"Доброе утро, страна!" - я часто так начинаю многие свои посты на канале. А сегодня, в преддверии наступающего Нового, 2023, года, хочу начать свою статью вот так:
Доброго 2023 года, страна! Было бы здорово, если бы 2023 год принёс нам не разочарования, как 2022-й, а что-то правильное, вечное, доброе, классное. И главное, чтобы мы за всё это не переплатили слишком высокую цену.
Хотелось бы, чтобы этот последующий год был добр и к покупателям любой жилой недвижимости в стране.
И кажется, что этот год мог бы быть “добрым” и для застройщиков. Но нет. Всех их в той или иной мере и степени ожидает довольно жёсткая “посадка” в следующем году.
Рынок жилья не самолёт, хотя так на рынке называется один крупный девелопер. И потому “посадка” будет длиться минуту, и не день или месяц, и не два-три месяца, а скорее 1-2 года. А то и больше. И будет довольно жёсткой. Скорее всего, 2023 год будет только началом этого. Но существует шанс и довольно резкого падения за те три месяца после Нового 2023 года, что могут на пИке спада спроса от теряющего деньги населения ввергнуть застройщиков в полноценное крутое пикЕ.
С соответствующими последствиями для значительной части застройщиков. А значит, и для их клиентов.
Если застройщики каким-то образом “соберутся” с силами и деньгами, и смогут из этого пикЕ выйти до апреля 2023 года, и выжить, а на это пока может у многих хватить накопленного за 2020-2022 годы “жирка”, то такая “посадка” растянется во времени. Но не станет от этого в конечном итоге менее жёсткой.
Давайте ещё раз окинем взглядом общий “ландшафт” ситуации, в которой находится сегодня и страна, и собственно рынок жилья. Тот “аэропорт”, куда в любом случае придётся сажать свой “самолёт” всему рынку жилой и нежилой недвижимости. А после этого сделаем кое-какие выводы.
Что имеем
Вот что мы можем наблюдать с вышки “управления полётами” в конце 2022 года:
- В 2022 году случились 24 февраля и 21 сентября. Власти говорят, что в любом случае не будет “дубль-два” прошлого сентября. Помнится, я не раз вас “учил”, как правильно слушать и слышать представителей власти. Если вы не в курсе, заходите на канал и ищите статьи во вкладке “Общество”. Там есть много статей в том числе и об этом, в виде ссылок их все не приведёшь здесь. Когда прочитаете, тогда поймёте. Но, как бы что ни складывалось, в 2023 году в любом случае будут и ещё события. Всякие. Вот увидите. Вангую, однозначно. Которые скажутся, скорее всего, к сожалению, далеко не в плюс для общего спокойствия и умиротворения, а также роста доходов большого количества россиян.
- Мир стоит на грани чего-то. Как минимум, это может быть как казалось бы просто очередной “страшилкой”. И да, надеяться надо, конечно же, на лучшее. Но готовиться необходимо и обязательно надо вы сами знаете к чему. В таких условиях “настороженности” и “подготовки” к новым “ударам судьбы” как-то явно на “вторые роли” уходит приобретение недвижимости. Особенно - в новостройках. Потому что новостройка - это всегда куча беготни, дополнительных затрат и усилий, энергии и денег, на все эти ремонты, обстановки, обустройства и прочее и прочее.
- Как минимум, даже без теоретического всеобщего барабума, в мире набирает обороты вполне себе самостоятельный и практический, без всякой ненужной теоретики, завязанный сам на себя, всеобщий мировой глобальный экономический кризис. Не важно, кем, для чего и как он будет в этот очередной раз взращён и “сделан”. Итоги его в любом случае могут быть очень печальны и для нашей страны в текущих условиях, в которых она оказалась, и без всяких “барабумов”.
- Много чего у нас есть в России, и пусть всё развивается и всё будет с нами хорошо. Но вот чего нет в нашей стране точно, так это существенного роста зарплат у подавляющей части населения. Особенно - так называемого “опережающего” роста денежных доходов населения. Выше инфляции, позволяющее говорить как раз собственно о росте, а не о чём-то там, наподобие просто дополнительной прибавки. С учетом подорожавших товаров на всех рынках, баланс доходы-расходы скорректирован в течение 2022 года явно в минус. На этом фоне естественным образом падает спрос на жилую недвижимость. На которую ещё вдобавок сделан необоснованный экономической ситуацией в стране высокий ценник. Как итог - “затоваривание” новостроек у застройщиков, рекордный “навес” нераспроданного жилья в 66-67 млн. кв. метров, падение спроса и продаж в среднем более чем на 40 %.
- Дополнительными факторами является определённый отток за рубеж некоторой части наиболее состоятельной страты населения, а также представителей отдельных профессий (ИТ сфера и другие) и некоторых прочих половозрелых граждан соответствующего возраста. Это привело к резко возросшим объёмам срочных продаж недвижимости, а также провалу продаж элитного жилья в стране в 2022 году. Кроме того, возросшая неопределённость заставила домохозяйства, семьи и отдельных граждан вынужденно переходить к так называемой “сберегательной” системе потребления. Общий потребительский спрос вследствие этого падает, что всегда плохо для любой экономики. Не смотря на оценки аналитиков от власти и от банков, что у нас закредитованность населения ещё пока вполне себе “низкая”, в реальности она довольно высока. Всего кредитов по оценкам сейчас у населения на руках на 24 трлн. рублей, из них почти треть уже просрочена, как сообщают профильные эксперты.
Что делаем?
