Как можно сегодня что-то прогнозировать? – спросит мудрый читатель, прочитав заголовок. И будет прав. Точный прогноз сейчас дать невозможно. И, будь я самый информированный человек в интернете, среднюю стоимость квадратного метра в Москве к концу следующего года я бы все равно не назвал. Даже приблизительно.
Однако, зная механику поведения рынка, можно достаточно точно сказать, как он будет реагировать на то или другое, что происходит в «большом мире». Или уже произошло. Потому что рынок недвижимости инерционен, и обычно реагирует на происходящее с большим лагом. Понимая как, вы уже получаете примерное представление будущем. А это имеет большой практический смысл.
Ну, и меня все равно об этом спрашивают. И рассказывать об этом все равно приходится. Так что начнем.
Начать придется с того, что принес год прошедший. Как он изменил рынок, и какие процессы вызвал. Это важно, поскольку все эти процессы не могут чудесным образом прекратиться после первого января, а будут действовать и дальше. Во всяком случае, в первое время.
Подробно об этих процессах я уже писал. Например, тут, тут и вот тут. Если коротко, у покупателей сузился горизонт планирования, при таком горизонте ипотечный кредит уже выглядит как авантюра. Основная масса покупателей у нас – ипотечники, поэтому спрос на массовое жилье серьезно уменьшился. На рынке стали копится выставленные на продажу объекты, к ним прибавились те, которые принадлежат так называемым релокантам, то есть людям, покинувшим страну, или собирающимся это сделать в краткосрочной перспективе.
К чему это ведет – понятно. Уже сейчас есть предложения с дисконтом до 40% от стоимости, правда, пока в основном по апартаментам и нетиповым объектам. Приведет ли это к обрушению цен?
С одной стороны, ситуация немного напоминает то, что происходило в 1998/99 годах. В августе 1998 был дефолт, произошел резкий скачок курса доллара, но цены на недвижимость держались практически до конца года. Как и рынок. И только зимой 1999 года началось то, что принято называть обрушением.
Произойдет ли такое сейчас? С одной стороны, есть признаки, что это вполне возможно. Например, разница в активности рынка в 1998-м году до дефолта и осенью уже после него была не такой заметной, как разница между активностью покупателей в начале 2022 года и в его конце. Это плохой признак, но есть и другие факторы.
Во-первых, тогда недвижимость, особенно в крупных городах, оценивалась в долларах США, а их по причине резкого скачка курса, у людей стало намного меньше. Сейчас на дворе пока просто спад экономической активности. Да, есть вероятность усиления инфляции, но это совсем другой расклад.
Во-вторых, в те времена влияние государства на рынок было намного меньшим. Строительство - одна из системообразующих отраслей, и от государства следует ждать мер против обвального снижение цен на квадратные метры. В противном случае многие административно-финансовые группы пострадают. Ну, и государство может пойти по уже проторенному многими странами пути – начать выкупать недвижимость у продавцов. Например, по кадастровой стоимости. По сути, начав процесс расприватизации неликвидного жилья.
Таким образом, вероятность обвала есть, но более реальный сценарий развития событий заключается в том, что рынок будет пребывать в глухой стагнации. То есть цены на площадках сползут вниз незначительно, но разница между предложением и реальными сделками вырастит еще больше, чем сейчас.
Пессимизм может проистекать из другого. И тут все серьезней. Тогда дефолт произошел на относительно низком уровне развития рынка, новых экономических отношений и технологий бизнеспроцессов. Более чем полувековой железный занавес тогда сменялся открытостью, а возможности, которые это давало, были еще мало реализованы. Поэтому после дефолта началось быстрое восстановление.
Сейчас ситуация скорее обратная. Возможности экономики, которая у нас после этого возникла, в основном задействованы, открытость к нам внешнего мира стремительно уменьшается, поэтому, в случае обвала, боюсь, все будет развиваться по другому сценарию. Но это уже более долгосрочный прогноз, для которого пока нет отправных точек.
Что еще нужно иметь в виду в следующем году?
У рынка и его участников появился новый опыт. В том числе, опыт нетрадиционный.
Что я имею в виду?
Опыт жизни в горячих точках. Конечно, и до 2022 года в интернете можно было найти об этом много всего. Но то были или материалы из СМИ или блоги на других языках. Арабском, испанском и т.д. Их иногда переводили на английский, и уже оттуда, еще реже на русский.
Сейчас появилось изложение этого опыта непосредственно на русском, поскольку в местах проведения СВО население в основном говорит и пишет на русском. Люди, как правило, доверяют чужому опыту больше чем СМИ. И, разумеется, опыту тех, кого часто знают лично. А опыт влияет на поведение.
Что это за опыт?
На рынок недвижимости может повлиять опыт выживания в городах. Для успеха в военных столкновениях, как и для успеха в бизнесе, сегодня важна логистика. А логистика это контроль над крупными транспортными узлами, а крупные транспортные узлы это города. Что происходит в городах, в которых идут боевые действия?
Выясняются вещи, о которых я в преддверии всего этого уже писал. Выясняется, что выжить на 23-м этаже в относительно целом целом большом городе, например Киеве, где есть только небольшие перебои в электроснабжении, часто сложнее, чем в малоэтажке в непосредственной близости к боевым действиям. А в частном доме и в дали от больших дорого еще легче.
Пока этот опыт еще не влияет на рынок, например, Москвы или Санкт-Петербурга, но может повлиять. Тогда спрос на метры тридцати и более этажных человейниках, к которым у некоторых покупателей уже возникла стойкая антипатия, просядет боле серьезно.
Будет расти (или меньше падать) спрос на загородные дома. Они уже сегодня часто рассматриваются как альтернатива квартире. Пока это в основном последствия пандемии, точнее мер, принятых в процессе нее. То, что происходит сейчас, усилит эту тенденцию.
Друга сторона опыта, осознание того факта, что наличие собственной недвижимости не только благо. Право собственности в противовес просто наличию денежных средств, ограничивает некоторые важные возможности человека. Например, возможность выбирать место для жизни и работы, значение которой многими недооценивалась.
Те, для кого важна или потенциально важна возможность выхода на глобальный рынок, сделали или сделают из текущей ситуации соответствующие выводы. Например, о том, что аренда недвижимости дает в этом смысле больше свободы, чем ипотека. И даже покупка не в кредит. Это плохие новости для рынка продажи, но они могут поддержать рынка аренды.
Что еще важного нужно знать о рынке недвижимости в 2023 году?
Важно что он, этот рынок, попал в другую систему координат. В другую систему факторов, которые на него влияют.
В чем это выражается?
Если раньше основным критерием, по которому можно было предсказать усиление или ослабление спроса, повышение цен или стагнацию, был процент по ставкам ипотечных кредитов. Сегодня ситуация иная. По сути, ход СВО и ее последствия оказывают большее влияние на рынок, чем этот процент.
Можем ли мы предсказать ход СВО и эти новые последствия? Думаю, в этом занятии мало практической пользы. Гораздо больший смысл будет в понимании того, как рынок будет реагировать на те или иные последствия. Понимание взаимосвязей. Думаю все, кто прочитал мои статьи о механике рынка недвижимости, могут увидеть это уже без всякой моей помощи. Особенно, если есть подписка на мой канал в телеграмм.
Ну, и, как говорится, поживем – увидим.
Удачи!