Недавно мы рассуждали о безопасности инвестиций в недвижимость нашей страны. Сегодня покажем на реальных цифрах, почему большинство наших клиентов предпочитают вкладываться именно в Россию, а не в зарубежные направления.
Для примера мы взяли две наиболее популярные среди российских инвесторов страны: ОАЭ (на примере Дубая) и Кипр (на примере региона Лимассола). И сравнили их характеристики с российскими на примере курортной недвижимости в Сочи. Основные ценовые показатели собрали в картинки, чтобы наглядно показать сильные и слабые стороны рынков жилья каждой страны.
Рынок недвижимости Дубая
Спрос на жилье в Эмиратах стабильно растет. По данным Property Monitor, за прошлый год количество сделок с недвижимостью выросло на 88%, а средняя стоимость новостройки в Дубае прибавила от 13% до 18% в зависимости от класса жилья. Этому способствуют постпандемийное восстановление экономики на фоне роста цен на нефть, а также стремительный рост иммиграции (в том числе за счет наших соотечественников).
Особенностью рынка Эмиратов является возможность иностранцев приобретать в собственность только жилье, расположенное в определенном районе - Free Zone. Все популярные районы, в которых предлагают недвижимость иностранцам, и являются такими зонами. Но в некоторых районах иностранцы имеют право только на аренду квартиры на 99 лет, это называется lease-hold.
По прогнозам Bloomberg, такая динамика в регионе сохранится примерно в течение следующих двух лет. Однако, когда цены вырастут на 30% от уровня 2021 года, Дубай войдет в 20% самых дорогих рынков мира и может достигнуть предела насыщения массового спроса. После чего вероятна коррекция рынка.
Рентабельность сдачи в аренду апартаментов в Дубае составляет примерно 5-7%, срок окупаемости по аренде — около 16 лет. Проблема российских инвесторов в том, что под аренду наиболее востребованы апартаменты площадью от 100 кв.м в наиболее престижных зданиях и районах. А наши соотечественники чаще всего приобретают более дешевые лоты площадью 40-60 кв.м. Такие объекты имеют низкую ликвидность как для аренды, так и для продажи.
Минимальный порог входа на рынок инвестиционных объектов недвижимости — $200 000. Например, в районе Palm Jumeirah средняя стоимость кв. метра равняется $4 000.
Геополитические и финансовые и риски
С одной стороны, ОАЭ поддерживают дипломатические отношения со всеми странами, с другой — не идет на поводу у ЕС в отношении санкций к россиянам. Поэтому политические риски владения недвижимостью в Эмиратах минимальны.
Чего нельзя сказать о рисках экономических. Во-первых, большая часть спроса базируется на экспатах, которые живут в этой стране, пока у них есть работа. При сокращении рабочих мест неизбежно снизится спрос на дубайские квартиры. При этом граждане ОАЭ практически не работают и уже имеют жилье (и не одно) в собственности. Поэтому от них нельзя ожидать спроса на освобожденные экспатами квартиры.
Во-вторых, рынок новостроек здесь гораздо активнее, чем вторички. Войти в проект легко (рассрочка, скидки от застройщика и т.п.), а продать по завершении строительства - гораздо сложнее. Найти постоянного арендатора тоже не так просто, особенно на объект массового сегмента - конкуренция очень велика. Поэтому и показатели окупаемости арендной квартиры выглядят довольно скромно.
Рынок недвижимости Кипра
Динамика спроса
По данным Земельного кадастра Кипра, за первые 10 месяцев 2022 года количество сделок с недвижимостью выросло на 36%, поставив рекорд с 2008 года.
Однако динамика цен разительно отстает от объемов рынка. За первое полугодие этого года стоимость кв. метра в апартаментах (самый востребованный сегмент) увеличилась всего на 8%, а в домах - только на 4%. Прогноз роста цен на 2023 год - порядка 12% годовых по самым востребованным объектам.
