📮Друзья, мне поступают вопросы, связанные с рынком новостроек.
«Вот вы пишете, что инвестировать сейчас (на падающем рынке нецелесообразно), а когда тогда можно начинать?». И даже так: «Застройщик дает мне скидку 35%, как думаете пора брать?»
📍Иными словами, как найти точку входа, момент, наиболее благоприятный для инвестирования? Я постараюсь ответить как можно более просто, без всяких терминов, типа технический и фундаментальный анализ, графиков и т.д.
✅ Выбрать точку входа очень и очень сложно. Большинство инвесторов действует наугад, а дальше как говорится, повезет – не повезет.
🔍По моему мнению, тот разворот, который мы наблюдаем на рынке жилой недвижимости, не должен принести масштабного обвала на рынке. Один из вероятных сценариев, это стагнация или постепенное сползание рынков вниз. Смена долгосрочного восходящего тренда на долгосрочный нисходящий.
📊 На рынке (первичка и вторичка) сейчас огромный объем предложения, эта фаза так и называется - переизбыток. Поглощение слабое, спрос, объемы, темпы продаж падают во всех сегментах. Льготная ипотека остаётся, но ЦБ, скорее всего, будет закручивать гайки и мешать застройщикам выдавать ипотеку слишком дёшево. Скидки 20-30% уже не экзотика, некоторые недалёкие застройщики продолжают играть в игру «скидка от накидки», но их быстро разоблачают.
✔️Очевидно, что идеальная точка входа на рынке жилых новостроек как раз находится в моменте, когда долгосрочный нисходящий тренд начнет вытесняться долгосрочным восходящим трендом.
☑️ Основные причины возможной смены тренда:
🔹Дефицит предложения
🔹Рост платежеспособного спроса (то есть количества сделок)
⚠️Если закончится СВО, если снимут санкции (хотя бы часть), если экономика начнет расти, а не падать, если люди будут уверены в завтрашнем дне и своем личном будущем в своей стране, если застройщики перестанут выводить новые проекты и продавать во что бы то ни стало, то тогда тренд на рынке жилья сменится...
🧐А что мы имеем сейчас по всем этим направлениям? Картина для инвестора в новостройки, рассчитывающего на рост стоимости весьма печальная. Цены могут стагнировать или даже идти вниз. Для всех, кто собирается подбирать со скидкой 35% «на дне», спешу напомнить, что со дна могут постучать. Недвижимость инертна, поэтому стук можно будет услышать где-то через год или полтора, например.
☝️Особенно обратите внимание на это: «...если застройщики перестанут выводить новые проекты и продавать во что бы то ни стало...».
🏗️Но машину застройки не остановить.
📰Новости за несколько дней «горячего» декабря 2022: на рынок выведено 4 новых проекта общей жилой площадью ~285 тыс.м2
🔹Soul жилая площадь ~175 тыс. м2
🔹Portland жилая площадь 87 тыс.м2
🔹Level Академическая, жилая ~15 тыс.м2
🔹The Lake жилая ~8 тыс.м2
📊 Да, конечно, запланированы очереди строительства в Soul и Portland, но всё равно объем предложения на рынке очень большой и явно будет ещё пополняться.
🤩Ждём новых стартов продаж с нетерпением!
📉 Но когда предложение превышает спрос, обычно понижаются цены. Это не я придумал, а Хуан де Матьенсо ещё в 16-м веке нашей эры.
🎄Кстати, в этом декабре мы увидим всплеск спроса, это скидки 30-35% плюс ипотека. Но декабрь пройдет а нисходящий тренд останется.
⚡Короче, что делать?
⚠️Выражу личную точку зрению, которая не является инвестиционной рекомендацией.
1️⃣ Не умничать. Есть тренд на стагнацию или даже снижение цен на жилую недвижимость, причины описаны выше. Пока сила этого тренда не иссякнет, спорить с ним, вставать против него, пытаясь что-то доказать себе и другим, глупо и непродуктивно. Но если вы очень хотите терять деньги - welcome. Потом будете писать «сижу в бетоне», потом начнёте интересоваться ремонтом и дизайном интерьера, потом будете искать арендатора, ну в общем начнется новая жизнь, и вы даже будете убеждать себя, что «всё так хорошо вышло»...
2️⃣ Пытаться коротко спекулировать - занятие подходящее большим и очень опытным профессионалам рынка. Главное – не просчитаться. И профессионалы тоже ошибаются, потому что ошибки - это единственный путь получения опыта и компетенций.
3️⃣ В момент, когда появятся сигналы, что нисходящий тренд начинает иссякать, а оптимизм начинает расти, надо пристально смотреть на рынок. Когда это будет, предсказать сейчас, в декабре 2022, не представляется возможным (мне)
🔻Заранее спасибо за критику моих философских рассуждений.