Конец года считается сезоном высокого спроса на рынке жилья. Но число сделок на вторичном рынке за месяц снизилось на 20%. А продажи новостроек помогли поддержать слухи об отмене льготной ипотеки. Тем временем в Татарстане половина всего строящегося жилья остается непроданной, и эта доля растет каждый месяц. Подробности – в материале «Татар-информ».
Рынок новостроек спасла… отмена льготной ипотеки
В ноябре Росреестр зарегистрировал в Татарстане 1 474 договора долевого участия. И это почти на 40% больше, чем в октябре (1 066 ДДУ).
Традиционно к концу года число сделок на рынке жилья растет. Участники рынка называют это сезонным спросом. Однако в этом году ситуация иная. На графике мы видим, что в последние месяцы спрос на новостройки был нестабильным – подъем сменялся падением. И ноябрьскую активность вряд ли можно считать признаком того, что рынок новостроек по-настоящему ожил.
Закрыть планы продаж застройщикам помогла льготная ипотека, вернее, разговоры о ее возможной отмене. Напомним, действие госпрограммы заканчивалось 31 декабря, а Минфин и Центробанк настаивали на том, что льготная ипотека больше не нужна. В ноябре-декабре девелоперы призывали покупать и торопиться, пока ставки не выросли. Эта рекламная кампания и отразилась на статистике Росреестра.
– Рынок новостроек чувствует себя по-разному. Сложнее всего застройщикам, у которых сейчас объекты на начальной стадии строительства. Они не пользуются большим спросом у покупателей. Исключение – уникальные локации в Ново-Савиновском районе или в центре. Там спрос всегда высокий, несмотря на экономическую и политическую обстановку, отмечает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«В декабре особого оживления нет»
Девелоперы подтверждают, что в ноябре-декабре жилищный рынок был не таким оживленным, как обычно.
– По своим проектам в ноябре мы вышли на вполне среднемесячные показатели, месяц закрыли согласно плану. Можно сказать, что для текущей экономической ситуации рынок недвижимости стабилизировался. В декабре особого оживления нет — наши ожидания оправдываются, спрос чуть поживее ноября, но не более. К концу месяца волну продаж могла бы поднять завершающаяся льготная ипотека, но ее продлили еще на полгода. Поэтому большинство сфокусировало внимание на поиске новогодних подарков, а не на консультациях в отделах продаж, – говорит директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
Если брать статистику последних 8 лет, нельзя сказать, что нынешний ноябрь оказался худшим.
Однако Росреестр в 2022 году зарегистрировал примерно столько же сделок, сколько и в 2015-2016 гг. А этот период был кризисным для рынка жилья. Конечно, о рекордах 2020-2021 гг. можно и не мечтать. Например, в нынешнем ноябре по сравнению с прошлогодним спрос снизился на четверть.
Рынок новостроек перенасыщен?
На декабрь 2022 года половина всех квартир в новостройках оказалась не продана. Такие данные приводит минстроевский портал «нашдом.рф».
Много это или мало? Сравним с прошлогодними показателями.
Даже невооруженным глазом мы видим, что сектор серого цвета, обозначающий долю непроданных квартир, в графике за 2022 год значительно больше. А теперь к цифрам: если в декабре 2021 года было не продано 38% всех строящихся квадратных метров, то через год этот показатель вырос до 52%.
И дело, скорее всего, не в том, что на рынок вышло много новых жилых комплексов. Доля объектов, которые еще не выставлены на продажу, почти не меняется и сохраняется на уровне 25-30%. К тому же количество непроданного строящегося жилья растет каждый месяц.
По мнению участников рынка, новостройки стали хуже продаваться из-за высоких цен.
– Стоимость квартиры в готовом доме значительно ниже, чем в строящемся, при всех аналогичных параметрах. То есть у одного и того же застройщика в одном жилом комплексе сданный объект будет стоить на 1 млн рублей дешевле, чем на начальной стадии строительства. Соответственно количество нераспроданных дорогих квартир будет увеличиваться, – считает Анастасия Гизатова.
