Как ни крути, подавляющее большинство жилплощади сегодня в России – это советские постройки. Обросшие огромным количеством мнений, отзывов и предостережений для покупателей, не всегда приятные глазу, почти всегда довольно изношенные, нам с ними (или в них) жить еще не один десяток лет. Тем не менее, сталинские, хрущёвские и брежневские дома далеко не всегда проигрывают в качестве жизни современным ЖК, а многие и фору дать могут. Давайте разбираться.
Сталинские дома
Здания сталинской эпохи строились с 1930-х по 1950-е года, когда массовое строительство только начиналось.
Сталинские дома можно условно разделить на авторские и типовые. В авторских встречаются интересные планировки, богатые фасады, необычные объемы самого дома.
К 1950-м годам начали появляться типовые сталинки, которые и выглядят попроще, и квартиры в них поскромнее (от 32 до 80 кв. м.). Основным требованием к проектировщикам сталинок была возможность покомнатного, или коммунального заселения квартир – отсюда и большинство решений в планировках.
Чем хороши и не очень хороши сталинские дома, давайте разберемся.
Чем хороши:
1. Месторасположением. Во многих городах сталинские дома до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.
2. Архитектурой. Сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.
3. Запас прочности. Довоенные сталинки строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам. Номенклатурные, элитные сталинки могут эксплуатироваться минимум до 2200 года.
4. Внушительный метраж, нестандартные планировки и высокие потолки. Здесь практически не встречается проходных комнат. Стандартная для сталинок высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна. Кроме того, технически в сталинках возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.
5. Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.
6. Большие окна: высота окон в сталинках — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры), и особенно если в комнате больше одного окна выходящих на разные стороны
7. При строительстве закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В результате у жителей есть большие дворы, красивый вид из окна. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».
Чем не очень хороши:
1. Они старые, как бы очевидно это не звучало. Несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
2. Дорогой ремонт: в среднем, на капитальный ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья. Почему так? Свою роль играют высокие потолки, большие площади, нестандартные дверные и оконные проёмы. К тому же, в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
3. Маленькие балконы или их полное отсутствие: балконы в сталинках чаще всего неудобные и их количество определялось привлекательностью фасада, а не современными нормами. Например, у вашего соседа может быть нечто, напоминающее террасу, а у вас — ничего.
4. Лифты. Очень старые и маленькие лифты или их отсутствие. В домах до 5 этажей лифты просто не предусматривались. В сталинках от 6 этажей (а иногда и в пятиэтажных) лифты есть, но они очень старые, маленькие, неудобные и часто находятся в крайне печальном техническом состоянии.
5. А ещё в сталинках встречаются мусоропроводы, которые имеют выходы прямо в кухню. Даже если заделать выход у себя, сам мусоропровод останется и будет источником неприятных запахов или чего похуже (мы имеем в виду крыс и тараканов).
P.S. Если вам кто-то будет предлагать квартиру в сталинском доме серий II-04 или II-05 – лучше бегите. Это первые блочные сталинки, строившиеся с 1954 по 1960 гг., и строились они из шлакобетонных блоков вблизи заводов для семей рабочих. ПО многим характеристикам они существенно хуже, чем даже старые хрущевки - например, могут отсутствовать инженерные коммуникации, а канализация во многих оборудована на улице.
Хрущёвские и брежневские дома
Панельные хрущёвки и брежневки не так плохи, как может показаться на первый взгляд. Как минимум, они решили главную свою задачу – расселить миллионы людей из коммуналок и бараков в нормальные квартиры. Более 70% жилого фонда в России представлено именно этими домами.
Хрущевки немного отличаются друг от друга сериями (всего их было 23, с 1960 по 1980 год) и небольшими доработками на месте (например, в каких-то городах панели делали гладкими и дом потом красили, в каких-то – покрывали мелкой плиткой, а в каких-то — прямо на заводах делали гравийную обсыпку и дом получался как бы мохнатым).
Первая серия панельных домов К-7 была рассчитана всего на 25 лет эксплуатации (большая их часть уже расселена и снесена), последующие — на 50 и более лет. Если за такими хорошо следить и вовремя ремонтировать, хрущёвки в теории могут прослужить до 150 лет. Но это конечно «если».
Брежневки по сути своей - это улучшенные типы хрущевских домов, и строили их в 1964-1982 годы. Основной принцип эпохи – строить много и делать это разнообразно. Эпоха Брежнева конца 80-х призвана олицетворять успехи советского народа в вопросах обеспечения граждан. В брежневках используются более современные материалы, и полностью игнорируется любое внешнее украшательство или исторические традиции. По факту, «брежневка» — это среднее арифметическое между двумя диаметрально противоположными принципами и задачами городской застройки: «ухудшенная сталинка» или «улучшенная хрущевка».
