О том, как скажется на рынке новостроек решение Центробанка сохранить ключевую ставку на прежнем уровне, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– ЦБ сегодня, 16 декабря 2022 года, сохранил ставку на уровне 7,5% ввиду инфляционных рисков: по итогам года по-прежнему прогнозируется инфляция около 12-13%.
Для рынка жилой недвижимости сохранение ключевой ставки будет способствовать стабилизации ставок ипотечных кредитов, а значит – пока с этой стороны может быть пауза в повышении стоимости «обычных» ипотечных кредитов (с условиями выдачи под 10-11% годовых).
А вот на субсидированные программы куда существеннее повлияет не сохранение ключевой ставки, а вчерашнее решение о продлении программы льготного кредитования на срок аж полтора года, до июля 2024. На моей памяти впервые официально объявляют о таких долгих сроках по программе госсубсидирования (когда программа рассматривается прежде всего как помощь застройщикам, а не покупателям).
Это безусловный плюс и для девелоперов, и для покупателей. Первые могут теперь спокойно реализовать свои проекты, понимая, что спрос в ближайшие 1,5 года должен сохраняться более-менее стабильным (по крайней мере, ни девелоперы, ни покупатели не будут жить в ожидании скорой отмены программы), если, конечно, как всегда, не сыграют какие-то внешние факторы.
Но есть нюанс. И нюанс этот заключается в повышении ставки льготного кредитования на 1 процентный пункт – с 7 до 8%. Казалось бы, немного, но… Если взять максимальную сумму кредита (для Москвы и Санкт-Петербурга это 12 млн руб.) и срок кредитования 26 лет (сейчас это средний срок кредитования), то при 7% ежемесячный платеж составит около 84 тыс. рублей, а при 8% – уже 91,5 тыс. рублей. Получается разница 7,5 тысяч рублей в месяц. Если в первом случае кредит себе может позволить семья с общим месячным доходом 168 тысяч рублей (чтобы половина дохода покрывала ипотеку), то во втором – уже с доходом 183 тысячи рублей.
Таким образом, похоже, ЦБ решает сразу несколько проблем – чуть снижает доступность кредитов, чтобы повысить их надёжность, уменьшает возможности для ажиотажного роста цен, снижает стоимость программы для государства (банкам компенсируется разница между ключевой и «льготной» ставкой, а значит, при возможном росте ключевой ставки более 8% придётся меньше тратить средств на поддержку программы).
Этот нюанс также повлияет и на субсидированные программы (да-да, те самые, которыми так недоволен был ЦБ, под низкие ставки типа 0,01%) – дело в том, что 12 млн из всех кредитных денег по этим ставкам идёт в рамках вышеописанной льготной программы, а всё что сверху – уже по рыночной ставке, и застройщик для снижения ставки выплачивает банку комиссию (которая перед этим закладывается в стоимость квартиры). Получается, что эти программы также подорожают, и Сбер вчера уже разослал письмо (ещё до новостей о сохранении льготной программы), что теперь самый доступный ипотечный кредит будет предлагаться по ставке не менее 3%. Знали заранее?
Так или иначе, но если ваша цель – сэкономить на ежемесячных платежах, то до конца года ещё есть шанс запрыгнуть на подножку уходящего поезда. С начала 2023 года ипотека подорожает, а с ней вырастут и ежемесячные платежи. Осталось всего (или ещё, как посмотреть) 2 недели до Нового года. С наступающим!
Читайте также:
2022 год стал переломным для рынка жилья: выводы и прогнозы
Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году?
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М