Я уже давно понял, что по любым важным вопросам нужно обращаться к профессионалам интересующего направления. Их опыт и навыки уникальны, и конечно, в интернете такую информацию практически невозможно найти.
В сфере недвижимости вопросов для дискуссий всегда много, я выписал самые популярные, но уместиться в формат одной статьи мы просто не смогли, поэтому будет выпущено две части. Это первая.
Задавать вопросы я буду своему близкому другу Егору Манченко, человеку, который прошел огромный путь в строительной сфере и добивался огромных результатов, начиная работать с самых низов. Поработал в нескольких больших компаниях Краснодара и СПБ на высоких должностях, и сегодня он ответит на несколько важнейших вопросов и развеет популярные мифы.
Поехали:
1. Очень много споров среди людей касательно скорости строительства многоквартирных домов. Медленно – плохо, быстро – тоже плохо.
Есть ли какие-то нормы строительства относительно скорости постройки?
Могу сказать, что не всегда высокая скорость, говорит о плохом качестве строительства. Знаю несколько ведущих компаний в СПб, которые добились сокращения срока строительства благодаря кропотливой инженерной работе, внедряя новые технологии и используя нестандартные инженерные решения.
Но есть компании, которые экономят на внутреннем контроле, делая ставку на скорость строительства. Как правило, это объекты эконом класса.
По поводу норм строительства, влияющих на скорость постройки, к примеру, возьмем бетонные работы. Необходимо придерживаться определенного времени, чтобы бетон успевал набирать прочность перед следующими этапами работ.
Если и к данному этапу относиться халатно, то это может привести к катастрофическим последствиям. Пример рухнувшей плиты перекрытия в Мурино еще перед глазами, благо в школе никого не было.
2. Исходя из опыта, при прочих равных и возможности выбора, какую отделку у застройщика ты посоветуешь заказывать?
Я считаю, что здесь нужно отталкиваться от покупателя. Идеального решения нет. Есть деньги на качественный ремонт – выбирайте предчистовую отделку, где стены готовы к чистовой отделке, а на полу ровная стяжка.
Если нужно скорее заселиться в квартиру, то покупайте сразу с ремонтом, но учитывайте, что качество строительных материалов от застройщика зачастую оставляет желать лучшего и через год придется сделать косметический ремонт, а через 2 года полноценный.
3. Какие бывают самые частые ошибки застройщиков при постройке многоквартирного дома?
Сложный вопрос, потому что замечаний просто нереальное количество по разному виду работ. Есть крупные и менее крупные.
Но если рассказать о тех, что в первую очередь пришли на ум, то была ситуация, когда независимая лаборатория нашла в бетоне аммиак, и после этого нельзя было заселять людей больше года. Застройщику пришлось нанимать лабораторию, чтобы они придумали, как убрать быстрее этот аммиак. Проблема с ним была в 3-6 домах, точное количество не помню.
Дома простояли больше года пустые, а оказалось, что при изготовлении бетонной смеси на самом заводе добавили аммиака больше положенного.
Повышенный уровень аммиака – это опасно для здоровья.
Есть еще история, когда на стадии строительства застройщика независимый строительный контроль заставил вырубить плиту перекрытия (150м2). Контроль посчитал, что повреждена несущая способность этой плиты. Вместе с трудозатратами расходы дошли до нескольких десятков миллионов рублей. Представитель независимого строительного контроля не захотел договариваться и брать ответственность на себя.
4. Какой технологии строительства (монолит-кирпич, вентилируемый фасад, панельки и т.д.) ты отдаешь предпочтение и почему?
Конечно, если есть выбор – лучше останавливаться на монолитно-кирпичной технологии, но она и дороже. Несущий монолитный каркас и фасад, обложенный кирпичом, либо может быть обложен кирпичом и газоблоком. Кирпич теплее и лучше держит тепло, нежели просто монолитная стена. Расходы на отопление тоже будут ниже.
Перегородки в таких домах зачастую делаются тоже из газоблока, что дает преимущество в шумоизоляции. Панельный дом собирается готовыми конструкциями, из-за этого получаются большие монтажные швы. Их забивают и утепляют, но, если строители не самые «рукастые», и не было хорошего контроля, то могут быть промерзания, плесень.
5. Есть какие-то нюансы при покупке квартиры в доме, который строили больше 10 лет (бывший долгострой)
Здесь тоже все может быть неоднозначно. Точно нет ничего хорошего в том, что дом стоит без отопления несколько лет. Все материалы впитывают влагу, тот же газобетон, тот же кирпич. Вода замерзает, расширяется и создаются микротрещины, и потихоньку прочность материала падает. Покупать в таком доме не советую, даже с учетом скидок.
Но, если его будут строить, как положено – будет проведена строительная экспертиза, произведена оценка каждого вида материала, выдано заключение, на основе которого будет создан проект (где-то что-то усилить, где-то пропиткой пройтись), тогда шансы на достройку хорошего дома значительно выше.
6. Что изменилось в строительстве в связи с ограничением на ввоз определенных материалов?
Очень хороший вопрос. Я работаю в компании, где закупают все самое дорогое, лучшее, по немецким технологиям, вплоть до саморезов. Сейчас испытываем трудности, особенно с электроинструментами. Русские и китайские аналоги – кот в мешке. Инструмент может «убиваться» за 2-3 дня, проблемы у отдела снабжения большие. Хотя, в России уже увеличивается линейка собственного импортозамещения, и тенденция на улучшение качества прослеживается. Появилась и штукатурка и клей, и газобетон. Самые большие проблемы там, где есть автоматизация, чипы. Там с аналогами сложнее. Вплоть до домофонов. Да и качество значительно ниже. Но не забывайте и о другом важном нюансе: нельзя просто взять и заменить материал. Он прописан в проекте.
В ближайшее время будет выпущена вторая часть интервью.