Текущая ситуация на рынке недвижимости подводит обывателя к размышлениям о глубине его просадки. Все пытаются предсказать ту "справедливую" цену квадратного метра к которой он в конечном итоге вернётся.
Все эти квартирные нострадамусы в своих "прогнозах" руководствуются исключительно интуицией, я же предлагаю рассматривать рынок как систему.
Именно системный подход позволит нам вычислить фундаментально обоснованную цену квадратного метра российской жилой недвижимости.
Для начала нам необходимо абстрагироваться от информационного мусора. Закрываем глаза и извлекаем из глубин памяти, вызубренную еще в средней школе азбучную истину:
Любая система, выведенная из равновесного состояния, стремится в него вернуться.
Рыночное равновесие достигается балансом спроса и предложения. На пересечении кривых спроса и предложения формируется равновесная цена.
Равновесная цена – та цена при которой объем спроса равен объему предложения. Говоря простым языком, равновесная цена – та цена по которой совершаются реальные сделки.
Спрос и предложение величины переменные. Балансировка рынка осуществляется через подстройку цен:
• спрос растёт быстрее предложения – цены будут расти;
• предложение растёт быстрее спроса – цены будут падать.
Отсюда следует логичный вывод:
Если спрос и предложение подвижны, то подвижна и равновесная цена, а прогнозирование цен в конечном итоге сводится к прогнозированию спроса.
Тут мы подходим к самому главному.
Существует два вида равновесия:
• долгосрочное (устойчивое) – обеспечивается фундаментальными экономическими факторами,
• краткосрочное (неустойчивое) – обеспечивается текущей рыночной конъюнктурой.
Рынок - система, существующая во времени. В свою очередь, время в экономике принято измерять периодами.
Условно выделяют три временных периода:
- короткий (краткосрочный) от 1 до 3 лет;
- средний (среднесрочный) от 3 до 7 лет;
- долгий (долгосрочный) свыше 7 лет.
Эти периоды не имеют строгой привязки к астрономическому времени, а потому в зависимости от предмета исследования продолжительность каждого из них может существенно отличаться.
На рынок оказывают влияния всевозможные факторы, но устойчивый тренд формируют лишь фундаментальные факторы.
Конъюнктурные факторы в отдельные моменты времени могут сильно отклонить рынок от фундаментально обоснованных значений, но существенно повлиять и тем более изменить среднесрочный и долгосрочный тренд они не в состоянии.
В коротком временном периоде общая нервозность приводит к резким колебаниям спроса и цен. Здесь доминируют как раз - таки конъюнктурные факторы, а потому, установившееся здесь в определенный момент времени равновесие нельзя считать устойчивым.
Следовательно, выводы, основанные на анализе данных короткого периода некорректны априори.
Рекламщики умышленно используют ошибки человеческого восприятия. Главное оружие маркетинга - иллюзорные корреляции.
Нам предлагают взглянуть на рынок недвижимости сквозь призму инфляции, или например, курса рубля.
Обидно, что на данную уловку попадаются даже некоторые профессиональные экономисты и аналитики.
Недвижимость – актив тяжёлый, а потому очень чувствителен к просадке спроса.
Безусловно, спрос можно надуть посредством пропаганды, кредитной накачки населения, раздачи субсидий и отмены различных экономических барьеров. Однако все озвученные факторы относятся к разряду конъюнктурных, а потому дают исключительно кратковременный эффект.
Для создания устойчивого роста необходимы не ситуационные костыли вроде той же льготной жлоботеки, а фундаментальные экономические драйверы, и о них мы поговорим в следующей части.
Мой Telegram - канал :
#ипотека #новостройки #недвижимость #инвестиции #цены #квартира