Что же предприняло государство в этих условиях для стабилизации положения дел на рынке жилой недвижимости, в первую очередь - квартир, и особенно - новостроек? Всё пока по-прежнему. Предлагаются только пониженные субсидированные ставки ипотечного кредитования.
Сможет ли это “выправить” ситуацию? На мой взгляд, нет.
Весь 2022 год на фоне снижения реального платёжеспособного спроса на новостройки, застройщики и банки пытались компенсировать это подъёмом цен на квартиры, с одновременным снижением ставки кредитов и увеличение сроков кредита до нескольких десятков лет. Иначе практически почти 70 % всех клиентов не могли “потянуть” ежемесячные платежи.
К концу 2022 года очевидно, что все “запасы” такого снижения ставок и “растяжения” сроков кредитов фактически исчерпаны. Ставки последние месяцы были уже на уровне ноля, сроки кредитования массово стали выходить на уровень в 25-30 лет. С учетом этого ипотечные кредиты превратились фактически в рассрочку по завышенной цене, которую оплачивает сам покупатель из своего кармана.
Средний срок ипотеки “ушёл” за 23 года, и уверенно, быстрыми темпами (почти по трети, а то и по половине года каждый месяц) приближается к 25 годам. Средний возраст берущих ипотеку желающих улучшить свои жилищные условия находится по данным аналитиков рынка кредитования на уровне 35-37 лет, .
Таким образом, плановые даты окончания выплат при сроках кредита в 25-30 лет находятся на грани возраста выхода на пенсию или даже превышают его. Этот фактор среди прочего также существенно снижает качество основной массы заёмщиков, что отрицательно сказывается на общей ситуации с ипотеками.
Как я уже писал ранее, я-то хорошо знаю, что может реально помочь хотя бы начать исправлять ситуацию. Единственное, что реально может помочь. Всем. И застройщикам. И покупателям.
Чтобы рынок новостроек, да и в целом рынок жилой недвижимости в России, продолжал и далее расти и развиваться, кроме того, о чём я писал в той статье под только что приведённой выше ссылкой, можно “придумать” всего два уже гораздо более “корявых” и менее работоспособных способа изменить хоть что-то.
Это или и далее снижать ставки. Или и далее увеличивать сроки ипотеки. Ну или и то, и другое совместно.
Но сегодня это уже не сработает - некуда снижать и "растягивать". И там, и там достигнут естественный предел.
Кроме того, доля “особых” ипотечных программ с субсидированием якобы от застройщиков, а по факту - от самих покупателей, резко увеличили свою доля на общем рынке выдачи ипотек в 2022 году. В течение года процент околонулевых и траншевых ипотек возрос с 30 % до более чем 70 % в общих объёмах.
Что это значит?
Что в течение всего одного 2022 года, несмотря на проблемы в стране, снова аж два раза были существенно подняты цены (а напрашивается даже другой глагол - “задраны”). Первый раз - на пике ажиотажа повышения ключевой ставки и падения рубля в феврале-марте, и это был очередной “прыжок” чуть ли не разово на 20-25 % и даже более. Второй раз - при распространении особых ипотек. Потому что второе означает, что более двух третей квартир в новостройках в России во второй половине 2022 года было продано с дополнительной наценкой в среднем не менее 23-25 %, “возникшей” совершенно из ниоткуда, просто по желанию застройщиков и банков, из-за околонулевых и прочих “особых” ипотек.
Не многовато ли роста для одного и без того довольно непростого года?
Так насколько сильно должны упасть цены рынке жилой недвижимости, чтобы цена хоть немного выглядела “справедливой”?
Как минимум, надо убрать прирост “сверх” реальной инфляции в 2022 году. И точно “выкинуть” из ценника то, что было приплюсовано застройщиками на фоне мартовского ажиотажа, а потом необоснованно не убрано, и эти 23-25 %, что были добавлены к ценам для якобы “улучшения” условий ипотеки для покупателей при околонулевых ставках. Ну а также надо помнить и о подъёме цен выше инфляции в 2020-2021 годах, учтя и его.
По предварительным расчётам навскидку, это дисконт как минимум в коридоре в 38 % - 47 % от существующих цен.
Вот в этом диапазоне и расположена так называемая экономистами “справедливая” цена на новостройки сегодня.
Что ещё важного принёс нам 2022 год?
Как можно заключить из всех приведённых выше данных, этот год разрушил существовавший до того устойчивый миф о том, что ипотека, а особенно - любая льготная ипотека, является некой всеобщей и эффективной панацеей от буквально всего, любой “хвори”, на рынке жилой недвижимости.
И особенно - на рынке недвижимости первичной, в новостройках.
Когда ее создавали и запускали все проекты в этом направлении, очевидно, этот миф прочно сидел в головах разработчиков и внедренцев данного экономического “чуда”. Как во власти, так и в бизнесе.
Но нет, факты теперь говорят о другом. Это далеко не панaцея. Это далеко не “волшебная тaблeтка”, способная изменить рынок жилья в лучшую сторону. “Побoчки” оказались посильнее основного поддерживающего “лечебного” фактора.
Конечный эффект будет довольно отрицательным. Посадка "на аэродром под названием "Реальность" у большинства застройщиков будет жёсткой.
И никакие ипотеки уже никому не помогут.
А самыми "крайними", более всего пострадавшими, окажутся как раз конечные покупатели жилой недвижимости в новостройках.
И теперь всем нам в стране с этим жить.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Помогите набрать 3000 подписчиков. Стараюсь для вас каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Ежедневные новые посты и статьи. Заходите в любое время на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее благодарю!
Возможно, вам могут понравиться другие публикации:
