В наших предыдущих статьях мы неоднократно писали о том, что по вопросу продления так называемой льготной ипотеки существует межведомственный спор. Ввиду значимости темы он ведётся в публичном пространстве, поэтому в нашей статье не будет никакого инсайда — будут лишь общедоступные факты.
И из этих фактов можно сделать интересные выводы.
С одной стороны выступает Министерство строительства
В лице своих спикеров оно неустанно требует продолжения программы льготной ипотеки. По их словам, если перестать субсидировать банкам недополученный доход, то строительная отрасль потеряет возможности для развития и не сможет выполнить поставленные В.В. Путиным задачи. А именно — строить по 120-140 млн. кв.м. жилья в год Путин поставил задачу строить 120 млн кв. м жилья в год - Ведомости (vedomosti.ru) .
Также вскользь упоминаются другие нехорошие последствия. Как правило, скороговоркой, из которой не всё можно понять.
С другой стороны единым фронтом выступают финансисты
Министерство финансов, Счетная палата и Центральный банк стоят на позиции, что все субсидии пора прекращать. По их словам, это ведёт как к раздуванию пузырей, так и другим рискам, которые необходимо предотвратить.
Сделать это легко — надо лишь перекрыть денежные потоки, поддерживающие застройщиков, и рынок отрегулирует себя сам. Тем более, что ключевая ставка ЦБ РФ относительно не велика, и при разумной марже банкиров по ней кто-то да сможет кредитоваться.
И вот 16 ноября 2022 года финансисты сделали очередной ход. Заместитель главы Министерства финансов Алексей Моисеев публично заявил, что нет необходимости в продолжении программы так называемой льготной ипотеки.
По его словам, Минфин исходит из того, что 31 декабря 2022 года программа будет закончена. Интерфакс-Недвижимость / Минфин не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7% (interfax.ru).
Это любопытный ход, особенно если учитывать, что М.Ш. Хуснуллин буквально несколько месяцев назад озвучил, что у него есть определенные договоренности. А именно:
"Мы с президентом договорились, что если спрос на жилье будет падать, то мы будем искать новые меры. Либо продлевать льготную ипотеку на следующий год, либо еще какие-то меры" Хуснуллин не исключил продления льготной ипотеки в 2023 году - Недвижимость РИА Новости, 01.08.2022 (ria.ru)
И вот, когда итоги октября заставили задуматься о реальном состоянии дел даже самых отъявленных оптимистов, Минфин заявляет, что программу прикрывают. Следовательно, вместо льготной ипотеки Марату Хуснуллину придётся кубаторить какие-то иные меры, чтобы курируемая им строительная отрасль не рухнула «стремительным домкратом».
Причём Центробанк уже ясно дал понять, что будет поставлен надежный заслон на пути придумок вроде траншевой и субсидированной ипотеки.
Какие еще остаются варианты у застройщиков, за последние годы отвыкших работать без государственной поддержки?
Креатива было выдано не так уж и много. Квартиры собрались менять по схеме Trade-in на б/у автомобили и вторичку Примета кризиса: зачем застройщикам старые квартиры и машины | Forbes.ru.
Схема, в общем-то, рабочая, но лишь как дополнительная поддержка спроса. Да и то, обмен квартир на машины — это что-то из далекого прошлого. Будто мы вернулись в конец 80-х начало 90-х, когда девятку цвета мокрый асфальт можно было поменять на однушку в Бирюлево.
Чего-то дополнительного застройщики придумать не в состоянии. Точнее, придумать-то можно всякое - только сохранить текущую стоимость недвижимости при этом не удастся. Ведь борьба идёт не сколько за итоговую стоимость квартиры, сколько за ежемесячный платеж.
И здесь наблюдается любопытная арифметика.
Цифры
Рассмотрим квартиру стоимостью 10 млн рублей; первоначальный взнос — 15%, срок кредита — 25 лет. У нас получится:
- Если ипотека по ставке 11% годовых — ежемесячный платеж 83 309 руб.
- Если ипотека по льготной ставке 7% годовых — ежемесячный платеж 60 076 руб.
Существенный момент
В последнее время застройщики не продавали по льготной ставке. Квартиры продавались по субсидированной ипотеке. То есть по схеме, при которой стоимость квартиры завышалась, а процентная ставка уменьшалась до 0,1-1,5%.
При такой схеме очевидно, что «субсидировал» покупатель, а не как было написано в рекламе застройщик. Но об этом мы уже писали неоднократно, так что не будем возвращаться.
Так вот ипотека по субсидированной ставке 1,5% годовых — ежемесячный платеж уже 33 994 рубля.
Последняя цифра — это та реальная сумма, которую готовы сегодня платить покупатели, чтобы купить новостройку
Большую ставку позволить они себе не могут. И теперь самое главное. Обеспечить подобный ежемесячный платеж без использования так называемой льготной и субсидированной ипотеки можно только в одном случае — если квартиру станут продавать по цене 4 100 000 рублей. Других вариантов нет.
Ведь продление льготной ипотеки для многодетных семей упирается в проблему демографии «Влияние мобилизации увидим в конце 2023 года»: демографы оценили ситуацию - МК (mk.ru). Многие происходящие в стране процессы не способствуют тому, чтобы в РФ нашлось достаточно семей, которые бы смогли войти в эту программу.
Ну а придумка застройщиков с Trade-in упирается в крайне простую проблему. Продажи автомобилей падают, как и цены на них Мобилизация против роста: российский авторынок за три квартала рухнул почти на 60% | Forbes.ru.
А ситуация со вторичным рынком не многим лучше первичного. Беспрецедентное количество предложений: Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2022 года (irn.ru).
По сути, для застройщика нет большой разницы. Останутся у него по итогу нераспроданные новостройки, лады Приоры или хрущевки. Строителям нужны деньги, а не другой товар, который еще необходимо продать.
И что дальше?
Мы не знаем, удастся ли М.Ш. Хуснуллину и другим представителям строительного комплекса изменить ситуацию. Возможны любые сюрпризы. Но если не удастся, то падение цен произойдёт быстро и довольно болезненно. Уже весной 2023 года рынок недвижимости изменится настолько, что его будет не узнать.
Без государственной поддержки цены на квартиры придёт в равновесное состояние с платежеспособностью населения — и этот диапазон мы обозначили в примере.
Это, кстати, коснётся и вторичного жилья. Как цены на вторичку росли вслед за новостройками в 2020-2021 году, так точно таким же способом и снизятся.
У застройщиков есть огромный запас нераспроданных квартир, которые можно вывести в продажу МИЭЛЬ: в экспозиции представлено только 25% всего объема новостроек Москвы (irn.ru). Ну а учитывая, что и вторичного жилья на рынке хоть одним местом ешь, то нет никаких оснований для сохранение текущих цен или «небольшой коррекции».
Только серьезное падение. Только хардкор.
Правда, при одном условии — если представитель Минфина не ошибается, и программу действительно прекратят. Безусловно, даже прекращение программы не является гарантией того, что Правительство не изменит ситуацию с поддержкой.
Можно обратить внимание на соседний Китай, где застройщикам в последнее время приходилось тяжко, и казалось, что рынок рухнет под давлением негативных факторов. Но власти Китая выступили с программой поддержки строительного комплекса, которая сможет изменить ситуацию Правительство Китая подготовило план поддержки сектора недвижимости (interfax.ru).
Однако, у Китая более прочное финансовое положение и он может позволить себе то, что вряд ли сможем мы. Негативные факторы вряд ли позволят поддержать стройкомплекс в том объеме, который необходим для сохранения текущих цен.
До встречи. И не забывайте лайк)