Приватизация означает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц (Статья 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Если какие-то вопросы не урегулированы данным законом, то следует обратиться к ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» (далее - Закон № 159).
Приватизация здания (помещения в здании) не означает, что вы приобрели право собственности на земельный участок или его часть под этим зданием.
Согласно пункту 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости обязаны либо взять в аренду, либо приобрести указанные земельные участки. Однако, приватизировать можно не только целое здание, но и помещение в здании. Следовательно, если частное лицо приобретает, например, помещение в здании в порядке приватизации, оно должно в том числе позаботиться о том, чтобы приобрести права на земельный участок, находящийся под этим зданием – в собственность или в аренду. Далее мы рассмотрим наиболее проблемный и актуальный вопрос, а именно, приватизация помещения в здании.
Лучше всего одновременно приватизировать земельный участок под выкупаемым помещением с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок. Это соответствует положениям статьи 12 Закона о приватизации и Закона № 159-ФЗ. В случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания (помещения в здании) и земельного участка выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости. В противном случае частное лицо не может требовать признания за ним права собственности на часть земельного участка. Приведенная правовая позиция была сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11 и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 N 306-ЭС17-737.
Если такая ситуация уже произошла и частное лицо приобрело только помещение в здании, есть 2 варианта:
1. Реализовать право на выкуп части земельного участка, но для этого необходимо согласие всех собственников помещений в этом здании (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса). Если согласие всех собственников имеется, они могут заключить сделку приватизации земельного участка как совместные покупатели.
2. Оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Это означает, что все собственники помещений в здании могут заключить договор аренды и пользоваться земельным участком совместно по договору аренды. Этот вариант рассчитан на случай, если собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости (помещений в здании) не договорились о приобретении земельного участка в собственность. Такая же правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11. Заключение договора аренда является обязанностью частного лица, приватизировавшего помещение в здании. Оно не может уклоняться от заключения договора аренды. Если договориться об условиях заключения такого договора аренды не получается либо кто-то отказывается от его подписания, необходимо обращаться в суд.
Именно эта позиция была высказана Верховным Судом в одном из его последних Определений (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу N 305-ЭС22-6663, А40-248982/2020).
