На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу. И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. Согласно текущему законодательству, собственник недвижимости, владеющий ею менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.
Для наглядности приведем пример. Допустим, дом куплен за 5 млн рублей, а продан спустя 2 года, но уже за 7 млн. Значит, налог уплачивается с 2 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, то налоговая база равна нулю.
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Реальную сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы.
При заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.
Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по недвижимости.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной (например, если продавец решит пройти очень распространённую в наше время процедуру банкротства). В итоге покупатель должен будет вернуть недвижимость, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать жильё до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи».
Наша компания работает открыто. Мы НЕ используем «серых» схем в работе, НЕ скрываем доходы, НЕ требуем занижения. И всегда работаем в пользу клиента.