Окончание кейса с простым (!!!) подбором двушки в Краснодаре.
Первая часть тут, вторая тут, третья тут.
...теперь задача проанализировать оставшиеся варианты с точки зрения субсидированной ставки и ежемесячного платежа.
При этом надо учесть, что у нас есть только одобрение от ВТБ и Альфы, но Альфа нам не помощник, т.к. у них одобрение не на 30, а на 20 лет. По остальным банкам или отказ или требуется полный пакет документов.
Субсидированная ставка, как правило, связана с удорожанием стоимости квартиры (от 10 до 25%). Эту разницу застройщик не кладет себе в карман, а сразу направляет в банк в погашение будущих процентов заемщика, - и хотя фактически ничего не изменилось, - на бумаге у заемщика ставка не 6-7%, а 1-3% и платеж по ипотеке не 30-33 мес., а уже 22-24 тр/мес.
При этом удорожание стоимости квартиры (и его объем) будет не у всех застройщиков. Связано это с изначальным ценообразованием (возможно, стоимость изначально была несколько выше, - например, Олимпийский), договоренностями с банками (у всех свои способности к переговорам и свой ресурс) и иными причинами.
Следующим шагом стал - прозвон всех отобранных застройщиков с уточнением величины завышения и итоговой процентной ставки под нашу конкретную ситуацию (оговорюсь, что в прайсах часто нет того, что говорится по телефону).
Отдельно уточнял вопрос с ремонтом - есть ли вариант от застройщика, насколько он удорожает квартиру и возможно ли его "зашить" в ипотеку.
Получилась итоговая таблица
Ранжировал от более выгодных (математически) к менее.
Почти все варианты (с учетом выплаченных процентов) стремятся к 9,5-10 млн. Варианты в районе Энки (Олимпийский, Красная Площадь и Достояние) нам или не по платежу, или не по площади, или не по сроку. Из оставшихся мы посмотрим только три лучших - Россинский Парк (черновая отделка), Любимово (предчистовая), Дружный-2 (с ремонтом от застройщика).
На этом кабинетная работа заканчивается, т.к. теперь покупателю самому важно каждую из квартир на себя примерить, понять вид из окон, где будет солнце по утрам, насколько далеко до школы и пр.
День третий: Запланировал выезд на стройки с 10 до 15 часов - думаю за пять часов уложимся.
Мы зашли в каждую из трех квартир, перепроверили расчеты, уточнили текущие акции и скидки и выбросили самый доступный с точки зрения цены квадратного метра вариант в Россинском Парке (хотя казалось бы).
Все сравнение теперь между Дружным-2 и Любимово.
Часто я знаю какой вариант мы в конечном итоге выберем, но тут затруднюсь с однозначным ответом.
Отделка: Л. пречистовая, а значит примерно + 800-1000 тр на ремонт + своё время, Д. с ремонтом.
Сроки: Л. бери ключи и начинай класть плитку, Д. ключи в марте, потом ремонт от застроя, - въехать примерно в мае.
Площадь: Л. на 5 м2 больше Инсоляция: Л. солнце с обеда, Д. рассветная. Ежемесячный платеж: Л. - 19 тр, Д. 25 тр.
Итоговая цена с учетом переплаты: Л. - 8024 тр, Д. - 10220 тр..
Площадь кухни, размах лоджии, бесполезные пространства и т.д. - еще примерно 7-8 менее значимых параметров.
Эмоционально - это очень тяжело.
Именно поэтому, после сделки я поздравляю не с покупкой квартиры, а с ОКОНЧАНИЕМ ВЫБОРА!
Напишите в комментариях, какой вариант вы бы выбрали для себя? Любимово или Дружный.
#мытожепереезжали #всепростоеслизнать #метрыюга #обзорыотлеонида #подборквартиры #работаэксперта
Ставьте ЛАЙК и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
Напишите мне на WA 8 960 888 222 5 - обсудим вашу задачу.
Поторопитесь, хорошие процентные ставки скоро отменят((