Вторичное жилье: скидки и предложения от инвесторов
В ноябре Росреестр зафиксировал некоторое снижение спроса на рынке жилья. В Казани в прошлом месяце было заключено 2 567 сделок купли-продажи на жилые помещения, и это почти на 20% меньше, чем в октябре (3020). Правда, эксперты отмечают, что в октябре высокий спрос был обусловлен тем, что многие казанцы уезжали и в спешке продавали квартиры.
По сравнению с прошлым годом, в ноябре 2022-го спрос упал почти в 2,5 раза. Однако не будем забывать, что в 2020-2021 гг. вторичку можно было купить в ипотеку по максимально низким ставкам. Если же мы возьмем статистику Росреестра за последние 8 лет, мы обнаружим, что сейчас спрос начал возвращаться на доажиотажный уровень, рынок начал остывать.
– На вторичном рынке появляются объекты, которые нужно быстро продать. Если объект интересный, он долго не задерживается. Если аналогичных объектов много, чтобы продать квартиру быстрее, нужно скидывать цену. Какие-то объекты продаются с торгом 100-200 тысяч рублей, иногда скидка достигает 5-7% от стоимости. Предложений постепенно становится больше. Переуступок стало много, потому что цена по ряду новостроек не растет, и люди выставляют их на продажу. Видимо, у них есть другие планы по инвестированию этой суммы. Они понимают, что цена не растет, и пытаются переложить деньги в другой актив, – говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
«Семейная ипотека» заменит льготную?
Начнем с главных новостей, которые касаются ипотеки.
- Льготная ипотека продлена сразу на полтора года (до 1 июля 2024 года).
- Ставка по льготной ипотеке на новостройки выросла до 8% годовых.
- «Семейную ипотеку» со ставкой до 6% может получить семья, в которой есть два ребенка до 18 лет.
- Центробанк хочет запретить «ипотеку от застройщиков» с супернизкими ставками. Но пока ограничения ввел только «Сбербанк». Он не будет выдавать ипотеку со ставкой ниже 3%.
Этих мер достаточно, чтобы удержать жилищный рынок от резкого обрушения. Но спрос и цены уже не будут расти прежними темпами – о рекордах прошлых лет можно забыть.
Участники рынка считают, что программа «Семейной ипотеки» станет более популярной, так как она стала доступна большему количеству покупателей.
– Можно ожидать небольшого роста в начале следующего года – стимулом для этого станет расширенная семейная ипотека, теперь ею смогут воспользоваться гораздо больше семей с детьми. На мой взгляд, этот инструмент станет по-настоящему рабочим, если лимиты семейной ипотеки в городах-миллионниках увеличить с 6 до 10-12 млн рублей. Тогда она действительно станет помощником в приобретении жилья для семьи с детьми, – считает Наиль Галеев.
Важно, что по «Семейной ипотеке» квартиру можно купить не только у девелоперов, но и у физлиц.
– В следующем году будет много сделок по переуступке прав требований. «Семейная ипотека» распространяется не только на квартиры от застройщиков, но и на уступку. Семей с детьми до 18 лет много. Логичнее покупать квартиру со сниженной ставкой у инвестора, нежели у застройщика на 500 тысяч – 1 млн рублей дороже, – говорит Анастасия Гизатова.
По мнению Руслана Хабибрахманова, спрос на новостройки в 2023 году будет зависеть от того, какое решение будет принято по ипотеке от застройщиков с околонулевыми ставками.
– ЦБ начал пристально следить за субставками, а они являются основным драйвером продаж новостроек. Эти субсидированные ставки позволяли не ронять цену. Когда ставка близка к нулю, покупатель фактически берет квартиру в рассрочку и не платит проценты. Но если квартира стоит 5 млн рублей, он купит ее за 7 млн рублей, и залог будет на 7 млн. Если через год заемщик не сможет платить, то и продать квартиру за 7 млн рублей он уже не сможет. Это раздувание пузыря, и это сильно беспокоит ЦБ, – отмечает Руслан Хабибрахманов.
Гуландам Фатхуллина