Основными отличиями брежневских домов от хрущевских стали:
• Большая площадь здания, что позволило увеличить этажность дома, площадь квартир, кухонь и, соответственно, комнат в квартире, а также сделать санузел раздельным;
• Наличие лифта в домах выше пяти этажей;
• Мусоропроводы, появление которых привело к жуткой антисанитарии и росту крысиной популяции;
• Консьержи, которым в «брежневках» стали выделять отдельный закуток при входе в подъезд.
Чем хрущёвки и брежневки хороши:
1. Микрорайонная застройка. Хрущёвки строились сразу большими кварталами, с детскими садами и школами, при этом довольно много места (до 25% территории) отдавалось под озеленение и детские площадки. В планировку этих микрорайонов была заложена хорошая транспортная доступность – автобусы и метро.
2. Цена. Как правило, хрущёвки, и в особенности панельные, стоят дешевле вторичного жилья в более новых домах или в сталинках. Брежневки стоят, как правило, процентов на 10-15 дороже, что обусловлено более интересными планировками и площадями.
3. Камерность. На одной площадке в хрущёвке не больше 4-х квартир. Здесь не будет ощущения «муравейника». В брежневском доме эта «камерность» по большей части испарилась с появлением 12, 17, 25 – этажных зданий.
4. Недорогой ремонт и обслуживание. Небольшой метраж, низкие потолки, типовые окна и проёмы дверей позволяют серьёзно (до 15–30%) сэкономить на ремонте. Также на хрущёвки будет ниже налог и коммунальные платежи.
5. Планировки, хоть и тесноватые и скромные, но они не так уж и плохи. К примеру, однокомнатная квартира в таком доме функциональнее, чем студии- «вагончики» в новостройках. Если немного постараться и вложиться в ремонт, хрущёвку можно сделать и стильной, и удобной.
6. Типовое строительство имеет свои плюсы – здесь четко предсказуемые коммуникации, относительно ровные стены. Таких сюрпризов, которые можно найти в домах авторских проектов (особенно старых), здесь значительно меньше.
7. Возраст. Хрущевки младше сталинок или экспериментальных домов 20–30-х годов на 20-30 лет, а брежневки – на 40-60 лет. Панельные брежневки и хрущёвки поздних серий, и тем более блочные дома рассчитаны на эксплуатацию до 100–150 лет. По данным исследований, их износ в целом по стране составляет порядка 20-40%.
Чем хрущёвки и брежневки не очень хороши:
1. Небольшой запас прочности. Панельные и блочные дома строились по принципу «чем дешевле, тем лучше». Поэтому прежде, чем покупать квартиру в определённом доме, нужно попытаться оценить его техническое состояние, в первую очередь, износ швов. Есть формула, по которой можно определить примерный процент износа дома:
0,8%× (возраст дома) = (износ)%.
То есть, если хрущёвка построена в 1965 году, то её износ составляет около 43% (может быть и больше, и меньше). Но не всегда процент износа может дать вам наглядную картину. Лучше пригласить специалиста и заказать экспертизу: это обойдётся в 3–7 тысяч рублей.
2. Дешевые технологии строительства. Панельные дома неэнергоэффективны, в них плохая звукоизоляция. Розетки в таких домах делали с общими каналами и, по сути, между всеми квартирами есть дырки. Эту проблему нельзя полностью решить за счёт звукоизоляции. Электропроводка тоже часто не выдерживает нагрузки, ведь приборов за последние 40–50 лет стало значительно больше.
Если полы деревянные, то, скорее всего, они потребуют замены. При замене деревянных полов на цементную стяжку следует помнить, что вес её значительно больше, чем конструкции деревянного пола, поэтому толщина стяжки должна быть минимальной, иначе конструкция дома может не выдержать.
3. Запрет на перепланировку. Сносить стены в панельных и блочных домах нельзя. Единственная лазейка — возможность пробить проёмы в некоторых стенах. Но предварительно нужно провести профессиональное исследование прочности конструкции всего дома (его заказывают в конструкторских бюро) и согласовать перепланировку со всеми инстанциями. Это долго и дорого.
4. Планировка, теснота и низкие потолки. В хрущёвках сложнее подбирать мебель, так как всё очень маленькое, а ещё здесь мало мест для хранения сезонных вещей. Окна на одну сторону в одно- и двухкомнатных квартирах, тесные совмещённые санузлы, проходные комнаты, отсутствие балконов. Балконы тоже встречаются нечасто. Правда, вопрос с раздельными санузлами с организованной гидроизоляцией был практически решен с приходом брежневских серий домов, равно как и болезненно малые кухни – в брежневках можно посадить ужинать не только двух человек.
Если подводить итог - всё не так плохо как может показаться. Главные плюсы хрущевок, и некоторых брежневок — хорошая локация, низкая цена, нормальные планировки и недорогой ремонт. Такие дома очень многочисленны, востребованы на рынке, от них пешком можно дойти до транспорта, магазинов, школ, а при наличии дизайнера квартиру можно сделать функциональной и современной.
____________________________________________________________________________________
Еще больше полезной и актуальной информации о недвижимости и профессии брокера в нашем ТГ-канале https://t.me/iambroker_school
