Президент РФ Владимир Путин в ходе заседания Совета по стратегическому развитию и национальным проектам лично объявил о продлении программы льготной ипотеки, тем самым, зафиксировав данный факт как некое свое волевое решение, которое теперь будет ассоциироваться с его именем.
Льготная ипотека продлевается до июля 2024 года с одновременным повышением ставки до 8% годовых. Кроме того, программа семейной ипотеки под 6% годовых будет расширена на семьи с двумя детьми, не достигшими 18 лет (ранее учитывались только дети от 2018 года рождения и позднее).
Хорошо ли это?
Здесь нужно сделать небольшой экскурс в историю и поговорить о том, как и почему вообще появилась льготная ипотека, и какие риски она в себе несет.
Появилась эта программа неожиданно в апреле 2020 года, в разгар пандемии, когда россиян массово отправили на самоизоляцию. Первоначальная ставка по ней составляла 6,5% годовых, а разницу между этой и рыночной ставкой обязалось оплачивать государство. В дальнейшем ставка для заемщиков была повышена до 7%.
Тогда казалось, что это довольно странное решение - вводить льготную ипотеку в момент, когда людям запретили выходить из дома, и вообще непонятно, что дальше будет. Однако, по итогам можно признать, что это решение оказалось достаточно сильной антикризисной мерой, поддержавшей экономику. Я бы, пожалуй, сказал, что самой сильной антикризисной мерой среди всех прочих.
Потому что население активно принялось скупать квартиры в новостройках, в т.ч. многие - с инвестиционной целью. Это заметно поддержало сразу две крупных отрасли экономики - банки и девелоперов, а косвенно - и другие сегменты (например, риелторов, производителей стройматериалов и т.д.).
И получилось, что какая-то часть более-менее платежеспособных россиян смогла сберечь свои деньги от инфляции и даже заработать на этом. Доходность вложений в строящуюся недвижимость достигала 50-100% за 1-2 года, а за вычетом расходов на ипотеку и налогов получалось, как минимум, 20-40% чистого дохода. Ну а банки и девелоперы заработали на этом, разумеется, намного больше. Например, 2021 год, когда льготная ипотека была в самом разгаре, стал рекордным по прибыльности банковской системы.
Однако, для всех остальных россиян, которых большинство, это означало стремительный взлет цен на недвижимость до куда-более "неподъемных" значений, чем раньше. За эти же пару лет цены на недвижимость во многих регионах взлетели на эти же 50%, Россия стала одним из мировых лидеров по темпам подорожанию жилья.
Как у нас любят говорить, стал очень сильно раздуваться пузырь цен на недвижимость. И с каждым даже не годом, а месяцем, стали возрастать риски того, что он лопнет, и тогда страну накроет ипотечный кризис, подобный тому, что накрыл США в 2008 году. То есть, недвижимость начнет резко дешеветь, банки лишатся ликвидного залога, а заемщики - платежеспособности.
Например, не так давно вышла научная статья от ученого РАНХиГС, где прямо описываются сходства ситуации в России с предкризисной ситуацией в США 2008 года:
И именно поэтому уже давно Центробанк, а в последнее время и Минфин, настаивали на сворачивании программы льготной ипотеки. Потому что видели в ней именно эти риски.
Например, первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, не так давно прямо заявила, что ЦБ против продления этой программы, указав на то, что это была антикризисная мера, она сработала, но привела к "определенным дисбалансам" на рынке, поэтому ее нужно сворачивать.
Чуть ранее замминистра финансов Алексей Моисеев также заявлял, что его ведомство не видит необходимости в продлении данной программы и исходит из того, что она будет прекращена 31 декабря 2022 года.
И вот, президент, несмотря на явное несогласие двух ведущих финансовых ведомств страны, принимает решение все равно продлить программу, да еще и увеличив по ней ставку для населения (тем самым, снизив ставку, компенсируемую государством).
Я не могу однозначно утверждать, что такое решение приведет к ипотечному кризису, подобному тому, что произошел в США в 2008 году. Но то, что риски этого повышаются - это безусловно так. Иначе бы ЦБ и Минфин (которые, уж простите, что-то понимают в этом) не били тревогу и не требовали закрытия данной программы.
Уже в этом году рост цен на недвижимость остановился, и спрос на нее сильно упал. С учетом скидок реальным покупателям, цены на жилье даже падают.
В такой ситуации еще сильнее "надувать ипотечный пузырь" - это ну... крайне опасное решение. Конечно, желание найти в этом хоть какие-то драйверы для роста российской экономики тоже понятно, но как бы это не привело к печальным последствиям. Я лишь уповаю на то, что россияне, исходя из нынешних экономических реалий и здравого смысла, все же не ринутся раскупать жилье в новостройках в ипотеку, пусть она и "льготная". Иначе последствия могут оказаться очень тяжелыми. Я бы сказал, что это очень опасная игра, игра с огнем.
Ваш лайк и подписка - это необходимая поддержка каналу!