На днях обратился ко мне клиент с просьбой помочь принять решение о входе в торги - цена очень привлекательна, объект - свежее здание в хорошем состоянии. Случайно наткнулся на объявление о торгах, причем, срок подачи заявок завершался буквально через час. Стараюсь не брать на анализ никаких срочных заказов, но тут у самой разыгрался интерес.
Чтобы исключить безнадежные риски:
- смотрю по выписке есть ли сведения относительно технических планов строения
- год постройки, этажность
- актуальность сведений (статус)
- запреты рег. действий, аресты
Сразу видно несоответствие технических данных, отраженных в выписке, фактическому состоянию объекта (год постройки значится еще довоенный, нет планов по-этажных); имеются сведения о подаче заявления на регистрацию запрета рег. действий.
Далее, смотрю, что есть по ФССП, вижу, что имеются свежие сведения об аресте имущества, причем, на основании требований Генеральной Прокуратуры РФ.
По кадарбитру нахожу дело по иску ВЫСШЕГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА к должнику о признании одного из зданий, располагающихся на единой территории, самовольной постройкой и требованиb сноса.
Какие риски при покупке анализируемого соседнего здания? - аналогичные.
Госинспекции по проверке использования государственных и муниципальных земель, а также законности строительства на таких землях, работает нынче крайне активно именно в Москве. Только за 9 мес этого года в Москве уже демонтировано более 2000 незаконно возведенных строений.
Для признания объекта незаконным строением достаточно следующих несоответствий:
- отсутствие прав на земельный участок, на котором возведено здание/строение (право собственности, право долгосрочного/бессрочного пользования);
- земельный участок не выделялся под цели строительства/реконструкции;
- постройка не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки;
- нет разрешения на строительство/реконструкцию, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
В анализируемом случае имелись все вышеуказанные несоответствия.
Покупка офисного здания, построенного без разрешения на строительство, на государственной земле, выделенной под производственные цели (при отсутствии действующего договора аренды), по нецелевому использованию которой уже идет судебное делопроизводство, несет высокие безнадежные риски.
А включение в процесс Прокуратуры, дает понимание, что арест скоро появится на всех объектах недвижимости, самовольно построенных должником на данном земельном участке, и вполне может перерасти в уголовный.
Работайте с выписками и публичной кадастровой картой, с ПЗЗ и градостроительными регламентами, в ходе анализа объектов оценивайте функциональное назначение земель, права собственности и/или условия пользования землей, ограничения. Это убережет вас от потерь капитала и нервов.
#сделки_земля #самовольное_строительство #снос_строения #оценка_рисков #сделки_торги
