают, с ремонтом и документами особо не заморачиваются и перепродают, ведь у них же покупают машины, доводят их до ума, а потом ездят и ничего страшного, только старый владелец не сможет ее найти, а с квартирой проще — мне рассказывали, что бывало такое, что новые хозяева приходили домой, а у них дверь исписана, по периметру залита монтажной пеной, а в замочные скважины залит супер клей, приходилось все вскрывать и восстанавливать, а через неделю история повторилась, только старый хозяин был пойман с поличным, уверяя, что это его квартира и никому он ничего не продавал и не отдавал.