Инвестиционный спрос на Кипре гораздо слабее, чем в Эмиратах. Более 60% покупателей приобретают недвижимость с целью получения статуса резидента, а не удачных инвестиций. Южный Кипр уже практически застроен, действительно привлекательных предложений здесь очень мало. А Северный Кипр, который имеет неплохой потенциал роста, это официально непризнанное государство, со всеми вытекающими из этого статуса рисками.
Рентабельность сдачи в аренду апартаментов на побережье составляет примерно 4,5-5%, срок окупаемости - не менее 20 лет.
Входной порог
Средняя стоимость кв метра в апартаментах в туристическом районе Лимассола 2600 евро. Цена квартиры в новом ЖК - 300 тыс евро. Это как раз минимальная сумма инвестиций, необходимая для получения ПМЖ.
Не стоит забывать и о допрасходах: НДС при покупке первого жилья составляет 5%, последующего - 19%. Получается, если инвестор планирует приобрести несколько лотов, например, для организации бизнеса по краткосрочной аренде жилья, цена всех лотов, кроме первого, существенно вырастет: скажем, со 200 000 евро (небольшие апартаменты под аренду) до 238 000 евро.
Геополитические и финансовые и риски
Кипр — страна ЕС со всеми вытекающими из этого последствиями. Гражданам стран, не входящих в Евросоюз, требуется разрешение Совета министров. Обычно это простая формальность, но с учетом сегодняшней политической ситуации, она в любой момент может обернуться ужесточением политики против россиян. Да и наша страна рассматривает инвестиции в солнечный остров как вложения в недружественные страны.
Пока россияне еще могут купить жилье на Кипре и подать документы на ПМЖ, но как долго это будет продолжаться и не подвергнется ли их недвижимость аресту - не известно.
Финансовые риски связаны с довольно низкой деловой активностью внутри острова: спрос держится в основном на туристах, из которых порядка 40% составляют как раз россияне. Если власти начнут вводить ограничения на инвестиционную деятельность россиян, спрос мгновенно отреагирует, а значит, будет сложно не только сдавать свой объект в наем, но и выйти из проекта.
Рынок недвижимости России
Для корректности сравнения возьмем статистику курортной недвижимости Сочи.
Динамика спроса
По данным консалтинговой компании MACON, новостройки Сочи за последние десять лет подорожали в три раза (для сравнения - в столице только в 1,7 раз). За 2021 год стоимость квадратного метра на первичном рынке прибавила более 70%. При этом объем предложения на рынке (как по площади, так и по количеству лотов) сокращается, а спрос на качественные объекты - неуклонно растет. Ожидается, что в предстоящем году стоимость наиболее ликвидных новостроек повысится еще на 25-30%, в зависимости от этапа строительства и расположения объекта.
Приведем показательный пример: после объявлении мобилизации 21 сентября за 1 день объекты курортной недвижимости стоимостью 75 млн руб подорожали до 85 млн - т.е. на 13%.
Рентабельность сдачи в аренду апартаментов в современных курортных комплексах на побережье находится в диапазоне 7-11%.
Входной порог
Минимальная стоимость лота в курортном отеле “Волна” составляет 13 млн рублей, а ЖК “Атриум” - от 11 млн рублей. В пересчете на валюту это 176 000 - 200 000 долларов.
Геополитические и финансовые и риски
Государство надежно защищает интересы своих граждан, которые вкладываются недвижимость родной страны. Рынок недвижимости цикличен, и, как и любой другой рынок, подвержен периодам паники и нестабильности, но в ближайшие несколько лет можно с уверенностью прогнозировать общий рост цен на курортную недвижимость России.
Разумеется, как на рынке Сочи, так и Дубая или Лимассола, можно найти “жемчужину”, которая принесет владельцу высокую прибыль, так и низколиквидный вариант, из которого будет сложно изъять деньги. Многое зависит от профессионализма того, кто подбирает проект для инвестирования. Мы же поделились с вами общей статистикой, чтобы объяснить, почему сами предпочитаем вкладываться в недвижимость нашей страны.