Количество продаж является лакмусовой бумажкой состояния рынка новостроек, чтобы на ни говорили застройщики.
Хотя точные данные Росреестра за декабрь 2022 года будут известны только после новогодних праздников основываясь на данных за 11 месяцев 2022 года можно точно сказать, что количество сделок на первичном рынке Москвы и Петербурга точно меньше, чем за тот же период 2021 года.
В Петербурге в 2022 году с января по ноябрь включительно было зарегистрировано 57785 ДДУ, в 2021 их было на 19,4% больше - 68997
В Москве за 11 месяцев 2022 года зарегистрировано ДДУ 76101 штук, в 2021 на 14,3% больше - 88016.
Ипотечные ставки по основным льготным программам с господдержкой в 2022 году в сравнении с 2021 годом не изменились, однако, после событий в феврале 2022 года банки и застройщики были вынуждены искать пути возврата покупателей на первичный рынок в результате чего появился целый пласт суррогатных предложений под названием "субсидированная ипотека" от 0,01% до 1%, а так же "Траншевая ипотека".
Проседание спроса произошло в апреле-мае 2022 года. Спрос упал в 2,5 раза и в данный момент все еще находится ниже прошлогоднего (год к году) примерно в 1,5 раза.
Ввиду того, что 1 квартал 2022 года был фееричным, то даже с провалом продаж во втором квартале средняя статистика за первое полугодие выглядит хорошей, можно сказать статистически сравнимой с первыми полугодиями 2020 и 2021 годов, 2 квартал естественно имеет более скромные показатели.
Уже в октябре и ноябре 2022 года первичный рынок двух столиц начал показывать снижение спроса. Очевидно, что даже шаманство с ипотеками не повлияли на продажи застройщиков, что может говорить об отработке идеи "льготных ипотек". И сейчас, скорее всего, спрос на рынок может вернуть либо раздача недвижимости в новостройках реально в рассрочку без удорожания и каких-либо процентов за пользование заемными средствами, либо снижение цен.
В декабре 2022 года застройщики уже начали снижать стоимость объектов. В Москве наблюдаются реальные скидки, в Петербурге больше акционных предложений типа "ремонт в подарок", "кладовка в подарок" и другие "подарки".
У застройщиков имеется негласное "корпоративное братство" согласно которому они стремятся не переписывать ценники, а применять акции, потому что понимают, как только покупатель увидит реальное снижение цен он займет выжидательную позицию и будет надеяться на еще больший дисконт.
Тот из застройщиков, кто первый начнет реально снижать цены "снимет сливки", после чего начнется вал снижений до точки безубыточности.
Я думаю, что в Петербурге и Москве цены на первичке в 2023 году будут снижаться вслед за вторичным рынком.
С уважением ко всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской национальной палаты недвижимости