Сдача в аренду квартир, комнат и домов находится на втором месте по популярности среди россиян, как способ получения независимого дохода, после банковских депозитов. Однако, тем кто на практике ещё не сталкивался с этим бизнесом может показаться, что все будет происходить гладко и безмятежно.
На самом деле, почти 1\3 споров с арендаторами заканчивается судебными разбирательствами не в пользу истцов - лендлордов.
(http://www.supcourt.ru/documents/statistics/?year=2022 )
Владельцы жилой недвижимости, сдающие в аренду квартиры, комнаты или дома, тоже имеют часть своей вины. Они нередко пренебрегают установлением отношений с контрагентами в рамках законодательства, а если и подписывается договор, то чисто формально.
В качестве примера приведем распространенный случай из практики.
Владелица 2-х комнатной квартиры решила её сдать в аренду после того, как дети уехали на длительную учебу и работу в дальние страны.
Арендатором оказался интеллигентного вида человек, вежливый и на первый взгляд вполне порядочный. С его слов квартиру он снимает для себя и своей семьи, сроком менее чем на 1 год (кратко срочный договор) (11 месяцев 29 дней). Был составлен и подписан договор аренды (правда, без процедуры государственной регистрации). Хозяйка получила оплату за первый месяц и страховой депозит, была сделана расписка и даже составлен акт – приема передачи квартиры и имущества. Из документов арендатор предоставил свой паспорт, выданный в другом регионе страны, но без печати о том, что он состоит в браке и у него есть дети (с 2021 года такая печать в паспорте является необязательной). В общем, вроде бы все как положено.
Первый тревожный звонок «прозвенел», когда через 2-3 недели хозяйке квартиры соседка с первого этажа сообщила, что в квартире несколько дней подряд собираются какие-то молодые люди (по оценочным данным не менее 7-10). Они всю ночь громко разговаривают (на непонятном языке), постоянно приходят и уходят, приезжают на такси среди ночи, носят какие – то большие сумки. На вопрос хозяйки, арендатор сказал, что жена пока не приедет и у него несколько дней поживут родственники.
«Родственники» погостили в квартире еще более месяца, причем количество их постоянно увеличивалось. Соседями по лестничной площадке и с этажа ниже была написана коллективная жалоба на имя участкового уполномоченного полиции. В ходе проверки участковым в присутствии понятых, было выяснено, что в 2-х комнатной квартире постоянно находится 10 -15 человек, приезжие из других регионов страны. Ведут себя шумно, на замечания соседей не реагируют. Был составлен административный протокол.
Это событие послужило к тому, что хозяйка квартиры решила расторгнуть договор аренды и потребовать с арендатора плату за проживание лишних людей. По договору хозяйка квартиры сдавала её для проживания семьи, но в её планы не входило, чтобы жильё было «перевалочной базой» для торговцев на оптовом рынке.
Однако арендатор ответил категорическим отказом и не стал съезжать с квартиры, оплачивать дополнительную плату за проживающих многочисленных родственников. По его словам - он платит регулярно за аренду, общественного порядка не нарушает и каких – то дополнительных обязательств соблюдать не собирается.
Хозяйка квартиры подала два заявления - одно в суд, на предмет расторжения договора аренды и взыскания дополнительной платы, второе – в отделение полиции о принудительном выселении арендатора.
В ходе предварительных судебных разбирательств суд первой инстанции встал на защиту прав арендатора, мотивировав это тем, что формальных признаков нарушения договора аренды не выявлено. Что касается нарушения порядка проживания (шум в квартире)– то это частный и отдельный случай, подлежащий рассмотрению в рамках административного права или КоАП (ст.6.3 ст. 6.4).
В апелляционной инстанции судья областного суда посмотрел на эту спорную ситуацию с учетом всех объективных обстоятельств. На основании следующих законодательных актов:
- ст. 685 ГК РФ (о запрете изменений условий договора аренды без согласия собственника в плане передачи в субаренду);
- ч. 2 ст. 687 ГК РФ (Условия досрочного расторжения договора аренды жилья со стороны собственника);
- ГК РФ ст. 615.(использование арендованного имущества не по назначению);
- Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П (внесудебное расторжение краткосрочного договора аренды до 12 месяцев).
суд вынес окончательное решение - удовлетворить иск собственника по отношению к арендатору - ответчику, договор аренды должен быть расторгнут и произведена соответствующая материальная компенсация.
Чему учит данный случай (без принципиального углубления в тонкости юридических норм).
- во – первых, владельцы квартир делают большую ошибку, уповая только на формальную сторону дела. Многие считают, что раз договор аренды подписан, то это и есть гарантия. Но затем оказывается, что такие гарантии приходится искать только в суде. Прежде чем подписать договор аренды квартиры, дома рекомендуется, как минимум, лучше узнать, кто будет жить в квартире, что это за человек и какие риски с ним могут быть связаны.
Сейчас есть масса информационных ресурсов, публичных (открытых) баз данных, где можно проверить человека на то, не находится ли он в розыске, не является ли алиментщиком или должником, которого ищут банки, кредиторы и государство за неуплаченные долги.
- во - вторых, многие владельцы квартир, опасаются работать в «белую» на рынке аренды жилья. Т.е. не хотят регистрировать договор аренды, платить налоги. Но как показывает практика, работа с арендатором вне правового поля может привести не только в зал заседания арбитражного суда.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #арендаквартиры #агентствонедвижимости #арендакомнаты #арендадом #сделка #недвижимость