Льготная ипотека, введенная во время пандемии, стала драйвером рынка и позволила многим людям решить жилищную проблему. Но вместе с положительными последствиями были и отрицательные: рост цен на рынке новостроек, а затем и на вторичке, сократились площади квартир. Пандемия закончилась, Центральный банк выступает за постепенное сворачивание льготной ипотеки, а правительство РФ рассматривает различные предложения по модификации этой госпрограммы. Какие решения будут приняты, пока не известно, но аналитические центры уже сегодня пытаются проанализировать, как скажется отмена льготной ипотеки. Технологичный сервис по поиску недвижимости «Циан» и онлайн-платформа hh.ru провели совместное исследование, выяснив, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет жителей Барнаула в случае отмены льготной ипотеки в 2023 году.
Финансовая нагрузка на семейный бюджет
Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть – превышает 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос — 15%). По Барнаулу льготная ипотека занимает в среднем 35% от дохода семьи. Для сравнения: в Казани это 54%, Москве 46%, в Челябинске 25%, а в Саратове 23%.
Срок действия льготной ипотеки под 7% годовых заканчивается 31 декабря 2022 года. Решение о пролонгации пока не принято. В случае завершения господдержки, покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. При ставке 10,4% в среднем по крупным городам платеж по ипотеке составит почти половину семейного дохода или 47%. Предполагается, что в Барнауле стандартная ипотека будет занимать в среднем 46% от дохода семьи. В денежном выражении это будет выглядеть примерно так: платеж возрастет с 30,8 тыс. рублей до 41 тыс. рублей.
Расходы на необходимые нужды
Существенные затраты на ипотеку сокращают уровень расходов на другие необходимые нужды. Эксперты считают, что в Барнауле, выплачивая ипотеку по стандартным ставкам, семья будет иметь всего 8,6 тыс. рублей сверх прожиточного минимума. Еще одна проблема покупателей первичного рынка – это затраты на аренду. Покупка жилья в новостройке подразумевает, как правило, ожидание сдачи объекта. При отсутствии собственного жилья в семейный бюджет придется закладывать также ежемесячную аренду до новоселья. В среднем по России после вычета платежа по льготной ипотеке, прожиточного минимума и стоимости аренды однокомнатной квартиры от доходов семьи в Барнауле остается в среднем 2,6 тыс. рублей.
«Для того чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год – на 6%. При условии пролонгации субсидирования и в 2023 году, уже не стоит ждать сохранения прежнего эффекта льготной ипотеки. А в случае отказа от субсидирования интерес к кредитованию на «первичке» существенно снизится, поскольку выплата половины семейного дохода на погашение ипотеки считается уже предельным показателем. А при наличии аренды платить ипотеку – сложно реализуемый сценарий для средней российской семьи даже в крупном городе», — убеждена директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru Наталья Данина.
Вторичка снова воспрянет
Один из прогнозируемых плюсов отмены льготной ипотеки — это снижение цен на новостройки, возвращение их к реальным рыночным значениям. Последние годы цены существовали в отрыве от платежеспособности населения, но при отсутствии господдрежки застройщикам придется пойти навстречу покупателям. Также предполагается, что вырастет привлекательность вторичного жилья и индивидуального жилищного строительства.
«Более низкая ставка по кредиту – главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день. Завершение льготной ипотеки станет причиной для дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна. Например, в Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года. А в целом по России доля ипотек, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41-42% весной. При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть, что простимулирует девелоперов предлагать скидки и снижать средние цены сделок до 8-10% от сегодняшних уровней», — считает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
Текст: Евгения Мальцева, фото: Pixabay.